июль 17, 2004
Как купить квартиру и не остаться без крыши над головой?
Вопрос купли-продажи недвижимости всегда был для большинства горожан животрепещущим. Кому-то хочется улучшить условия своего проживания, кто-то всю жизнь копит себе на однокомнатную “хрущевку”. Однако бывает так, что, приобретя квартиру, покупатель быстро лишается ее. Возникают судебные разбирательства, и не всегда решения выносятся в пользу добросовестного покупателя. Тогда человек имеет все шансы оказаться на улице.
Квартиру продали по поддельным доверенностям
В редакцию “СК” позвонила наша читательница Ольга Савкина и рассказала свою историю о покупке однокомнатной квартиры. Ее сын Олег решил приобрести для своего брата однокомнатную квартиру через агентство недвижимости. Ему подыскали вариант в районе кинотеатра “Чайка”, но по квартире не было оформлено наследование. То есть фактически наследница не давала согласия на продажу квартиры. Это обстоятельство впоследствии могло обернуться против покупателя, если наследница заявит права на квартиру и скажет, что продали недвижимость без ее согласия. Несколько лет назад наследница, некая гражданка Гладких, уехала жить на Украину, а своему гражданскому мужу оставила доверенность на оформление наследства, но не на продажу. Тем не менее спустя некоторое время у него откуда-то появилась доверенность и на продажу квартиры. Специалисты агентства и регистрационного центра заверили покупателей, что документы в абсолютном порядке и бояться нечего Но как потом установят сотрудники правоохранительных органов, доверенности были липовые..
Между тем родственники наследницы, узнав о том, что квартира продается, забили тревогу и обратились в Ленинский районный суд. В первой инстанции суд вынес решение в пользу Олега, но после обжалования оно было отменено. Сейчас Ольга и ее сын опасаются остаться без денег и без квартиры, поскольку в последнем решении суда написано: “истребовать из владения Савкина Олега квартиру… и передать ее Гладких Галине”.
Адвокат Олега Вера Диннер говорит, что в данном случае судья Ковалюк руководствовалась постановлением Конституционного суда и приняла решение о том, что будет применять не ту статью, согласно которой имущество можно было бы оставить за добросовестным покупателем, а другую, по которой сделку признали недействительной и истребовали имущество из чужого незаконного владения. “Суд ведь рассматривал это дело как раз с точки зрения защиты прав потребителя, а получилось все наоборот”, - говорит Вера Диннер.
“А если бы я отдал за эту квартиру последние деньги и мне бы сейчас было некуда пойти, что тогда? Кто за это ответит? Кто вернет мне деньги?” - возмущается Олег Савкин. И этот случай, увы, не единственный в практике неудачного приобретения недвижимости.
Зачем нужен регистрационный центр?
Покупатели, у которых сделки с недвижимостью ассоциируются с неприятными воспоминаниями, считают, что во всех их бедах виноваты специалисты регистрационного центра. “Зачем же нужен этот регистрационный центр, если потом сделки признаются недействительными?” - спрашивает наш читатель Родион П.
Татьяна Садыкова, заместитель начальника учреждения юстиции - начальник управления по Барнаулу, вот что об этом сказала:
- Регистрационный процесс урегулирован законом. Регистрация недвижимости включает в себя несколько стадий, в том числе и прием документов. После этого проводится первичная правовая экспертиза. Она включает в себя проверку законности сделки и представленных документов на подлинность, бумаг на соответствие действующему законодательству. Все это делается для того чтобы, поданные нам документы, впоследствии не являлись основанием для судебного процесса.
Конечно, по словам Татьяны Садыковой, бывают единичные случаи, когда в документах, сданных для заключения сделки с недвижимостью, есть какие-то нарушения. Чаще при проведении первичной экспертизы недостает каких-либо документов. Если выявляются нарушения, то об этом обязательно сообщается сторонам. Приостановить регистрацию может также регистратор, если у него возникнут сомнения, или одна из сторон.
Мошенники стали более изощренными
Специалисты регистрационного центра проводили анализ по заключенным договорам, чтобы узнать, какое количество сделок приостанавливается. Эта цифра составляет 1%. Однако в дни сдачи документов в коридорах регистрационного центра можно увидеть до 50 человек, ожидающих регистрации. То есть в день заключается десятки сделок с недвижимостью, поэтому можно предположить, что в этот один процент входит очень много людей.
Инна Чернова, адвокат Алтайской краевой коллегии адвокатов:
– Сейчас дела по квартирам гораздо сложнее. Люди при покупке недвижимости стали осторожнее, поэтому способы отъема имущества находятся более изощренные. Дело еще и в том, что судебная практика постоянно меняется. На применение решения Конституционного суда поддерживать сторону добросовестного покупателя судьи идут неохотно. Но и судей можно понять, поскольку в процессе защищаются интересы собственника.
По мнению Инны Черновой, сейчас одним из популярных видов недобросовестных сделок с квартирами стала продажа недвижимости наркоманами, алкоголиками и душевнобольными людьми. Впоследствии такие сделки признаются недействительными и расторгаются, а покупатель рискует остаться ни с чем.
Но самое главное, что нужно делать, - это отражать в нотариальном договоре реальную стоимость квартиры. Ведь в случае расторжения договора продавец будет обязан вернуть вам именно ту сумму, которая указана в договоре.
Лучше все сделать основательно, чем быть обманутым
И еще: многие покупатели рассчитываются за приобретенную квартиру сразу же после заключения договора, не имея на руках свидетельства о государственной регистрации. Тут тоже есть определенный риск.
- Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, - говорит Татьяна Садыкова. - Рассчитываясь за недвижимость до получения свидетельства, покупатель рискует оказаться обманутым. Тем не менее передача денежных средств за имущество зависит от обоюдного решения сторон. Хотя в последнее время люди стали уходить от такой практики, и деньги отдаются после передачи квартиры. Но риск есть в любом случае. Можно получить договор, рассчитаться, а потом окажется, что квартира является спорным объектом.
Если расчет переносится на более поздний период, то в этом случае покупатель получает свидетельство о регистрации права с ипотекой, то есть регистрируются ограничения его прав до полного расчета с продавцом. Неудобно в этом случае то, что потом продавцу и покупателю необходимо еще раз идти в регистрационный центр и снимать обременения в связи с произведением расчета. Но лучше немного подождать, чтобы потом у вас не было неприятностей.
Справка “СК”
В регистрационном центре существует такая удобная для правообладателя вещь, как получение информации о любом объекте, который они собираются приобрести.
Эта информация платная и обойдется физическому лицу в 25 рублей. Зато получить ее можно прямо в день обращения. Если покупатель пожелает узнать историю объекта, то он может потребовать от правообладателя, чтобы тот предоставил ему такую информацию. Эту выписку также можно получить в регистрационном центре. В ней отражены все сделки, заключавшиеся с этой квартирой, перечислены все ограничения прав, смена правообладателя. Вся эта информация позволит покупателю не приобретать кота в мешке, а быть достаточно осведомленным.
Какие наиболее распространенные способы обмана?
Способ 1. Квартира продается через представителя.
Покупая квартиру, тщательно проверьте доверенность, по которой ее продают: не поддельная ли она, все ли реквизиты на ней есть, оформлена ли она нотариально и когда истекает срок ее действия.
Но даже если доверенность не вызывает подозрений, риск “пролететь” все равно существует. Например, оформив документы, уплатив представителю деньги, вы приезжаете в свою новую квартиру. А там вас встречает хозяин. Вы, естественно, предъявляете ему договор. Он смотрит, от чьего имени была заключена сделка и сообщает, что два дня тому назад отозвал доверенность, так как посчитал представителя ненадежным. Найти представителя, которому вы передали деньги, будет довольно сложно. Доказать, что владелец квартиры вступил с ним в сговор, - тоже.
Способ 2. Квартира с прописанным.
Вы купили квартиру, перевезли в нее все вещи. И тут к вам приходит "пожить" незнакомый человек. Вы его видите в первый раз, он вас тоже. Дело в том, что этот человек может оказаться племянником продавца или даже не этого продавца, а того, который продал квартиру вашему продавцу. Просто выписать молодого человека из квартиры забыли да и вас решили в известность не ставить. Однако при смене собственника жилплощади все прописанные на ней лица сохраняют за собой право проживания.
Способ 3. Сделка ущемляет права несовершеннолетних.
После покупки квартиры сделку признали недействительной, так как у продавца - несовершеннолетний ребенок, чьи права вы нарушили. Вас выселяют. Ребенок и его родитель занимают прежнюю жилплощадь. И это только ваши проблемы, так как при покупке квартиры вы должны были потребовать от продавца справку из органов опеки и попечительства о том, что права ребенка не ущемлены. Другое дело, если ущемлены права ребенка не этого продавца, а скажем, жившего здесь лет десять назад, после чего квартира перепродавалась раз пять. Сделка все равно признается недействительной. В роли “ребенка” может выступить внезапно объявившийся супруг, в совместном владении которого находилась квартира.
В 2003 году Конституционный суд РФ принял решение, согласно которому квартира останется у покупателя, если он не знал и не мог знать, что когда-то были нарушены права несовершеннолетнего или недееспособного. Но прецедентов по решению этого вопроса еще не было.
Способ 4. Продавца признали недееспособным.
Согласно законодательству РФ, сделка, совершенная гражданином, которого признали недееспособным, или которого суд ограничил в дееспособности (гражданин злоупотреблял алкоголем или длительное время принимал наркотические вещества), считается недействительной. Такой же признается сделка, если продавец в момент ее совершения не мог понять значения своих действий. То есть наркоман будучи под кайфом продал вам свою квартиру, а после заявил, что не осознавал своих действий, так как был в сильном наркотическом опьянении. Такие факты сейчас встречаются достаточно часто. Причем внешне такой продавец может выглядеть вполне нормальным человеком. Но это только на первый взгляд. А вообще-то, у него может оказаться справка, что он лечился и стоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.