Новая ипотека
Тема ипотеки муссируется в Алтайском крае уже более пяти лет. За это время можно вспомнить как минимум две попытки краевой администрации запустить механизм ипотечного кредитования, считающегося наиболее приемлемым вариантом обеспечения населения жильем. Впрочем, все они, по сути, потерпели крах, поскольку были оторваны от рыночных реалий и являлись неэффективным механизмом субсидирования самых малоимущих слоев населения. Риэлторы в этих проектах практически не участвовали, переключившись на сбербанковскую программу, которая хоть и основывалась целиком на реалиях рынка, имела все же один существенный минус - кредитная ставка (на сегодня - 18% годовых) превосходила возможности большинства потенциальных клиентов.
Однако в этом году ситуация поменялась. Государство наконец разработало механизм, сочетающий рыночный подход и более широкую доступность, что внушало определенный оптимизм. И в начале этого года стало ясно, что заработает он и в нашем крае. В общих чертах схема выглядит так. Покупатель подыскивает устраивающий его вариант жилья на вторичном рынке и оформляет ипотечный кредит в аккредитованном банке. Банк, в свою очередь, формирует пакет закладных и продает их агентству по жилищному ипотечному кредитованию, которое и координирует всю схему. Деньги на выкуп закладных у банков предоставляют Пенсионный фонд РФ и еще ряд инвесторов. Широту охвата потенциальных кредиторов обеспечивают более выгодные чем у Сбербанка условия - кредит предоставляется на срок от 5 до 20 лет под 15% годовых с возможным изменением в сторону уменьшения. Риэлторов не могло не обрадовать такое развитие событий, но оказалось, что в этой системе их пока не ждут.
Три минус тридцать
Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию начало подбирать уполномоченные риэлторские организации для участия в программе около месяца назад. Продолжается эта работа и сейчас. АЖИК просто рассылает в агентства недвижимости свои предложения в виде предлагаемых к заключению договоров о сотрудничестве. На прошлой неделе, как сообщил нам директор АЖИК Валерий Сморгун, компания имела отношения с 15 агентствами недвижимости. Но цифра эта постоянно меняется. Условия предлагаемых договоров многих риэлторов просто смущают. Во-первых, от них требуют соблюсти уровень комиссионных в пределах 1-3%, что уже считается критической величиной (обычный размер комиссионных в Барнауле на оформление подобных сделок 5%). Во-вторых, АЖИК требует отчислять 30% полученных комиссионных на их счет.
Риэлторы на такое предложение отреагировали довольно бурно. И если на 3% многие из них работать еще согласны, то последнее требование вызывает недоумение. "По моей бухгалтерии получается, что для того, чтобы отдавать АЖИКу треть от 3% комиссионных, от 6 до 16% придется занимать", - сказал нашему корреспонденту директор одного из барнаульских агентств недвижимости, просивший не называть его имени в газете. Другой аноним и вовсе назвал требование АЖИК "узаконенным откатом". Впрочем, в самом агентстве твердо стоят на своем. "Мы можем работать вообще без агентств недвижимости. В нашей схеме они в принципе не нужны. И не надо их ставить на центральное место. Главные лица здесь - покупатель и продавец недвижимости, которые могут сами оформить все документы", - сказал Валерий Сморгун. По его мнению требования риэлторов завышены для ипотечного кредитования.
Как бы чего не вышло
Некоторые известные на рынке агентства недвижимости похоже уже окончательно решили отказаться от столь заманчивых предложений ипотечного агентства. Директор агентства "Дом" Геннадий Малков считает, что "если не подходить к ипотеке с точки зрения рынка, а выполнять административный заказ, то велик риск повторить опыт прошлых ипотек". Не совсем ему понятно и то, за какие услуги отдавать АЖИКу 30% от суммы, заработанной силами риэлторов. Не понятно это и директору агентства недвижимости "СЛ" Сергею Останину. "В АЖИК ориентируются на ставку в 2%, по которой реализовывался проект расселения оползневой зоны. Но там нет никакого посредничества и проблем с подбором жилья - оно предоставляется государством. Стоимость труда должна быть связана с объемом труда. А в ипотеке его в два раза больше", - говорит он. А директор агентства "Эталон-Риэлт" Сергей Туренко "не уверен, что мы будем отдавать агентству эти 30%". Он не исключает, что его компания вообще прекратит работу с АЖИКом: "Нам было обещано, что срок предоставления денег составит максимум 2 недели, а мы ждем уже больше месяца, тратя колоссальные усилия на то, чтобы продавец квартиры вообще не отказался от сделки".
Впрочем, есть и те, кто на подобные условия согласился. "Мы ориентируемся на потребителя. И с этой точки зрения выбора у нас не было. К тому же я лично прошла все работы по договору от начала и до конца и не имею морального права говорить, что в АЖИК ничего не делают для того, чтобы окупить эти 30%. Например, они направляют к нам людей", - говорит директор агентства недвижимости "Гравитон" Ирина Снитко. В целом согласен с ней и директор агентства недвижимости "Норд-Про Риэлт" Вильям Гросс: "Я подписал договор. Ничего не приходится делать. Не хочется гасить своим неучастием доброе начинание. К тому же нужно пощупать эту процедуру, пройти ее в надежде на будущее. Сегодня на этих условиях для агентств такое сотрудничество невыгодно".
Валерий Сморгун, между тем, уверяет, что его решение останется окончательным и прислушиваться к мнению риэлторов он не намерен. Сложно сказать, сколько агентств в итоге согласятся "откатывать" АЖИК часть своих комиссионных, но, скорее всего, большинству желающих придется просто ограничить свое участие в программе. Один из риэлторов рассказал нам, что намерен работать только с теми клиентами, которых направит к нему АЖИК. А своих клиентов он поведет в Сбербанк, где хоть и выше процент, зато меньше сроки оформления документов и механизм уже отработан. Другой вариант - работать только с теми, у кого на руках уже есть деньги и не нужно тратиться на сбор документов и рекламу при продаже квартир. Есть и третья возможность - уговаривать продавцов квартир завышать продажную цену и брать свои комиссионные из этих денег.
Каждое агентство, по всей видимости, выберет свой путь. Но уже ясно, что административный ресурс ставит рынок недвижимости в неловкое положение. Очевидно, что больше возможностей для участия в программе получают маленькие компании с небольшими накладными расходами. Но отсутствие в штате юристов и набор низкооплачиваемого персонала чреват низким качеством. И опасения, что в связи с этим слово "ипотека" в крае встанет рядом со словом "Барнаулстрой" уже слышны.
Самое важное - в нашем Telegram-канале