ноябрь 8, 2011
Стройнадзор в последние годы становится все жестче, тем не менее буквально на глазах растут здания без каких-либо разрешительных документов. Затем они заполняются арендаторами и работают без права на эксплуатацию. Проблемы с "Лентой", "Европой", "Ривьерой", "Садко" и др. неоднократно поднимались, но вопросы о том, почему строительство без разрешения в принципе возможно и как изменить ситуацию, до сих пор остаются открытыми. Эксперты рассуждают о том, не является ли процесс получения разрешительной документации на строительство крупных объектов избыточным и как его можно оптимизировать.
Торговый комплекс "Лента" был построен на неиспользуемом пустыре. Однако потом выяснилось, что это федеральная земля.
Дмитрий Кудрявцев
Краевая строительная инспекция помимо прочего следит за возведением и реконструкцией объектов нежилой застройки площадью более 1,5 тыс. кв. метров и/или высотой от трех этажей. В целом по краю ведомству подконтрольно 886 таких объектов. Георгий Ангелюк, замначальника отдела инспекции Алтайского края по надзору в строительстве, считает, что бизнес сам виноват в своих ошибках.
— Можно ли сказать, что число серьезных нарушений градостроительного законодательства в крае снижается?
— В 2007 году доля постановлений, которые инспекция выносила за строительство без разрешения, составляла 60–70%. Сегодня статистика говорит о 20% таких нарушений. Очевидно, что этот бизнес становится более цивилизованным. В этом году инспекция четыре раза добивалась применения судами такой санкции, как приостановка деятельности. Все случаи происходили в Барнауле. Конкретно речь идет о бассейне "Садко" на ул. Чеглецова, 6, административно-торговом здании на пр. Калинина, 37-б, здании на ул. Партизанской, 60, 62 и строительстве аквапарка на Павловском тракте, 251-в/2. Я не могу сказать, что это много. Сейчас мы пытаемся решить в суде вопрос о сносе здания на ул. Партизанской, 60, 62.
— И какова вероятность, что здание реально будет снесено?
— Говорить о какой-то определенности сложно. Я объясню на примере: должностные лица инспекции участвовали в судебном заседании по сносу самовольной постройки на ул. Геодезической, 53 в Барнауле. Это тот случай, когда многоквартирный дом построен на участке, предназначенном под индивидуальную жилую застройку. Суд вынес решение о сносе этого здания, но сам снос не входит в полномочия инспекции. Сейчас есть что приостанавливать и что сносить, но этим зачастую не занимаются уполномоченные органы.
Алексей Аболымов, застройщик здания на ул. Партизанской, 60, 62, не понаслышке знает о причинах, которые заставляют бизнес нарушать градостроительное законодательство не только в крае, но и по всей стране. Однако он считает, что потерю времени на согласования стоит относить к рискам, которые нужно оценивать еще на начальной стадии проекта.
— Строительные инспекторы утверждают, что процесс подготовки документов перед началом строительства понятен и выполним, но предприниматели идут в обход. Чем это можно объяснить?
— Причины известны, даже Владимир Путин в бытность президентом возмущался сложившейся практикой. С экрана телевизора он говорил, что в среднем по стране от начала проекта до получения разрешения на строительство проходит около 700 дней. Тут же приводились данные о том, что в Германии на это уходит 60 дней. Путин призывал подумать над тем, как можно сократить сроки оформления строительной документации, но пока я не вижу изменений.
В законодательстве есть понятие "узаконение самовольной постройки", то есть суд может узаконить объект, и на это уйдет гораздо меньше 700 дней. Так предприниматели экономят время. Правда, сейчас власти пытаются ужесточать контроль над строительством. Инспекторы останавливают стройку, и вы ничего не можете сделать.
Если сегодня мне предложат возвести самовольное строение, то я предпочту потратить два года, чтобы подготовить разрешительную документацию, а потом спокойно строить.
Конечно, это создает дополнительные риски. Поэтому у нас и квадратный метр площади в два раза дороже, чем в Германии. Там можно планировать бизнес на несколько лет вперед, а в России это не получится. К примеру, я получал документы на здание на ул. Пролетарской как индивидуальный предприниматель и регистрировал сделки по закону о долевом строительстве. Потом ситуация поменялась, таким правом наделили только юрлица. При этом я заключил уже половину договоров. Разве можно было это предвидеть?
По мнению директора агентства недвижимости "Индустриальное" Марины Ракиной, сегодня предпринимателям уже не удается узаконить самовольные постройки, что дополнительно усложняет им жизнь. По словам эксперта, существенно сократить время подготовки документов на строительство может комплексный подход к городской застройке со стороны властей.
— Что толкает предпринимателей идти в обход закона?
— Процесс приобретения права аренды земельного участка очень затянут. При этом получить разрешение на строительство предприниматель может, только если у него уже есть участок. Потом он должен заказать проект, экспертизу и многое другое. На это порой уходит один-два года. Все это время человек платит за аренду участка, на котором не ведется никакой деятельности.
— То есть камнем преткновения является земельный вопрос?
— В том числе. Сегодня земельный участок под строительство предоставляется через аукцион. Этот процесс может занять порядка полугода. Кстати, в городе почему-то нет общедоступного реестра земельных участков, которые будут выставляться на аукцион. Если человек получает участок, то он еще пару месяцев оформляет право аренды на него. Только после этого предприниматель может заказывать градостроительный план участка. На эту работу может уйти еще полгода, и это только первый этап.
На втором этапе нужно получить технические условия от "Водоканала", "Горэлектросети" и т. д. У каждого из них свои стандарты и рекомендации. Следующий этап — подготовка проекта. Если мы говорим о здании, которое поднадзорно Госстройинспекции, проект должен пройти экспертизу. Здесь возникает одна из основных проблем: экспертиза идет долго и стоит дорого — сотни тысяч рублей.