март 30, 2012
Если верить данным аналитических агентств, цены на квартиры в Барнауле в одном только январе выросли на 5,2%. Но так ли это? "Свободный курс" пообщался с игроками рынка недвижимости и узнал, где можно получить объективную и свежую информацию о ценах на жилье.
Барнаул.
Михаил Хаустов
За сколько продать свою квартиру, чтобы не продешевить? Какую скидку можно просить при покупке квартиры и как понять, что цена не завышена?
Казалось бы, все просто – информацию о текущих ценах сегодня можно получить сразу от нескольких аналитических агентств, Росстата, риэлторов и СМИ. Но можно ли доверять этим данным?
Сегодня многие агентства недвижимости занимаются подготовкой аналитической и статистической информации, но говорить об абсолютной объективности нельзя. К примеру, мы выстраиваем свою ценовую базу на основе данных сделок, которые осуществляем сами. Поэтому в своих исследованиях весь рынок мы, конечно, не охватываем. Потребителю стоит обращать внимание на основной профиль деятельности фирмы. Если риэлтор, например, занимается продажей первичного жилья, то его ценовая база будет основываться на сделках рынка новостроек.
С мнением г-на Замороко насчет объективности информации согласна Ирина Снитко, генеральный директор агентства недвижимости "Гравитон". Но она отмечает, что за получением наиболее точной информации, по ее мнению, стоит обращаться в независимые оценочные компании.
Данные независимых аналитических агентств, впрочем, тоже не всегда бывают объективными. Основа их методики – это математический анализ цен, указанных в газетных объявлениях о продаже квартир.
Елена Завадская, директор агентства "Позитив", считает такой метод для подсчета стоимости неправильным. Главная причина в том, что в СМИ указывается заявленная стоимость жилья, а не та, за которую оно фактически было продано.
Ирина Снитко отмечает, что на рынке жилой недвижимости ценовая разница между выставленной ценой и той, по которой было продано жилье, порой достигает 200 тысяч рублей. И получается, что на рынке мы можем увидеть практически одинаковые объекты по различным ценам.
Елена Ермолаева, руководитель регионального аналитического агентства RID Analytics (Новосибирск), пояснила, как в действительности строится работа аналитиков:
– Все расчеты по статистике как в Росстате, так и у независимых аналитических агентств в основном базируются на принципах математической статистики. Из источников стараемся выбирать платные – в надежде, что в них агентствами недвижимости подается более точная информация. Хотя, конечно, процент "мусорных" вариантов всегда есть, как есть он и в базах данных самих риэлторских компаний.
Ермолаева утверждает, что процент погрешности зависит от размера выборки и ее однородности. На рынке жилья Барнаула, по ее мнению, он равен примерно 0,6–0,8%. Соответственно, ежемесячный прирост или снижение цены может быть как больше ошибки средней, так и меньше.
По мнению Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов, небольшого процента погрешности в подсчетах просто не избежать, так как на данном этапе развития рынка других источников информации, кроме объявлений, у аналитических агентств нет.
Еще один вариант – обратиться непосредственно в Росстат, который также ведет статистику по ценам на жилье. Ирина Супонина, заместитель руководителя Алтайкрайстата, сообщила, что в ведомство достаточно часто обращаются за подобной информацией. Чаще это не агентства недвижимости, а оценочные организации либо граждане.
– Вся официальная статистическая информация у нас предоставляется бесплатно и размешается на нашем сайте в Интернете. Конечно, она имеет долю погрешности, но мы стараемся сводить ее к нулю. За основу в первую очередь берем ту отчетную информацию, которую нам предоставляют агентства недвижимости о своей деятельности, – добавила г-жа Супонина.
Сергей Фокин, руководитель Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края, считает, что статистические данные Алтайкрайстата самые точные. Хотя оперативность их получения оставляет желать лучшего. Так как процесс обработки данных у крайстата занимает очень много времени, удобнее использовать данные аналитических агентств. Но необходимо ли это обычному потребителю?
Елена Ермолаева полагает, что информация аналитиков может быть актуальна для оценщиков, девелоперов, собственников и арендаторов объектов недвижимости. Потребителю (продавцу или покупателю) так углубляться нет смысла.
– Я считаю, что если потребитель хочет решить одну локальную задачу по приобретению или продаже жилой недвижимости, то к аналитику ему обращаться нет смысла, – говорит Константин Апрелев.
В конечном счете эксперты, опрошенные считают, что одного объективного источника информации по текущим ценам на жилье нет. Поэтому потребитель может самостоятельно изучить все источники информации и составить примерное представление о положении дел на рынке. Наконец, конкретной информацией о ситуации на рынке и данными реальных цен сделок, как правило, должен обладать риэлтор, который сможет подсказать, как не продешевить и какую скидку попросить.
6,4% – на столько увеличились цены на первичном рынке жилья в крае в 2011 году, по данным Алтайкрайстата. Вторичное жилье подорожало на 12,1%.