Регистрация
Нововведения Закона "Об участии в долевом строительстве многокватирных домов и иных объектов недвижимости в РФ" направлены на защиту участников долевого строительства, но, как оценивают строительные компании, они могут затормозить строительство. Мы, конечно, не боимся данного закона, но у нас вызывает опасение его правоприменительная практика.
Одно из таких нововведений - необходимость государственной регистрации всех договоров долевого участия (см. № 9 "СК"). Госрегистрация договора, заключенная застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон. Правда, в законе не сказано, кто именно: застройщик или "дольщик" - должен регистрировать договор. Видимо, этот вопрос, скорее всего, необходимо будет предусмотреть при заключении договора.
Реализация этого положения мне представляется чрезвычайно сложной. Ведь порой договор долевого участия в строительстве одного объекта может несколько раз меняться, дольщик может передумать и отказаться покупать квартиру в данном доме, перепродать свою долю. Практика показывает: доля перепродается зачастую не один раз. Заметим, что и сама процедура регистрации не из простых и она должна быть обязательно упрощена, иначе сроки строительства будут затягиваться.
Вниманию тех, кто заключил договор долевого участия до 1 апреля: им регистрировать договор нет необходимости. Под действие закона попадают только те объекты, разрешение на строительство которых получено после вступления в действие закона - после 1 апреля.
Сначала разрешение - потом деньги
Еще одно новшество закона - в том, что отныне заключать договоры долевого участия и привлекать денежные средства строительные компании вправе только после получения разрешения на строительство. Строительные компании не без оснований опасаются, что это будет сдерживать строительство. Сегодня договор долевого участия заключается зачастую тогда, когда проектные работы еще только подписаны, а разрешение на строительство может быть получено только через один-два года.
Согласно новому закону даже рекламу на привлечение денежных средств строительные компании могут давать, лишь получив разрешение на строительство. Возможно, строителям будет проще брать кредиты, на них строить жилье и продавать его уже как свою собственность. К сожалению, такой подход скорее всего увеличит цену квадратного метра.
Защита от некачественного строительства
Законодатель очень хорошо защитил дольщика от некачественного строительства, что в свою очередь будет стимулировать и строителей повышать качество. Так, определен гарантийный срок на объект - не менее пяти лет. Иначе говоря, если по вине строителей в приобретенной квартире что-то разрушилось, владелец квартиры в течение пяти лет вправе потребовать от строительной компании исправить поломку.
Оговорен и срок передачи дольщикам квартиры. Если нарушаются сроки передачи объекта, застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Но и власти, на мой взгляд, должны учитывать данное положение и оперативно собирать государственные комиссии и готовить соответствующие акты. Словом, все участники данного процесса должны быть готовы к реализации норм.
Прозрачность повышается
Новый закон вводит и такое понятие, как проектная декларация. Она публикуется в обязательном порядке в СМИ. При этом застройщик может опубликовать ее лишь после того, как получит разрешение на строительство.
По требованию дольщика компания должна также предоставлять ему все заключения государственной и экологической экспертиз. За нарушение этих статей устанавливается административная ответственность. Иначе говоря, если, скажем, проектная декларация будет содержать недостоверные сведения, на застройщика будет наложен штраф.
Словом, дольщик будет знать о строительной компании, которой она отдает деньги, фактически все. Надеюсь, теперь ему будет легче сделать вывод о надежности компании и ситуация с "Барнаулстроем" не повторится.
Договор долевого участия должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным.
Что такое проектная декларация?
Проектная декларация должна содержать в себе информацию о застройщике и о проекте строительства.
Информация о застройщике должна содержать сведения:
1) о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о режиме его работы, учредителях;
2) о госрегистрации застройщика;
3) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех предшествующих лет;
4) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию;
5) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования декларации.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
