март 5, 2012
Директор агентства недвижимости "А-ЦЕНТР" Татьяна Семенова поделилась своим мнением с читателями газеты "Ваше дело" о событиях на своем рынке в 2011 году и о том, что может произойти в наступившем 2012.
Недвижимость.
Михаил Хаустов
Спрос на рынке вторичного и первичного жилья нашего региона вырос за 2011 год и продолжает расти в 2012, но неравномерно и в зависимости от сегмента рынка недвижимости. Особенно он ярко выражен прежде всего в сегменте жилья экономкласса. Это подтверждают многие аналитические агентства. Причиной роста стало пробуждение отложенного спроса и проведение различных госпрограмм.
С 2008 года в Алтайском крае и Барнауле продажная стоимость объектов недвижимости планомерно снижалась. Стагнация была явная. Доходило до того, что в течение трех лет стоимость 1 кв. метра не росла, но одновременно заметно дорожала цена содержания данного помещения. В один момент на рынке наблюдался такой диссонанс, когда в регионе стала выгоднее аренда объекта, чем его покупка, в том числе с привлечением ипотечных кредитов. Хотя все мы прекрасно понимаем, что аренда — это деньги в чужой карман, а ипотека — возможность стать собственником через несколько лет.
Рост цен произошел в 2011 году. Почему это случилось именно в прошлом году? Скорее всего, потому, что спрос достаточно долго сдерживался, он был отложенным. Также на это повлияло множество государственных программ по жилищной поддержке населения. В связи с тем, что цены долгое время стояли на месте, многие продавцы были вынуждены уйти с рынка недвижимости. Им стало невыгодно продавать. В итоге количество покупателей на одного продавца значительно увеличилось. Конкуренция среди игроков рынка снизилась, а покупатели потеряли возможность выбора и были вынуждены отложить покупку недвижимости на некоторое время. В этом вопросе необходимо равновесие — оптимальное количество покупателей на объект.
Когда цены начали расти, рынок постепенно стал приходить в свое прежнее состояние. Скачок цен был довольно резкий. Положительное влияние роста цен на рынке недвижимости заключается в увеличении числа игроков, возможности выбора и в целом в его оживлении.
У населения появилась возможность выбирать. Массовый интерес практически весь сосредоточен в сегменте экономкласса, то есть на жилье небольших размеров по числу квадратных метров. За год в этом сегменте было скуплено практически все. В регионе возник дефицит качественного вторичного жилья площадью 30–60 кв. метров. Сегодня еще осталось много молодых семей, которые так и не смогли реализовать свои жилищные сертификаты. В новостройках потенциальные покупатели выстроились сегодня в очереди на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры.
Интерес к жилью экономкласса также подтверждает и годовой отчет краевого управления по строительству и архитектуре. Средний размер квартир, сдаваемых нашими строительными организациями, в 2008 году был равен 84 кв. метрам, а в 2011 году — 71 кв. метру. Спрос диктует предложение. Строители под него и подстраиваются.
Средний уровень доходов населения не позволяет потенциальному покупателю приобретать квартиры больших площадей. Сегодня строители стали проектировать 1-комнатные квартиры меньших размеров, но покупатели все равно жалуются. Они с радостью готовы жить в 1-комнатной квартире площадью 50 кв. метров, но финансово не могут себе этого позволить. Потому что им доступна лишь площадь 30 кв. метров. Это же касается и 2-комнатных квартир, где оптимальной для сегодняшнего покупателя будет площадь 50–55 кв. метров.
Если говорить об ипотеке, то, на мой взгляд, рост процентной ставки ипотечного кредитования в 2012 году будет зависеть от ставки рефинансирования Центрального банка. Если она будет оставаться прежней, то и банки не будут предпринимать каких-то действий по увеличению ипотечного процента. В этом вопросе банки сегодня настроены лояльно. Им интересно продавать продукты ипотечного кредитования, они дифференцируют их для различных слоев населения и, на мой взгляд, делают это правильно. Сейчас начали запускаться многие кредитные программы, которые были заморожены до 2008 года. Возможность выбора всегда приветствуется покупателем, ведь он ищет для себя то, что подходит именно ему.