Рынок перенасыщен
Действительно, о проблемах, которые должны неминуемо возникнуть на рынке торговых площадей аналитики говорили уже давно. Внешними свидетельствами возникающих сложностей являются пустующие площади некоторых торговых центров. Более того, во многих из них возникает активная ротация и наличие большого количества мелких и абсолютно безликих арендаторов.
Главной причиной насыщения специалисты считают несоответствие темпов роста объема торговых площадей возможностям торговли эти площади занимать. Сегодня в Барнауле работает около 10-15 торговых центров (более точную цифру в администрации города нам сообщить не смогли). Часть из них - это крупные магазины оставшиеся еще со времен советской власти, например, магазин "Красный". Некоторые возникли в конце 1990-х - начале 2000-х годов. Наиболее яркие примеры - торговые центры "Вавилон" и "Норд-Вест". Однако прошлый год оказался особенно урожайным на новые арендные площади. В городе открылось сразу два торговых центра серьезного масштаба - "Ultra" (около 3300 квадратных метров торговых площадей) и "Поместье" (чуть более 3000 "квадратов"). Интересно, что к тому времени один из торговых центров - "Панорама" - уже закрылся, столкнувшись с проблемой привлечения арендаторов, и был продан компании "МТС" под офис. Впрочем, печальную судьбу этого проекта принято связывать не с "кризисом перепроизводства" торговой недвижимости, а с неправильно выбранным местонахождением. Как известно, расположен он был в непосредственной близости от Старого базара, конкурировать с которым по ценам мало кто из торговцев был готов.
Как бы то ни было, эти проекты были воплощены. Более того, в конце этого года ожидается открытие и еще одного крупного торгового центра - нового ЦУМа, общая площадь которого составляет более 17000 квадратных метров! Однако, по нашей информации, под аренду для торговли там будет предназначено только два этажа из пяти. Таким образом и получается не самая радостная для владельцев торговых центров конъюнктура рынка. Впрочем, авторы всех строящихся и сданных в прошлом году торговых центров исходили из конъюнктуры двухгодичной давности, поскольку решение о строительстве центра принимается не менее чем за полтора-два года до его открытия. Тогда рынок аренды выглядел вполне аппетитно.
Летом дешевле
В самих торговых центрах по-разному оценивают сложившееся положение. "В общем-то, проблемы со сдачей площадей есть. И каждый предприниматель называет свои причины", - говорит Зоя Щинова, менеджер по аренде торгового центра "Поместье". А директор торгового центра "Норд-Вест" Евгений Чулюков отрицает наличие каких-либо сложностей. К слову, он оказался единственным из всех опрошенных нами экспертов, кто сомневается в целесообразности снижения арендных ставок. "Мы не собираемся изменять нашу ценовую политику", - сообщил Евгений Чулюков. В других торговых центрах на снижение цен идут более охотно. Правда, обосновывают его по-разному. Зоя Щинова говорит, что "Поместье" снижало ставки, но точных цифр снижения не назвала. "У нас к каждому арендатору индивидуальный подход. На пятидесяти квадратных метрах человек зарабатывает больше, чем на пяти", - сказала она. В торговом центре "Ultra" нам сообщили, что до 1 сентября здесь введены летние скидки в размере 20%. Например, раньше квадратный метр площади обходился арендаторам в 1200 рублей, а теперь они платят 960.
Между тем независимые наблюдатели говорят, что ситуацию можно было прогнозировать еще полгода назад. "Мы уже больше полугода наблюдаем, как мелкооптовые фирмы бросают свои базочки и склады. Можно было легко предположить, что за ними последует и розница", - говорит эксперт по коммерческой недвижимости агентства "Дом" Руслан Репкин. Еще один риэлтор, попросивший не называть его имени в газете, считает, что арендные ставки сегодня сильно "перегреты" и неадекватны торговым оборотам. По его словам, "следствием высоких ставок станет снижение уровня многих торговых центров: вместо квалифицированных арендаторов владельцы центров будут вынуждены заполнять их мелкими "лавочниками" с вещевых рынков, неизвестными арендаторами. И этот процесс уже заметен". Но владельцы площадей говорят, что их возможности по снижению ставок тоже не безграничны. Энергоносители только дорожают, условия предоставления финансовых ресурсов не меняются, а стоимость строительства только растет.
Не трагедия
То, что на рынке торговых площадей начинается спад, подтверждает и еще один общеизвестный факт - торговля сегодня поставлена в крайне невыгодные условия. Причина - вступление в силу единого налога на вмененный доход, для которого "гуманные" краевые законодатели предусмотрели московские ставки. Многие из потенциальных арендаторов сегодня предпочитают мигрировать в "тень", а не светиться на "престижных" торговых площадках. Так что конца летнего межсезонья, как того ожидают в некоторых торговых центрах, осенью может и не быть.
Но этот спад "не трагедия, а нормализация рынка", считает директор сервисно-информационного агентства "Деловая недвижимость" Игорь Садовнич. По его мнению, торговая недвижимость сейчас достигла пика роста, за которым последует спад и неизбежный новый рост. "Нынешние доходы владельцев площадей ниже, чем раньше, и в связи с этим некоторые будут пытаться продать свою недвижимость из-за ощущения катастрофы. Умные же люди купят ее. Ведь в скором времени на нее опять появится спрос", - говорит Игорь Садовнич. По информации агентства "Деловая недвижимость", с 1 апреля по 7 июля этого года в Барнауле было продано 75 объектов торговой недвижимости, снято с продажи 42, на 25 объектах продажи приостановлены. "Для нашего города это нормальные цифры", - считает Игорь Садовнич.
В то же время риэлторы не видят препятствий для появления на рынке новых торговых центров. Однако для успеха в этом секторе необходимы свежие решения, которые понравятся потребителю, и низкий уровень цен. Способны на это, по мнению многих, столичные инвесторы. В Москве и Санкт-Петербурге рынок также насыщен и инвесторы ищут приложение для своих денег в регионах. Мелким же отдельно стоящим магазинам предрекают участь коммерческих киосков. "Рынок развивается и участь мелких магазинчиков - узкоспециализированная торговля, где можно получать небольшой, но стабильный доход. Как в коммерческих киосках, основной товар которых - сигареты и пиво", - говорит Руслан Репкин.
Матвей ЭРГАРДТ, Ольга МЕЛЬБЕРТ.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
