Ветхая, но дорожающая
О проблемах управления муниципальным имуществом говорят уже далеко не первый год. Во-первых, муниципальное имущество неуклонно стареет и денег на его восстановление из бюджета не выделяется. По оценкам экспертов большая часть объектов недвижимости полностью самортизирована и находится в ужасающем состоянии. Из-за этого у арендаторов возникает много проблем. Многих в добровольно-принудительном порядке заставляют проводить капитальный ремонт, угрожая выселением. Многие готовы все отремонтировать сами, но при этом у них возникают сложности с получением предусмотренной в этом случае компенсации части арендной платы. Говорят, что есть случаи, когда с компенсациями проблем не возникает. Но в этом случае зачастую смета ремонта бывает завышенной. «У комитета по управлению имуществом нет специалистов по составлению смет ремонта. В результате возможна установка унитазов чуть ли не по 500$, а потом 10-15 лет можно не полностью платить арендные платежи. А потом смотришь, а здание уже продали», - рассказал «ВД» источник в мэрии хорошо знакомый с ситуацией.
Во-вторых, вызывает вопросы эффективность сбора арендных платежей за муниципальные помещения. Балансодержателями помещений зачастую являются муниципальные унитарные предприятия (ЖЭУ и ПЖЭТы), которые в большинстве своем являются банкротами. Соответственно и эффективность работы таких предприятий по управлению принадлежащих городу помещений вызывает сомнения. Сегодня доходы от муниципального имущества распределяются так: 91% получает балансодержатель, а 9% поступает на счет комитета по имуществу.
Наконец, существует проблема субаренды. «Наши помещения берут в аренду, а потом неплохо зарабатывают на их субаренде. Есть такая проблема», - признался «ВД» председатель городского комитета по экономике и инвестициям Сергей Баев. Разумеется, бюджет от такой практики теряет. Но в то же время все это превращает сферу муниципальной аренды в полукриминальную и непрозрачную «отрасль» городской экономики. По мнению, высказанному в беседе с «ВД» начальником отдела по борьбе с преступлениями в отраслях народного хозяйства УБЭП ГУВД Алтайского края подполковника милиции Олега Черновым в августе 2004 года, «девять из десяти предпринимателей, снимающих в субаренду площади в муниципальных помещениях, платят большие суммы арендодателю «в черную».
С другой стороны ставки аренды муниципальных площадей ежегодно растут. В администрации города находится много аргументов в пользу их повышения. Это, например, сравнение Барнаула со столицами соседних регионов. Есть и другие аргументы. По словам председателя городского комитета по управлению муниципальной собственностью Василия Золотарева «у нас нет ни одного невостребованного помещения». Еще один аргумент собираемость арендных платежей. В Барнауле она год от года близка к стопроцентной. Что, по мнению чиновников, свидетельствует о том, что арендная плата очень низкая.
Заниженный размер
Сегодня сумма арендной ставки рассчитывается, как произведение площади арендуемого помещения, коэффициента престижности и минимального размера оплаты труда (МРОТ). По действующему законодательству изменять арендные ставки можно один раз в год и не позже, чем за месяц до принятия городского бюджета. Последние два года ставки после довольно нервных обсуждений увеличивались в два раза. Предполагается, что повышать их будут и в этом году. Причем в мэрии, как свидетельствует из письма на имя председателя координационного совета предпринимателей при главе администрации Барнаула Василия Куца, рассчитывают на серьезный рост. В этом письме, подписанном Василием Золотаревым и председателем городского комитета по финансам налоговой и кредитной политике Надеждой Тиньгаевой, говорится о том, что комитеты, проанализировав ситуацию, пришли к выводу, «что размер арендной платы занижен как минимум в два раза, а в центральной части города в 4-6 раз».
Обсуждение этого предложения на прошлой неделе состоялось на «круглом столе» в Барнаульской городской Думе. На нем Надежда Тиньгаева сообщила, что мэрия заинтересована в том, чтобы доходы от аренды муниципальной недвижимости «стали основным источником доходов бюджета». А Василий Золотарев еще раз озвучил идею о повышении ставок в виду того «что их размер занижен». Однако депутаты гордумы не согласились с этой точкой зрения. По мнению Василия Куца, возглавляющему в городском парламенте комитет по экономической политике и собственности «для принятия решения нужен анализ после которого у депутатов не останется сомнений в том, что двукратное повышение не повредит арендаторам». Такого анализа, по его оценке, в комитетах так сделать и не смогли. А депутат и заместитель директора торговой сети «Раздолье» Александр Балушкин напомнил, что с 2006 года на аренду помещений водится вмененный налог. «Если он будет принят, то только за счет этого мы существенно увеличим затраты конечного потребителя», - говорит он. По его словам владельцы частных помещений сейчас идут на снижение стоимости аренды, «а состояние частной собственности не сравнить с состоянием муниципальной». Депутаты высказали и мнение о том, что повысит ставки можно только для 10% помещений. «Огульное повышение ставок в два-три раза не устраивает депутатов», - резюмировал Василий Куц.
Без МРОТа, но с оценкой
В результате разговор от обсуждения механического повышения плавно перетек в обсуждение вариантов более справедливого расчета арендных ставок. Вариантов было предложено три. Один из них независимая оценка. Признав, что это наиболее справедливый способ расчета арендных ставок, участники круглого стола отметили и ряд связанных с введением такой практики проблем. «Это самый цивилизованный метод, но мы упираемся стоимость и оперативность». Попытка оценить все муниципальные помещения будет стоить бюджету около 5 млн. рублей. Василий Золотарев говорит, что практика рыночной оценки пока невозможна. «Ни в одном городе нет, чтобы на муниципальные помещения действовала чисто рыночная цена. Нет и быть не может. Представьте себе, освобождается объект, его оценивают в 1200 рублей за «квадрат». А за эти деньги его не берут несколько месяцев. Я как госслужащий снизить ее не могу. В результате теряет бюджет», - попытался он убедить присутствующих. Но к нему опять не прислушались.
Кроме того, решено было пересмотреть формулу расчета ставок, убрав из нее МРОТ. МРОТ не позволяет предпринимателям осуществлять долгосрочное планирование, поскольку сложно прогнозировать каким он будет через несколько лет. К тому же было высказано мнение, что он никак не коррелируется с арендной платой. «С таким же успехом вместо МРОТа можно использовать среднюю зарплату водителя автобуса №53», - решили участники заседания. Наконец, для обеспечения прозрачности на рынке решено больше использовать опыт «Барнаульской управляющей компании». По информации «ВД» по переданным ей в управление объектам доход муниципалитета увеличился в среднем на 20%, а в некоторых случаях вырос в пять раз за счет индивидуального подхода к арендаторам в каждом конкретном случае. Городской администрации же участники заседание посоветовали поискать «основные источники доходов бюджета» в другом месте. Например, как отметил Василий Куц за счет аренды земельных участков, «которые отводятся под строительством и по несколько лет зарастают бурьяном». А как сообщил «ВД» один из участников заседания пополнение бюджета можно добиться с помощью решения проблемы субаренды. По его словам в других регионах эта проблема решается элементарно. Как только в администрациях замечают симптомы повышения субарендных платежей, мгновенно повышают на эту же сумму арендную плату.
Следующий раз тема повышения арендной платы будет обсуждаться уже на сентябрьском заседании гордумы в конце месяца. К этому моменту должен быть разработан и проект решения из которого и будет ясно насколько конкретно вырастет арендная плата.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
