сентябрь 20, 2011
Рынок коммерческой недвижимости просыпается после кризиса, а вместе с ним восстанавливается спрос на коммерческую ипотеку. Но до популярности старшей сестры — жилищной ипотеки — ей пока далеко: мешают пробелы в законодательстве и дополнительные залоги, которые нередко требуют банки. Тем не менее, по прогнозам самих банкиров, сегмент бизнес-ипотеки все же будет расти: с начала года его объем уже увеличился на 10–20%.
Дмитрий Кудрявцев
На барнаульском рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливаются спрос и цены. Как сообщает аналитическое агентство RID Analytics, во II квартале 2011 года по сравнению с предыдущим периодом средняя цена продажи офисных помещений выросла на 3,4%, а по производственно-складским и торговым — на 16% и 13% соответственно. Параллельно росли и средние арендные ставки. По производственно-складским и офисным помещениям они увеличились на 24% и 7,5% соответственно, по торговым — упали на 1%.
"Причина роста цен — увеличивающийся спрос со стороны предприятий, которые приходят в себя после кризиса", — поясняет Александр Горячев, генеральный директор компании "Центр операций с недвижимостью".
Растущий спрос в этом сегменте рынка спровоцировал интерес предпринимателей к кредитам на бизнес-недвижимость. И если до кризиса большинство банков свернули коммерческую ипотеку, то с возвращением спроса вновь стали предлагать соответствующие кредитные программы.
Во время кризиса предприниматели обращались в банки преимущественно за кредитами на пополнение оборотных средств. Сейчас ситуация изменилась: предприниматели задумываются об обновлении основных средств и обращаются за кредитами на покупку оборудования, а также недвижимости.
В результате, по оценкам Александра Осина, главного экономиста компании "Финам Менеджмент", годовой объем предоставленных кредитов в сфере коммерческой ипотеки стал выше докризисных уровней приблизительно на 10–20%.
"Данный сегмент рынка всегда был востребован, но в настоящее время мы действительно отмечаем повышенный интерес как к сделкам купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости, так и к привлечению в банке финансирования под данные сделки, — подтвердили в пресс-службе "Альфа-банка". — На наш взгляд, это связано в первую очередь с некоторой стабилизацией цен на недвижимость и значительным отложенным спросом на данные сделки, так как в период кризиса произошла серьезная коррекция цен на недвижимость и сделки на рынке практически отсутствовали — все находились в выжидательной позиции".
По мнению банкиров, ипотека коммерческой недвижимости востребована в основном малым и средним бизнесом, так как приобретать помещения для своих целей за собственные средства таким компаниям финансово обременительно. Проще и выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными ежемесячными платежами в течение определенного срока. Также ипотека востребована физическими лицами — владельцами или топ-менеджерами компаний.
Тем не менее бизнес-ипотека пока нескоро сможет повторить успех одноименного продукта для жилищного рынка. Пока главным препятствием для развития рынка остаются пробелы в законодательстве. В Законе "Об ипотеке" четко прописана ипотека жилой недвижимости, а про коммерческую ипотеку ничего не объясняется. Поэтому банки и заемщики зачастую не могут оформить объект напрямую и вынуждены использовать различные схемы при кредитовании, которые подразумевают более длительный этап проведения сделки (см. "Схемы приобретения"). Нередко регистрация ипотеки коммерческой недвижимости в отличие от жилой происходит в два этапа: регистрация залога и последующая регистрация перехода права собственности уже заложенного объекта.
В результате, чтобы обезопасить себя, банки могут потребовать временный дополнительный залог. Это может стать серьезным барьером для представителей малого бизнеса, у которых может не быть имущества для залога.
"В данном случае некорректно говорить о двойном залоге, — говорят представители "Альфа-банка". — Основным залогом по таким сделкам является приобретаемый объект недвижимости. Но возможны ситуации, когда к моменту совершения сделки невозможно оформить залог объекта по кредиту: в таких случаях необходим дополнительный залог до момента оформления приобретаемого объекта. Как правило, срок предоставления дополнительного залога составляет от трех до шести месяцев, и после регистрации ипотеки приобретенного объекта допзалог высвобождается".
Если сложности с дополнительным имуществом все же возникнут, то избежать их можно с помощью специального залогового кредита. "Данный вид кредита позволяет физическому лицу получить крупную сумму кредита (от 500 тыс. до 15 млн. рублей) под залог недвижимости и направить эти денежные средства на приобретение коммерческой недвижимости по своему усмотрению. При этом коммерческая недвижимость будет свободной от обременений", — говорит Сергей Буянов, начальник управления розничного бизнеса барнаульского филиала банка "Возрождение".
Темпы прироста рынка коммерческой ипотеки приблизительно совпадают с приростом рынка ипотеки для частных лиц. Проблемами остаются высокие по сравнению с мировым уровнем ставки кредитования, а также низкая эластичность и диверсификация экономики, что сокращает потенциальный круг инвесторов данного сегмента.
Я не ожидаю бума на данном сегменте рынка, поскольку структура экономики требует реиндустриализации и, вероятно, будет меняться в сторону роста инвестиционной составляющей ВВП. Произойдет сокращение роли потребления и смещение сферы вложений финансовых структур на сегмент долгосрочных реальных инвестиций. В то же время в рамках роста широкой экономики рост сектора коммерческой ипотеки в долгосрочном периоде может составить 3–7% в год в реальном выражении.
Нередко банки ставят особые условия к заемщикам. Так, "Альфа-банк" выдвигает следующие требования к желающим взять кредит на торгово-офисную недвижимость: все арендные потоки по объекту должны быть заведены в кредитующий банк. При этом чистые потоки от сдачи объекта в аренду должны быть достаточны для обслуживания и погашения кредита.
Для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.
Схема I
Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет (самая долгая и понятная схема).
Схема II
Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств + продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника — на покупателя, то есть заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.
Схема III
"Выкуп юридического лица". Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.
|
Банк |
Название продукта |
Сумма |
Срок |
Ставка |
Комиссия |
Первоначальный взнос |
Особые условия |
|
Ак-Барс |
"На приобретение коммерческой недвижимости" |
1 000 000–50 000 000 |
До 10 лет |
13,5–17% |
1,5% от суммы кредита за выдачу |
От 30% |
Возможно предоставление кредита без первоначального взноса при условии наличия залога недвижимости, находящейся в собственности |
|
Промсвязьбанк |
"Коммерческая недвижимость" |
1 000 001–100 000 000 |
До 10 лет |
До 24% |
Плавающая процентная ставка; MosPrime3M — 4,25% |
В зависимости от суммы кредита |
Возможность оформления кредита на физическое лицо |
|
Росбанк |
"Коммерческая ипотека" |
150 000–30 000 000 |
До 7 лет |
9,3–13,5% |
0,3–1,5% от суммы кредита единовременно за оформление сделки |
30% |
Возможна отсрочка начала погашения кредита до 6 мес. |
|
Уралсиб |
"Бизнес-ипотека" |
500 000–150 000 000 |
1 год – 10 лет |
от 11,25% |
1% от суммы кредита |
20–40% |
Поручителями должны выступать собственники бизнеса |
|
Юниаструм |
"Для арендодателей" |
500 000–20 000 000 |
До 15 лет |
Индивидуально |
— |
— |
Отсутствие полного финансового анализа деятельности. Представление основной части документов после принятия решения банком |
|
Юникредит |
"Коммерческая ипотека" |
500 000–40 000 000 |
До 7 лет |
9,5–15,5% |
1% от суммы кредита при выдаче |
30% |
Не кредитуются шоу-бизнес, казино и иные игорные заведения |
Источник: banki.ru