Немецкий порядок
"Накопительной" ипотеке почти сто лет, и она на практике доказала традиционной американской модели (основанной на привлечении банковского кредита) свою состоятельность и конкурентоспособность. Основана немецкая схема, как и следует из ее названия, на банальном накоплении денег, но не под подушкой, а в специализированной организации, которую принято называть ссудо-сберегательной кассой (ССК). Традиционно немецкая схема выглядит следующим образом. Человек начинает откладывать на свой счет в ССК деньги, пока не достигает определенного уровня накоплений. После получает гарантированный кредит на недостающую сумму и въезжает в новую квартиру. Она оформляется в его собственность, но до момента полного погашения ссуды находится в залоге.
Российская специфика
Правда, в России пока нет закона о ссудо-сберегательных кассах. Его проект - усердно критикуемый всеми сторонами - лежит в Госдуме. Когда он будет принят и в какой форме - пока большой вопрос. Поэтому реализацией немецкой ипотечной схемы в нашей стране сегодня занимаются организации по преимуществу называемые жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). По сравнению с традиционной немецкой схемой деятельность ЖСК имеет некоторые нюансы. Например, квартира не оказывается в залоге, так как по законодательству ЖСК не могут брать имущество в залог. В российском случае квартира просто "висит" на балансе кооператива до момента полного расчета ее будущего владельца. Отсюда, кстати, вытекает невозможность ЖСК работать с застройщиками: строящуюся квартиру на баланс поставить нельзя. Другое очевидное отличие - вместо ставки по кредиту используется термин "ежемесячный членский взнос" и т.д.
Очевидный плюс ЖСК - налоговые льготы, что в итоге, по идее, должно оборачиваться выгодами для пайщиков кооперативов. Налог на имущество, содержащееся на балансе ЖСК, они не платят. Другим плюсом традиционно считается отсутствие необходимости собирать справки по месту работы на кредитный совет. Здесь его просто нет, что открывает дорогу многим индивидуальным предпринимателям, получение традиционного кредита для которых затруднено.
Есть и минусы или, что правильнее, сопутствующие такой схеме риски. По сути накопительная система, особенно на этапе становления, напоминает "пирамиду". То есть деньги на ссуды для покупки жилья берутся из взносов вновь вступивших членов. Однако это обстоятельство частично нивелируется обширными возможностями по контролю: все пайщики обычно имеют полный доступ к информации о финансовых потоках кооператива. К тому же ЖСК - замкнутая система, деньги из которой не уходят на сторону, и забирать их можно в любой момент времени. И последнее. Считается, что риск оказаться участником "пирамиды" значительно снижается после того, как количество пайщиков достигает 200-300 человек и кооператив получает возможность выдавать ссуды из возвратных средств по прежним займам.
Барнаульская практика
Впрочем, в Барнауле столь крупных кооперативов пока нет. В городе работает три компании, на практике реализующих немецкую схему. Что, кстати, уже многовато. По теории немецкой ипотечной схемы, для достижения максимальной эффективности необходим только один подобный кооператив на 1 миллион жителей. Представители всех трех работающих в Барнауле кооперативов, с которыми удалось пообщаться нашему корреспонденту, заявили, что объединение их организаций в одну возможно, но лишь в перспективе. Пока же в Барнауле немецкая ипотечная схема переживает самый настоящий расцвет. Если еще в прошлом году можно было говорить лишь о единичных случаях подобных сделок, то в текущем году ЖСК заметно активизировались и, смотрят в свое будущее с оптимизмом.
Фактически все три существующих в Барнауле компании ("Жилье в рассрочку", "Строим вместе" и агентство недвижимости "Полония") предлагают идентичный продукт, рамки которого четко очерчены Минстроем РФ. Вступительный взнос составляет от 3 до 5% предполагаемой стоимости квартиры (исключением является "Полония", где вместо процентов установлена фиксированная сумма взноса - 10 тысяч рублей). Подбирать жилье на вторичном рынке и оформлять документы на его приобретение пайщик начинает не ранее накопления 50% от его стоимости. Право собственности на квартиру переходит от кооператива к владельцу только после полной выплаты ссуды. Она выдается на срок от года до 10 лет под 3% годовых. Но в ЖСК эти проценты предпочитают называть членскими взносами. Все члены кооператива несут солидарную ответственность за форс-мажорные обстоятельства - такие, например, как рост цен. Все члены несут и расходы на страхование сделок. В ЖСК "Жилье в рассрочку" сегодня входит 42 пайщика из которых 12 человек уже перешагнули рубеж 50% накоплений: девять членов кооператива уже проживают в купленном по немецкой схеме жилье, а четверо занимаются оформлением документов на облюбованную жилплощадь. ЖСК "Строим вместе" объединяет 34 пайщика из которых двое оформляют документы на приобретение жилья. И, наконец, агентство "Полония" говорит лишь о потенциальных пайщиках.
Перспективы развития представители трех этих компаний видят в радужном свете. И это не удивительно. В большинстве городов, где внедрялась подобная схема, количество пайщиков растет стремительными темпами. Этому способствует доступность и дешевизна инвестиционной составляющей проектов. С другой стороны, очевидно, что немецкая схема менее гибка, нежели американская, по условиям которой можно въезжать в квартиру без растянутых по времени накоплений. Но за это клиенты "американской" ипотеки платят более высокими расходами на обслуживание кредита. В "немецкой" этих расходов нет. И для нашей в общей массе бедной страны ипотека "для бедных" - одно из логичных решений жилищной проблемы.
Самое важное - в нашем Telegram-канале