июнь 22, 2011
В нынешнем году Барнаулу предстоит построить 400 тыс. квадратных метров жилья – на 10 тысяч больше, чем в прошлом. Таковы планы, утвержденные программой "Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае на 2011 – 2015 годы".
Однако выполнить эти планы будет совсем не просто. По мнению Юрия Гатилова, гендиректора строительной компании "Жилищная инициатива", чтобы достичь обозначенных в программе рубежей, необходимо в корне изменить схему подготовки инженерной инфраструктуры площадок под застройку. Почему?
– Сегодня земельный участок под застройку предоставляется на аукцион без инженерного обеспечения, – описывает ситуацию Юрий Гатилов. – Строителю это грозит прогрессивным земельным налогом, который составляет от 2,5 до 5% от кадастровой стоимости земли спустя три года после аукциона. Комплексно застроить участок за три года невозможно.
Дополнительное препятствие – предприятия-монополисты: видя, что земельный участок уже отведен, они практически блокируют доступ к инженерным коммуникациям, требуя плату за подключение. И никуда уже строителю не деться.
Еще одна угроза: подвести инженерную инфраструктуру к участку одной строительной организации практически не под силу. Поэтому и вырастает в поле одинокий дом без дорог, нормальных коммуникаций и благоустройства. Все эти проблемы нередко приводят к банкротству застройщика, появлению обманутых дольщиков и так далее.
А в итоге строители любой ценой обходят аукционы и не берут инфраструктурно не обустроенные участки. Выход находят в точечной застройке, которая тоже нерациональна – ведь она ведет к бездумному развитию города, переуплотнению, пробкам на дорогах, ухудшению экологических параметров и в итоге к снижению комфортности проживания наших граждан.
А между тем Барнаул – из немногих городов России, где новое строительство ведется комплексно, – говорит Юрий Гатилов. Комплексно – это значит кварталами, в которых есть все, что делает территорию комфортной: детские сады, школы, поликлиники, многоуровневые гаражи, оборудованные места отдыха, магазины и прочее.
При этом цена вопроса обеспечения инфраструктурой всерьез удорожает стоимость квадратного метра. Так, доля затрат на эти цели в стоимости жилья, к примеру, в центральной части Барнаула достигает 35% (!) – таковы данные программы "Стимулирование развития жилищного строительства". "Инфраструктурная нагрузка" на один жилой "квадрат" может составить 10 тыс. рублей и более, – пишут авторы программы. Строители поясняют: на неосвоенных участках затраты на коммунальную инфраструктуру, возможно, будут меньше, но нужны еще новые дороги, развязки, перекрестки, светофоры.
По мнению Юрия Гатилова, сам подход к организации работ по обеспечению площадок коммуникациями может и должен стать другим.
– В развитых странах участки под застройку предоставляются инженерно подготовленными, и отвечают за это местные власти, которые всю подготовительную работу оплачивают за счет банковских кредитов, – говорит руководитель.
По просьбе "СК" Юрий Александрович рассказал принцип формирования затрат на подготовку площадок территории десяти кварталов, которая сегодня планируется к застройке, а также о новой схеме финансирования – так, по его словам, организована работа по всех развитых странах мира.
– Это делается в три этапа, – поясняет он.– На первом этапе составляется проект планировки территорий, который включает в себя ряд принципиальных моментов: разработку ситуационной схемы структуры города, схем транспортной инфраструктуры и выделенных земельных участков для объектов местного значения, обслуживания транспортом, инженерного обеспечения, включая схему строительства дорог, зонирования и так далее.
Для чего нужна эта детализация? Она позволит запросить технические условия подключения кварталов, на основании которых производятся экономические расчеты потребностей в энергоресурсах, выделить зоны для прокладки инженерных коммуникаций и т. д. По ценам Барнаула эта работа стоит около 50 млн. рублей. Подчеркну, что эта работа в краевой столице уже выполнена силами компании "Барнаулкапстрой".
На втором этапе администрация заказывает проект инженерного обеспечения участка. Его стоимость еще порядка 250 млн. рублей. Откуда берутся деньги? Ответ: администрация идет в банк, объясняет цели, задачи и структуру этой работы, чтобы получить финансирование для дальнейших работ.
На третьем этапе по конкурсу отбирается подрядчик, который и выполняет все работы по строительству коммуникаций. Здесь мы оцениваем затраты в 2,5–3 млрд. рублей. Опять же, откуда деньги? Деньги в банке и только в банке.
– Четвертый этап – проведение аукциона, – продолжает Юрий Александрович. – Предложенная схема гарантирует, что инвестиционная компания или застройщик купит территорию под строительство жилого дома, уже обеспеченную инженерной инфраструктурой.
И в итоге на пятом этапе, когда застройка территории будет обеспечена и необходимой документацией, и уже профинансированной инженерной инфраструктурой, когда будет доказана рентабельность проекта (об этом ниже), проект сможет участвовать в федеральных и региональных программах, направленных на финансирование строительства.
Руководитель подчеркивает важность участия в этой схеме именно банков и банковских займов. Контроль со стороны банка, заинтересованного в первую очередь в возврате кредита, исключает завышение цен инфраструктурными компаниями. Исключает он и нецелевое использование средств на любом этапе. Плюс к тому же есть 100-процентная уверенность, что городская территория будет использована рационально – ведь новые жилые кварталы появятся только там, где квартиры будут гарантированно проданы.
– Банковский кредит обеспечивает рентабельность проекта, которая сейчас никак не учитывается, – констатирует Юрий Александрович. – Можно вложить деньги в подготовку инженерной инфраструктуры территории, где нельзя продать желаемый объем квадратных метров. Они просто не будут востребованы покупателями по каким-то специфичным причинам. Заставить людей покупать квартиры только потому, что они тут запланированы, невозможно.
Банки также сыграют свою позитивную роль и на этапе проведения аукциона по выбору застройщика. Выиграть сможет та компания, которая реально потянет строительство, а не фирма "Рога и копыта", не имеющая необходимых мощностей и специалистов, стремящаяся только заработать деньги.
В банковском сообществе края такую схему считают реалистичной и полагают: она действительно позволит удешевить строительство. Тем более что в советские времена подобная схема уже работала: созданный в 1980-х годах специализированный банк – "Жилстройбанк" – брал на себя финансирование всех работ, связанных с жилищным строительством, в том числе экспертизу проектов, проверял точность всех расчетов и использование каждой копеечки.
– У Сибсоцбанка есть богатый опыт контроля за целевым использованием средств бюджета, направленных на реализацию инвестпрограммы края, в первую очередь на строительных объектах, – комментирует Андрей Корчагин, председатель правления Сибсоцбанка. – Были попытки поучаствовать и в работе по подготовки участков под застройку, в том числе и по проекту "Правый берег".
По мнению г-на Корчагина, в кредитовании таких крупных проектов главная роль может быть отведена крупным федеральным банкам. И, как рассказали "СК" в филиале № 8644 Сбербанка России, рассматривать такие проекты здесь готовы (см. "Комментарий").
– В такой схеме кредитования наиболее эффективно использование механизма предоставления банковских или муниципальных гарантий, – добавляет Дмитрий Тюнин, директор Алтайского филиала "Росгосстраха".
Ну а пока проблема обеспечения площадок коммуникациями решается только на участках, находящихся у "Барнаулкапстроя".
– Ресурсы компании позволили ей участвовать в федеральных программах, – объясняет г-н Гатилов.
В качестве примера такого решения Юрий Александрович приводит застройку кварталов 1051, 2000 и 2001, проведенную силами нескольких строительных компаний. Вопрос был решен, но какими средствами? Только прокладка канализации здесь стоила 812,5 млн. рублей, из них больше 110 млн. вложили строители (по данным администрации Барнаула на 1 января 2011 года), другая же часть была оплачена за счет бюджета, в основном федерального. А еще были затраты на теплотрассы, связь, дороги, электросети.
– Затраты "Жилищной инициативы" на инфраструктурное обеспечение этих кварталов также были значительны, – продолжает г-н Гатилов.
При этом сегодня строителям предлагают приобретать участки на аукционах. А инженерная подготовленность таких участков не просто плохая – она отсутствует. Очевидно: использование новой схемы необходимо.
Переход к новой схеме финансирования работ по инженерной подготовке участков важен еще и по другой причине. Эксперты не раз подчеркивали, в том числе в разговоре с "СК": цены строительства новых объектов, в частности, в энергетике России завышены порой на 50–100%. К сожалению, при утверждении инвестпрограмм инфраструктурным компаниям чиновники не в состоянии оценить, сколько денег на самом деле должно быть вкопано в землю вместе с трубой, у какого поставщика и по какой цене должен быть куплен трансформатор и т. п.
Мы поинтересовались у компаний-монополистов, как рассчитывается плата за подключение. Здесь, как нам пояснили, все зависит от резервов: есть они на данном участке города или нет. Если технической возможности нет, платит строитель (инвестор). Причем на практике логика монополистов весьма однообразна: мощностей нет и все. Платите – мы их вам обеспечим. Примеров, когда инвестор вынужден годами судиться, доказывая, что резервы есть, а плату можно бы снизить, множество, и речь здесь идет о многомиллионных платежах.
– Несколько лет вместе с "Барнаулкапстроем" мы пытались выяснить, какие существуют тепловые мощности в одном из микрорайонов, – вспоминает один из экспертов "СК", пожелавший не называть своего имени. – В "Кузбассэнерго" нам говорили: ТЭЦ-3 и районная водогрейная котельная перегружены. А потом оказалось: ТЭЦ по теплу загружена на 50%. Не случайно все барнаульские заводы железобетонных изделий и даже тепличный комбинат, что в нескольких сотнях метров от ТЭЦ-3, построили газовые котельные: лучше иметь свой источник тепла, чем ставить развитие предприятия в зависимость от монополиста.
Юрий Гатилов подчеркивает: именно применение предложенной схемы обеспечения участков инфраструктурой полностью решило бы проблему с площадками под застройку.
– Участки под застройку должны продаваться на аукционах только инженерно подготовленные, это позволит удешевить и ускорить ввод новых объектов и выполнить намеченные планы, – уверен он.
С тем, что продажа подготовленных участков позволит удешевить строительство, согласен и Андрей Корчагин.
Впрочем, для системного решения вопроса и этого недостаточно: необходимо всячески поощрять конкуренцию. Там, где она появляется, отношения становятся более здоровыми, а затраты снижаются.
– Раньше была огромная проблема с телефонизацией, – приводит пример Юрий Александрович. – Сейчас мы даже не думаем об этом – провайдер сам решает вопросы с прокладкой сетей. А все потому, что появилась конкуренция.
Завышенные требования энергетиков уже сегодня вынуждают строителей искать другие варианты: например, не получив возможность подключиться к тепловым сетям, перейти на отопление природным газом. Альтернатива, к счастью, есть, и поэтому перспективы оптимистичные.
– Думаю, угроза потерять клиентов заставит монополистов изменить отношение к своим партнерам – строительным компаниям, – полагает Юрий Гатилов.
На сегодняшний день Сбербанк России участвует в проекте строительства инженерной инфраструктуры кварталов 2000 и 2001 Барнаула, реализуемом ОАО "Барнаулкапстрой". Кроме того, при наличии обращений муниципальных образований и третьих лиц банк готов рассмотреть возможность участия в подобных проектах, при этом в качестве обеспечения кредитных договоров возможно предоставление государственных гарантий в соответствии с постановлением правительства РФ от 3.06.2006 года № 351.
25% семей края имеют возможность приобрести соответствующее стандартам жилье с помощью собственных и заемных средств, по данным программы "Стимулирование жилищного строительства в Алтайском крае на 2011 – 2015 годы".
Юлия АБРАМКИНА, Надежда СКАЛОН.