Факторы роста
Цены на барнаульскую недвижимость - будь то новостройки, "бывшее в употреблении" жилье или коммерческие объекты - растут уже не один год. Все редкие периоды стабилизации обычно связаны с сезонными факторами. Традиционно активизация рынка недвижимости начинается в начале осени и продолжается примерно до середины мая с перерывами на новогодние и майские праздники. А лето - мертвый сезон. Именно его риэлторы считают идеальным временем для покупки недвижимости, поскольку предложение явно превышает спрос, и появляется реальная возможность для поиска интересных вариантов по вполне приемлемым ценам. "Сегодня 80 процентов сделок проходят по цене, ниже запрашиваемой продавцом", - уверяет директор барнаульской компании "Миэль-Недвижимость" Валерий Фоменко.
Делая поправку на сезонность, можно обратить внимание на то, что темпы роста цен довольно неоднородны. Сразу вспоминается конец 1999 года, когда на начавшем отходить от финансового кризиса рынке недвижимости квартиры дорожали в среднем на 5 тысяч рублей в неделю. Сегодня такие темпы невозможны, поскольку не имеют под собой реальной почвы. По признанию эксперта отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Дом" Руслана Репкина, сегодняшние цены в долларовом выражении уже достигли своих докризисных позиций. Так что цены сегодня растут более плавно, не избегая, впрочем, резких скачков и причин для этого наши эксперты находят множество.
Естественно, основная, можно даже сказать, базовая причина роста цен - превышение спроса над предложением. Практически все наши эксперты называют Барнаул динамично развивающимся городом с большой прослойкой молодежи, традиционно нуждающейся в жилье. Оказывает определенное, впрочем, скорее, косвенное влияние и инфляция. Директор строительной компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов рассказал, что за последние пять лет стройматериалы подорожали как минимум в три раза. А о росте стоимости энергоресурсов знает практически каждый человек, занимающийся производством.
В остальном рынок подвергается влиянию чисто конъюнктурных факторов, которые в последнее время не особенно благоприятствуют снижению стоимости квадратных метров. "Политика, курс доллара, рост экономики, своевременность выплаты заработной платы оказывают влияние на рост цен", - считает руководитель агентства недвижимости "Медведь" Игорь Садовнич. Есть и чисто барнаульские корни. Например, скандал с "Барнаулстроем", последствия которого на рынке недвижимости сказываются до сих пор. Переток капиталов с первичного на вторичный рынок подстегивает спрос и, соответственно, оказывает определенное влияние на ценообразование.
Суммируя все эти факторы, трудно ожидать, что цены начнут снижаться. Однако ресурс для, как минимум, торможения роста есть. Нет, речь идет не об очередном кризисе с последующим снижением платежеспособности населения. Имя ему - массовое жилищное строительство.
Ресурс на перспективу
Действительно, увеличение темпов строительства способно насытить рынок и остановить цены. Но слишком уж многое сегодня этому мешает. И дело не только в недостатке инвестиций. Даже несмотря на то, что Барнаул сегодня лидирует среди сибирских городов по количеству построенного жилья, его все равно не хватает. И не хватает, прежде всего, жилья среднего по классу. Мода на элитные застройки начала изживать себя только сегодня, несмотря на то, что все предпосылки для строительства и успешных продаж квартир меньшего метража были еще несколько лет назад. "Сегодня в основном метраж квартиры составляет 100-105 квадратных метров. Я думаю, с 2003 года будут заложены дома с квартирами в 60-80 квадратных метров", - считает Юрий Гатилов.
Но даже и это, по мнению наших экспертов, не окажет решающего влияния на ценообразование. В центре уже сегодня практически нет хороших мест под застройку. И придется сносить старое ветхое жилье, что неизменно повлияет на себестоимость. К тому же в центре строителям приходится прилагать гораздо больше усилий для подведения коммуникаций. А это - также лишние деньги. Принимая все это во внимание, риэлторы отводят центру города роль района, где дефицит жилья постоянно будет давить на цены. Опыт других городов только укрепляет их в этом мнении. "В Москве сегодня цены на жилье в пределах Садового кольца баснословно высоки. А все потому, что там негде строить. В результате если там и появляется свободная жилплощадь, то начинается чуть ли не аукцион - кто больше даст", - рассказывает Валерий Фоменко. Не намного более благоприятная ситуация со строительными площадками и на окраинах Барнаула.
Рост будет
Одним словом, профессионалы никаких предпосылок для снижения цен не видят. Скорее наоборот, по их мнению, все идет к дальнейшему плавному, но заметному для глаза росту. "Пока Барнаул пользуется спросом у приезжающих, остановить рост цен практически невозможно", считает Валерий Фоменко. Не ожидается снижение цены и на первичном рынке, впрочем, строители не ждут и ее повышения. Тем не менее, возможность нового экономического кризиса или каких-либо других потрясений отметать нельзя.
Впрочем, участники рынка, как продавцы, так и покупатели заинтересованы прежде всего в стабильности цен. Пока она проявляется лишь на короткие временные отрезки. Так что те, кто купил квартиру сегодня, не прогадали. Осенью она, с весьма большой долей вероятности, будет стоить уже дороже.
Матвей ЭРГАРДТ
Мнения экспертов
Руслан РЕПКИН, эксперт отдела коммерческой недвижимости АН "Дом"
- Рынок недвижимости подвержен влиянию всевозможных факторов. Неискушенному взгляду видны только сезонные колебания цен и их общий среднегодовой прирост. Интересней другое. Если мы сравним уровень цен в долларовом выражении, существовавший до 1998 года, и сегодняшний уровень, то станет ясно, что, в принципе, эти два показателя уже сравнялись. В этом нет ничего удивительного и мы уже давно прогнозировали такое развитие событий.
Вообще, Барнаул по своим характеристикам довольно уникальный город. Например, несмотря на то, что уровень строительства у нас выше, чем в среднем по Сибири, жилья сдается все равно недостаточно, город развивается быстрее. А отсутствие жилья на первичном рынке тут же сказывается на рынке вторичном.
- Кто формирует цены на недвижимость?
- Если кто и формирует, то уж точно не риэлторы. Мы всего лишь стоим между продавцом и покупателем и, обладая определенными знаниями, оптимизируем их временные и материальные затраты. На первичном рынке цены, естественно, формируют строители, но при этом они исходят из существующих тенденций. Вторичный рынок во многом зависит от собственников, выставляющих свое имущество на продажу. Впрочем, и им приходится ориентироваться на сложившиеся цены. Выше рыночной цены можно продать лишь объекты, обладающие какими-либо уникальными или эксклюзивными качествами, но сделать это довольно трудно. Если говорить в целом, то в городе, конечно же, нет какого-то мозгового центра, который бы существенно влиял на ценообразование. Цены формирует рынок.
- Можно ли спрогнозировать дальнейшее поведение цен на рынке?
- Для прогнозирования нужно иметь последние данные и от строителей, и из администрации. При этом нужно опираться на мировые и внутрироссийские события. Впрочем, говорить, что цены будут падать, я бы не стал. Хотя и тенденция роста, безусловно, не бесконечна. Я думаю, рано или поздно мы подойдем к периоду определенной стабилизации с небольшим и плавным ростом, параллельным росту цен на энергоносители, стройматериалы и т.д. Не могу сказать, что невозможен и резкий скачок цен. Рынок недвижимости настолько подвержен всевозможным влияниям, что сказать что-то определенное очень сложно.
Cергей ОСТАНИН, директор агентства недвижимости "СЛ"
- Цены на недвижимость растут постоянно, как, впрочем, и на любой другой товар. Влияют на это самые разные факторы - от выброса на рынок бюджетных денег (в виде жилищных сертификатов) до широко известных сезонных факторов. Осенью нас ожидает очередная волна студентов из сел или даже других регионов, да и вообще традиционная активизация хозяйственной деятельности.
- Соблюдается ли пропорция роста цен на недвижимость разной планировки и метража?
- Рост цен на различное жилье происходит разными темпами и быстрее всего в цене начинают расти однокомнатные квартиры. Все остальные квартиры дорожают с некоторым запаздыванием. При этом разница цен на различное жилье, если брать годовой уровень, остается примерно одинаковой. Можно даже сказать, что однокомнатные квартиры тянут за собой рынок, поскольку большинство сделок - это так называемые "цепочки", в которых практически всегда участвует и однокомнатное жилье. Покупая квартиры с большим количеством комнат, люди становятся соучастниками сделок с однокомнатными. С этой точки зрения рост цен на остальное жилье происходит автоматически. Но все же основные тенденции роста диктует спрос на дешевое жилье.
- По вашему мнению, цены еще не достигли своего потолка?
- Нет, потолок не достигнут, да никогда и не будет достигнут. Цены на жилую недвижимость могут застыть только в тех населенных пунктах, где отсутствуют миграция и естественный рост населения. Такие пункты в нашей стране есть, но Барнаулу это не грозит. Рост цен у нас поддерживается продолжающейся миграцией людей из деревень и Казахстана. Начинают вставать на ноги предприятия, косвенным подтверждением этого может служить появление элитного жилья. Из какой-то хозяйственной деятельности ведь появляются деньги на его покупку? Складывая все эти факторы, можно сделать вывод, что в ближайшие годы причин для остановки роста цен просто нет.
Игорь САДОВНИЧ, сотрудник агентства недвижимости "Медведь"
- На рост цен в большей мере влияет спрос. Общеизвестно, что, если нет спроса, то нет и причин для роста цен. Интересно, что Барнаул оказался одним из самых благоприятных городов России с точки зрения жизни в нем. Я общался со многими беженцами, людьми проехавшими по пол-страны, и многие из них отмечали, что у нас самые хорошие условия жизни по сравнению с другими городами. Не знаю, чем это можно объяснить, но удобно и хорошо жить в Барнауле. Так было всегда, несмотря на все перетряски последнего времени. И, видимо, это одна из причин объясняющая существующий уровень спроса.
- А вам не кажется, что продавцы иногда просто завышают цены?
- Здесь действует простой экономический принцип, который объединяет собственников недвижимости с продавцами бензина, стройматериалов или любых других товаров. Если я, продавая квартиру, увижу, что спрос на нее ажиотажный, я естественно, попрошу за нее больше, чем намеревался ранее. К этому толкает конъюнктура рынка. Поэтому говорить, что продавцы завышают цены просто некорректно.
Наш рынок недвижимости знает целые сезоны, когда недвижимость просто не покупалась. А все потому, что цены на нее были нереальными. И тут, скорее всего, нужно говорить не о том, что продавцы назначают цену, а о том, что покупатели за эти деньги все равно покупают.
- Насколько рост цен зависим от инфляции?
- Я бы не стал рост цен объяснять только инфляцией. Да, она вносит определенный вклад, но далеко не основной. Все-таки, я считаю основной причиной рост благосостояния. Для себя я уже давно отметил, что люди живут все лучше и лучше. А стало быть, они способны покупать жилье по более высоким ценам.
- Это не говорит о том, что квартиры в большей степени недооценены?
- Я понимаю, вы хотите сказать, что квартира должна стоить столько-то долларов и дороже стоить не должна. Но это рынок. На сегодняшний день недвижимость стоит столько, сколько стоит. Пройдет два года и она будет стоить столько, во сколько ее оценит покупатель. Цену квартиры определяют слишком много факторов. Но главный все-таки спрос.
Справка:
В последнее время риэлторы отмечают заметный интерес к объектам недвижимого имущества как к способу хранения денег. Наиболее четко это можно было увидеть после публичной огласки аферы, связанной с "Барнаулстроем". У многих дольщиков на руках оказалось по несколько договоров на жилье, которое они, по всей вероятности, собирались впоследствии выгодно продать.
Действительно, недвижимость сегодня дает серьезный прирост, по некоторым позициям даже обгоняющий возможности накопления средств на банковском депозите. Другим дополнительным преимуществом вложения денег в недвижимость считается гарантированный возврат вложенных средств. Причем за достаточно короткое время - срок реализации квартиры при чистой продаже (без дальнейшей покупки другого жилья) составляет сегодня в среднем от двух недель до месяца. Кроме того, риски обвала цен примерно сопоставимы с риском банкротства банка.
Впрочем, нельзя не отметить и очевидные минусы. Эффективное вложение денег в недвижимость требует неплохого знания конъюнктуры рынка и четкого понимания целей покупки. Кроме того, для получения прироста требуются постоянные консультации профессионального риэлтора.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
