Спад равномерности
По информации краевого комитета по строительству и архитектуре в первом квартале 2004 года в нашем отдельно взятом регионе построено 875 квартир общей площадью 93,4 тыс. кв.м. Это на 21,4% меньше, чем за первое полугодие 2003 года. Не изменяет картины и наблюдавшийся рост объема строительного рынка, составивший 2296,96 млн. рублей, что равняется 105,3% к уровню соответствующего периода прошлого года. Понятно, что основную лепту в этот рост внесла инфляция.
Цифры пока не радуют. Но далеко идущие выводы на их основе делать сложно. Во-первых, многие строители называют прошлый год одним из самых удачных за последние десять лет, а постоянно демонстрировать выдающиеся результаты им сложно. Хотя краевой администрации этого бы очень хотелось. Еще в конце прошлого года констатировав, что за 2003 год строители возвели 419,8 тыс. кв.м. жилья, корреспонденту "ВД" в комитете по строительству сообщили, что на 2004 год администрация края ставит задачу построить не менее 450 тыс. кв.м. Не изменились эти ориентиры и теперь. Та же цифра содержится в документе, попавшем в распоряжение редакции, озаглавленном "О строительной деятельности края в первом полугодии 2004 года". Подписан он исполняющей обязанности руководителя комитета по строительству и архитектуре администрации края Надеждой Клюк.
Второй нюанс заключается в том, что на рынке сложилась в чем-то уникальная ситуация, которую генеральный директор строительной компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов охарактеризовал как "ситуацию неравномерности". "Сейчас большинство строительных компаний закладывают нулевые циклы домов, что и сказалось на статистике. Хотя в целом небольшой спад действительно есть", - говорит он. С ним согласен и генеральный директор КЖБИ-2 Владимир Отмашкин, отметивший, что "просто все сложилось так - дома у всех в работе, и к концу года ситуация наверняка исправится".
Как бы то ни было, но спад остается спадом и на сезонных ожиданиях он наверняка отразится. Тем более, что темпы падают не только в городе, но и на селе. Здесь, по данным строительного комитета, возведено 42,1 тыс. кв.м. (45,1% от общего ввода по краю), что составляет 85,9% к первому полугодию 2003 года. Впрочем, положение Алтайского края, как одного из самых "строящих" регионов Сибирского федерального округа, подобные спады рынка вряд ли изменят. "По вводу жилья в эксплуатацию край стабильно держится на третьем месте среди регионов СФО, уступая Красноярскому краю и Кемеровской области", пишет Надежда Клюк.
От слов к делу
На самом деле у строительной отрасли не такие уж и плохие перспективы. Несмотря на наличие определенных проблем. "Я бы отметил оживление на рынке. Ипотечные программы должны подтолкнуть жилищное строительство", - отмечает генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Алтайстройинвест" Сергей Соколов. По его мнению, строители постепенно отходят от ставки на жилье повышенной комфортности. "Более явно стали проявляться запросы потребителей. Сегодня интересно строить типовое жилье с добротной отделкой. Причем качество отделки становится одним из показателей доверия к компании со стороны покупателей жилья", - говорит он.
"Ипотека от слов перешла к делу. Сегодня это конкретная работа", - соглашается с коллегой Владимир Отмашкин. Но с ними не соглашается Юрий Гатилов, традиционно считающий, что ипотека невозможна без снижения инфляции до 5% в год и проведения реформы ЖКХ. Впрочем, ипотека (в первом полугодии 2004 года только через краевое агентство по ипотечному жилищному кредитованию выдано 277 кредитов), а также большое предложение денег на банковском рынке, действительно в некоторой степени сняли проблему финансирования строительства. Раньше по причине нехватки денег сдача многих объектов затягивалась на годы. "У тех, кто кредитуется в банках, проблем не возникает. Критическая точка в сегодняшнем жилищном строительстве ближе к окончанию возведения коробки дома. Если ты до этого дошел, то проблем с реализацией уже не будет", - говорит Сергей Соколов.
Еще одна форма инвестиций в недвижимость - девелопмент - в крае практически не развивается. Такого резкого роста цен на недвижимость от нулевого цикла до сдачи в эксплуатацию, какой наблюдается в центральных регионах России, у нас нет. Сергей Соколов оценивает разрыв цен в 20-25%, что, впрочем, выше ставки банковского депозита. Но "сторонние инвесторы бояться вкладывать деньги в строительство, поскольку в нем сильно много рисков, которые невозможно минимизировать", констатирует Сергей Соколов. Поэтому девелоперы предпочитают создавать свои строительные компании, чтобы контролировать процесс возведения домов. Так, например, поступила страховая группа "Росэнерго", обжегшаяся на "Барнаулстрое". А недавно пришедшая в край компания "Сибирская инициатива", по словам Сергея Соколова, предпочитает оформлять права на землю на себя и "садит своего генподрядчика".
Большой для строителей вопрос, о котором они, правда, предпочитают не говорить публично, земля. Мест под жилищную застройку в городе становится все меньше. А получить их становится все сложнее. Процедура передачи земли под застройку объективно непрозрачна, что создает благоприятные условия для коррупции. К тому же необходимость согласования с различными инстанциями - от водоканала до пожарников - приводит к удорожанию строительства и затяжке сроков. Многие компании предпочитают начинать строительство до получения всех необходимых согласований, что делает их весьма удобной мишенью для административного давления. Любая проверка, в такой ситуации, потенциально может закончиться отзывом лицензии. Есть мнение, что эта проблема сказывается на ценообразовании даже больше, чем инфляция, выражающаяся в резком росте цен на стройматериалы. А это тоже проблема. Например, за последний год более чем в два раза выросли цены на металлопрокат и цемент.
Широкие горизонты
У строителей есть надежда, что все эти проблемы в скором времени будут решены или хотя бы минимизированы. Громко разрекламированные инициативы федеральных властей, намеренных с 2005 года сделать жилье доступным для самых широких слоев населения, на решение этих вопросов как раз и направлены. Как известно, законодатели сейчас рассматривают целый пакет поправок в различные акты. Собираются, например, отменить плату за государственную регистрацию недвижимости. А нотариусы теперь, по мысли депутатов, не смогут получить за нотариальную регистрацию документов более 3 тыс. рублей (сегодня они берут 1,5% от суммы сделки). Строителям предлагается сократить налоговое бремя - при продаже жилых помещений и земельных участков отменяется налог на добавленную стоимость. А для того, чтобы стимулированный государством спрос не превысил предложение на строительном рынке, депутаты придумали схему с "двукратным налогом на землю". Смысл ее в том, что в течение первых трех лет проектирования и строительства физические и юридические лица платят двойную ставку налога на землю. Если строительство завершается за три года, переплаченное возвращают налогоплательщику. Если строительство продолжается и по истечении трех лет, то налоги будут уплачиваться в четырехкратном размере. Решается и вопрос с землей. Муниципалитеты хотят обязать самих согласовывать с инстанциями все нюансы на участках под застройку и только после этого и строго на конкурсной основе передавать их строителям.
Все это хорошие законопроекты, говорят строители. Но для начала они хотели бы посмотреть что получится из этой кампании по обеспечению населения доступным жильем. "Сначала нужно получить эти документы. Разговоров много, и много интересных разговоров. Но у нас ведь как - сначала хорошо-хорошо, а потом документ получишь, особенно с прилагающимися к нему инструкциями заинтересованных ведомств, и становится грустно. Но мы надеемся на позитивное развитие событий", - демонстрирует осторожный оптимизм Владимир Отмашкин. "К заметным улучшениям это вряд ли приведет. Гораздо важнее чтобы улучшалась общеэкономическая ситуация в крае", - считает Юрий Гатилов. А Сергей Соколов говорит, что на рынке заметно ожидание какого-то знакового события. "Хотя с положительным влиянием многих из предлагающихся поправок я бы поспорил. Например, НДС для нас - это не так уж и важно. А конкурсы по земле - хоть и правильная практика, но муниципалитету понадобится какое-то время, чтобы подготовится к новому порядку", - подчеркнул он.
Алтайские строители в целом солидарны со своими коллегами по всей стране. В Интернете, например, предполагаемые нововведения обсуждаются приблизительно в той же тональности - "хорошо, если так". Оптимисты считают положительным моментом одно то, что подобные вопросы наконец-то заинтересовали депутатов. Пессимисты - что столь масштабные преобразования из-за дисбаланса спроса и предложения просто выбьют на несколько лет отрасль из колеи. А аналитики осторожно напоминают, что все реформы в России похожи на революции.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
