Семьдесят - хорошо, а восемьсот - лучше
Земельные паи Кузьмича и его ближайших родственников в сумме составляют 55 гектаров. А если еще держать 30% поля под парами, как предписывает агрономическая наука, то и вовсе ничего не остается. "Чтобы рентабельно работать, надо не меньше 70-75 га земли иметь", - говорит Александр Владимирович. "А лучше 800-1000 га", - поддакивает Виктор Викторович, у которого земли и опыта единоличного хозяйствования больше.
В принципе, сегодня землю сельхозназначения можно купить, закон позволяет. И продается она в Алейском районе примерно по 5 тыс. рублей за гектар. Но где тому же Кузьмичу взять столько тысяч, если он и трактор берет в аренду, и уборку провести просит другого фермера, у которого есть комбайн. Потом за работу ему отдает каждый пятый бункер пшеницы.
Единственный пока путь для расширения посевного клина - аренда земли. Но, по словам Кузьмича и Гисса, и в аренду землю не возьмешь.
"Третий год подряд, - говорит Виктор Викторович, - я пишу заявления в районную администрацию с просьбой выделить землю из фонда перераспределения или из фонда невостребованных паев. Не дают, тогда как в районе в прошлом году пустовало 2700 га".
В этом году фермеры попытались арендовать земельные паи у односельчан. Опять не получается. Против выделения их из общего поля СПК возражают оставшиеся в колхозе собственники долей.
Достаточно возразить
Как известно, в 1992 году вся сельскохозяйственная земля, кроме так называемого фонда перераспределения, была поделена на паи. Их получили большинство сельских жителей. До недавнего времени люди реально владели только бумагой, подтверждающей право собственности на землю. Участка же, им принадлежащего, в глаза не видели. Он где-то виртуально существовал в границах колхозного поля.
С развитием фермерства, когда люди стали выходить из коллективных хозяйств вместе с наделом, продавать-покупать, сдавать в аренду, дарить землю, появилась нужда в процедуре выделения паев, определения их, что называется, в натуре. Принятый в позапрошлом году Госдумой Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" как раз и должен был решить эти вопросы. Но он оказался сыроват. Например, закон говорит, что выделение доли может происходить, если остающиеся в колхозе люди не возражают против этого. Если же возражения есть, то они оспариваются в судебном порядке. Казалось бы, все здраво и справедливо. Однако законодатель забыл указать, должны ли быть обоснованы возражения.
Пока же противникам выделения земли достаточно заявить в газете "Алтайская правда": "Выделение участка противоречит интересам других собственников и хозяйственной деятельности кооператива". После чего сторонам конфликта можно отстаивать свою точку зрения в суде достаточно долго.
Выход - в согласительных комиссиях
Кузьмич и Гисс считают, что дольщикам, у которых они собирались взять землю в аренду после выделения ее из колхозной, отказали необоснованно. Просто чтобы наказать строптивых. Пока суд да дело, земля будет пустовать. И "отщепенцы" не получат за ее использование "навар" ни от СПК, ни от фермера.
"Из нормальных сельхозкооперативов работник не побежит, - объясняет Виктор Викторович. - А только оттуда, где годами не выдается зарплата. Не давая землю, руководители СПК пытаются сохранить свои разваливающиеся хозяйства".
Оппонент Гисса, председатель СПК "Труд" Вера Паралева, нежелание колхозников выделить землю для фермера объясняет совсем по-другому:
"Виктор Викторович просит участок, где у нас самая лучшая земля. В прошлом году мы там сеяли горох. Значит, нынче жди урожая. Мы и семена уже нашли второй репродукции, чтобы засеять это поле пшеницей. Другие поля мы готовы отдать". Гисс же считает, что если земля у каждого колхозника не застолблена, то закон позволяет "его" дольщикам претендовать на тот участок, какой они пожелают, конечно, с учетом плодородия почвы.
Выход из подобного рода правовых коллизий, по мнению начальника сельхозуправления Алейского района Геннадия Папанова, в создании согласительных комиссий, которые бы разбирали спорные вопросы о местонахождении выделяемых участков. "Сейчас мы разослали по хозяйствам телеграммы, в которых просим проводить собрания о порядке выделения земли. Всегда можно договориться на месте, чтобы избежать лишних поездок в Барнаул для подачи возражений в краевую газету".
Краевые депутаты переплюнули федеральных
Честно говоря, необязательно печатать именно в "Алтайке" сообщение о выделении паев в Алейском районе. Краевые законодатели явно переплюнули в щепетильности федеральных коллег, предлагающих на выбор региональную или районную газету.
К недостаткам краевого земельного закона Папанов относит и минимальный размер земельного пая. Сегодня можно выделить из общедолевой собственности участок не менее 70 гектаров. Это пять-шесть паев. Депутаты КСНД, определяя эту цифру, думали о рациональном севообороте, о нагрузке на единицу техники, но не предусмотрели, как владелец пая может забрать свою землю, если больше не хочет работать вместе с другими пайщиками.
С тем, что "Закон Алтайского края о регулировании отдельных отношений в области земель сельскохозяйственного назначения" неидеален, соглашается и исполнительный директор Союза крестьянских (фермерских) формирований Алтайского края Александр Вайс: "Можно было принять более простые правила, чем в федеральном законе, а у нас закрутили гайки. Запретили продажу земли из фонда перераспределения на 49 лет, усложнили процедуру выхода из СПК и определение земли в натуре. На начало года площадь сельхозугодий, обрабатываемых алтайскими фермерами, составляла 1134 тыс. га. Сейчас, думаю, больше, так как ежегодно мы прирастаем на 90-110 тыс. га. Дается это непросто. Были проблемы с выделением земли в Косихе, в Благовещенке, в Калманке. Пришлось даже создать юридический отдел, который на платной основе занимается земельными спорами. Сейчас уже наработана положительная судебная практика, в том числе и в окружном арбитражном суде. Фермеры, конечно, тоже не идеальные люди, но если мы понимаем, что они правы, то защищаем их до победного конца".
Еще одна лазейка
До 27 января 2005 года все владельцы долей земли сельскохозяйственого назначения должны зарегистрировать ее в соответствии с установленным порядком, то есть провести межевание, получить кадастровый номер и т.д. Может показаться, что осталось совсем немного ждать, когда земельные "общины" будут разрушены. И у фермеров будет меньше проблем с арендой земли. Но не тут то было: власти разрешают присваивать кадастровый номер и регистрировать поля, принадлежащие сразу нескольким дольщикам. Руководство объясняет членам кооператива, что так процедура оформления обойдется значительно дешевле. В результате, если поле общее, то ничье конкретно. Оборот земель опять затруднен.
Сейчас Кузьмич и Гисс ждут решения своей участи в суде, дата первого заседание которого еще не определена. Алейской Фемиде предстоит рассмотреть в ближайшее время еще семь подобных дел. Надо торопиться: двух-трехнедельная задержка может привести к тому, что спорная земля на целый год останется сиротой, как те 2700 га, что лежали необработанными в районе в прошлом году.
Действующая сегодня схема шагов по выделению земельного участка за счет земельных долей, постановке на кадастровый учет, регистрации права собственности на него и передаче его в аренду
1. Выясняем, в каком месте люди (человек) желают получить участок из земель сельхозназначения в счет земельных долей в праве общедолевой собственности.
Определяем номер поля и его положение, уведомляем об этом руководителя и главного агронома хозяйства и земельный комитет района.
2. Проводим собрание инициаторов выделения долей, на котором подписываем соглашение об образовании нового земельного участка.
3. Пишем заявление в газету "Алтайская правда" с текстом объявления о выделе своих долей в самостоятельный земельный участок. Предусматриваем размер компенсации остающимся в хозяйстве дольщикам. Подписываем заявление каждый лично или один, если его уполномочат остальные дольщики (через соглашение или письменные доверенности от каждого). Доверенность всех подписей заверяется в администрации сельсовета.
4. Заявление отправляем в газету и в течение месяца ждем возражений.
5. Если возражений со стороны остальных дольщиков хозяйства не поступило, заказываем межевание нового участка.
6. По окончании межевых работ проводим постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.
7. Регистрируем земельный участок с правом долевой собственности в органе регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
8. Заключаем договор аренды образованного участка при множественности лиц со стороны арендодателей.
9. Регистрируем договор аренды в органе регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
