Точка роста
Перспективы рынка аренды оспаривать в риэлторской среде не принято. Спрос, во всяком случае, на наиболее ликвидные с точки зрения аренды однокомнатные квартиры, постоянно превышает предложение. И чувствуют это риэлторы на себе, даже несмотря на то, что сами в таких сделках участие принимают крайне редко. В любом агентстве регулярно раздаются звонки с вопросами о съеме жилья, но потенциальных клиентов риэлторам приходится разочаровывать. Редкое агентство из работающих на вторичном рынке отважится сегодня сколько-нибудь серьезно расширять свое присутствие в сегменте аренды - слишком велики риски и низка прибыль.
Между тем в перспективе рынок аренды действительно представляет собой лакомый кусок. Построение эффективно работающего отдела аренды в принципе не требует особых вложений и трудозатрат. Зато в идеале может приносить стабильный и прогнозируемый доход. К тому же подобные отделы - самая настоящая кузница кадров для вторичного рынка. Поэтому риэлторы уже несколько лет держат аренду в поле зрения. Например, директор барнаульского агентства "Миэль-недвижимость" Валерий Фоменко рассказывает, что уже проводил несколько лет назад исследование сегмента аренды, показавшее низкий уровень предложения жилья в Барнауле. "С точностью 80-85% мы выяснили, что в лучшем случае работа на этом рынке окупится или даст минимальную прибыль, что для нашей компании неинтересно", - говорит он.
Студенческий бизнес
На самом деле за эти несколько лет для большинства риэлторов мало что изменилось. Старыми остались и правила игры на рынке аренды. Более или менее серьезную роль на нем играют две силы - студенты, подрабатывающие с помощью посредничества, и так называемые агентства аренды, пытающиеся заработать на продаже информации. В этой среде и крутятся основные предложения, крайне небольшие по числу. "Исследуя рынок, мы обнаружили, что на тот момент одна квартира могла проходить в предложениях шести разных посредников", - говорит Валерий Фоменко.
Но две названные силы, по сути, временщики. Для студентов это просто приработок, а существующие сегодня в городе базы данных зачастую разочаровывают клиентов качеством информации, поэтому такой вид бизнеса, как продажа "списков", считается малоперспективным. Те, кто хоть раз пробовал эту услугу, вряд ли захотят повторять свой опыт. Есть и еще один вид участников рынка: люди, напуганные газетными публикациями о криминальных историях с недвижимостью. Они стараются активно не продвигать свое жилье на рынок, а дожидаются прямых предложений от потенциальных жильцов. Сколько квартир сдается таким образом, невозможно оценить даже приблизительно.
Элита недоступна
В то же время наибольшим спросом на рынке аренды, впрочем, как и на вторичном рынке купли-продажи, пользуется малогабаритное жилье. Прежде всего из-за приемлемой для большинства арендной ставки. Спрос здесь существенно превышает предложение. "Особенно заметна нехватка жилья в июне, когда в город приезжают абитуриенты", - говорит директор агентства недвижимости "Ключ-риэлт" Константин Никитеев. По его словам, именно в этом месяце начинается всплеск спроса, который нередко продолжается до Нового года. "С Нового года спрос падает до следующего июня", - говорит он. А Валерий Фоменко считает, что снять квартиру в городе проблематично уже сейчас: "Объекты сдаются достаточно быстро, снять сложнее, чем сдать".
Таким образом, надеяться на снижение цен на аренду квартир явно не стоит. Наши эксперты скорее ожидают, что будет расти разрыв в ценах на однокомнатное и двухкомнатное жилье. И прежде всего за счет увеличения спроса на последнее. Трехкомнатных квартир это не коснется - здесь спрос пока ниже предложения. Многим владельцам трехкомнатного жилья советуют даже закрывать одну комнату - так повышаются шансы на то, что жилье будет сдано быстрее. Можно отметить, что еще пять-шесть лет назад такие советы были актуальны и для владельцев "двушек". И уж совсем "пустой" рынок - аренда элитной недвижимости. "Элитное жилье в аренду не сдается, хотя оно могло бы быть востребовано", - констатирует Константин Никитеев.
Хозяин - барин
Будет цивилизованный рынок аренды развиваться в Барнауле или нет - вопрос по сути риторический. Аренда сейчас (в цивилизованной форме) находится даже не в зачаточном, а противозачаточном состоянии. Цивилизованный рынок просто не нужен никому из участников сделок по аренде квартир. Основная проблема заключается в особенностях психологии владельцев жилья, которые считают себя его хозяевами во всем и всегда (даже когда отдали квартиру внаем) и не собираются ограничивать себя какими-то договорными обязательствами. "Хозяева квартир не готовы к цивилизованным отношениям", - говорит Константин Никитеев. А цивилизованные отношения подразумевают финансовую прозрачность сделки и уплату подоходного налога. Платить налоги и показывать свои доходы наши люди пока не привыкли.
Похожую ментальность демонстрируют и арендаторы, не менее собственников жилья не желающие "светить" свои доходы. К тому же регистрация договора в центре госрегистрации предполагает увеличение ставок аренды на суму подоходного налога и затрат на оформление документов.
Риэлторам на рынке пока не находится места. Сетуя на то, что люди берут на себя повышенные риски, они никак не могут повлиять на ситуацию. Однако продолжают называть рынок перспективным. Тот же Валерий Фоменко говорит, что он обязательно рано или поздно еще раз проведет исследование рынка аренды и решит, стоит ли вкладывать деньги в развитие этого сектора. Но к этому может подтолкнуть, прежде всего, выросшее предложение. А убедить потенциальных клиентов в том, что договорные отношения всегда выгоднее хаоса, риэлторы как-нибудь сумеют. За плечами у них похожий опыт на вторичном рынке.
Цены растут
Ставка арендной платы на жилье в Барнауле зависит от его месторасположения, наличия мебели, телефона и т.д. Но чаще собственник квартиры назначает цену, просто основываясь на рассказах знакомых и личных ощущениях. Если же квартира попадает в своеобразное управление к агенту (по сути, оно является субарендой), ставка аренды возрастает: агенту нужно зарабатывать свою маржу.
В среднем цены на аренду жилья таковы: в центре однокомнатную с мебелью не снять ниже чем за 3000 рублей в месяц. В спальных районах - минимум за 2500 рублей. Двухкомнатные с мебелью в центре стоят от 4000 рублей, а на окраине - около 3000 рублей в месяц.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
