«Спрос на жилье растет»
- Валерий Николаевич, в 2004 году рынок недвижимости развивался в привычном русле?
- Как и раньше, самым активным сегментом был рынок вторичного жилья. Сохранилась тенденция по его удорожанию. По нашим данным, в среднем это жилье в Барнауле подорожало на четверть - 25,4%. Пока я не могу сказать, как дорожали конкретно однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Но если исходить из тенденций 2003 года, то однокомнатные квартиры подорожали где-то на 30-35%, а четырехкомнатные - на 18-20%. Думаю, что эта тенденция окажется справедливой и в этом году.
Привычно выглядел и первичный рынок жилья. Сегодня он оставляет желать лучшего. Участники рынка уже не первый год говорят строителям, что самое большое удорожание идет на так называемое «социальное жилье», т.е. квартиры метражом от 35 до 70 кв.м. Но на сегодняшний день его мало кто строит. Мне известны два таких дома, которые вскоре должна сдать компания «Алтайстройинвест». Известно о том, что они закладывают такой дом на поселке Южном. И это - все, других примеров я не знаю. Другие дома, конечно, имеют повышенную комфортность, но уровень достатка нашего населения не позволяет им активно пользоваться спросом.
Кроме того, в 2004 году нас не порадовало то, что принято называть банковским кризисом. Это затормозило приход в край банков с ипотечными программами. В других регионах в этом сегменте существует понятие демпинга. Там высока конкуренция, а это всегда выгодно клиентам. У нас этого сегодня пока нет.
- А вы согласны с расхожим мнением, что цена квадратного метра у тех же строителей сегодня завышена?
- Нет, цена сегодня формируется реальная. Я хорошо знаю этот вопрос, потому что сейчас наша компания готовит совместный инвестиционный проект с одной из строительных компаний. И мы, естественно, сами просчитывали цену квадратного метра. Строители поднимают цены не потому, что они алчные или хотят заработать больше, а потому, что они зависят от поставщиков, от рабочей силы. В 2004 году на 60% подорожал металл, которым пользуются строители, дорожают ГСМ. Другое дело, что нужно прогнозировать рынок, заниматься его исследованием. А у нас несколько лет назад был спрос на элитное жилье. И теперь редко можно найти компанию, не построившую элитный дом. Теперь такое жилье не пользуется активным спросом, рынок им насыщен. И может получиться так, что сегодня все бросятся строить социальное жилье и опять перенасытят рынок. Нужно очень серьезно заниматься маркетингом и изучением спроса, чтобы подобное не происходило.
- В чем заключается потенциал увеличения спроса, который в свою очередь тянет вверх цены?
- Есть такая книга «Экономика недвижимости». Ее авторы ссылаются на опрос населения, который проводился в 1999 году в трех городах - Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле. Оказывается, тогда в Барнауле было наибольшее число людей, которые желали улучшить свои жилищные условия. И наибольший процент тех, кто желал улучшить условия проживания посредством своих денег. Подобных исследований, отражающих современную ситуацию, сегодня нет. Может быть, что-то и изменилось, но тенденция очевидна. Спрос растет и за счет миграции. На 2002 год, по данным Госстатистики, порядка 67% всех студентов, обучающихся в крае, - иногородние. Из них как минимум 37-40% пытаются по окончании вуза устроиться здесь на работу, остаться жить в Барнауле. Наш город - единственный в крае, который настолько динамично растет и развивается. Кроме того, к нам обращаются люди, живущие в селе, например, фермеры. Они продают зерно, покупают квартиры, чтобы обеспечить себя на черный день, и сдают их в аренду. Деньги на рынке есть даже и без ипотеки, они и обеспечивают рост цен.
«Сегодня банки не стремятся к изменению условий кредитования»
- Кстати, для ипотеки этот год был достаточно неоднозначным. С одной стороны, открылся ряд ипотечных программ. С другой стороны, летом Сбербанк сократил финансирование своей программы. Не могут пока риэлторы договориться и о приемлемых для них условиях участия в программе краевого Агентства по ипотечному жилищному кредитованию…
- Про АЖИК я могу сказать однозначно. Я всегда считал и считаю, что там, где бизнес, все должно быть основано на здравом смысле. АЖИК мог бы процветать, если бы работал с участниками рынка недвижимости по профессиональному признаку…
- Но первые подвижки в эту сторону видны. Буквально недавно появилась информация, что АЖИК формулирует сейчас критерии для отбора агентств по профессиональному признаку.
- Я могу сказать только одно. Мне, как директору агентства, непонятно очень многое во взаимоотношениях с АЖИК. Посмотрите, это агентство сейчас проводит некое обучение риэлторов. На эту учебу могут прийти, заплатив деньги, абсолютно все участники рынка. И многие туда пошли. А сейчас вырабатываются критерии отбора по профессиональному признаку. Значит, есть шанс, что те, кто сегодня проучился, могут и не выиграть конкурс и не будут с АЖИК работать. Зачем тогда эти люди и компании тратили деньги на учебу? Это нарушение здравого смысла, которое просто настораживает. Если поступать правильно, то сначала нужно определить критерии отбора, потом некие квоты. Абсолютно понятно, когда АЖИК выставляет условие в квартал освоить определенную сумму. Если я не освоил ее, то могу быть разаккредитован. Госпожа Останина (руководитель АЖИК. - Прим. ред.) заявила, что в следующем году АЖИК привлечет в край от 900 млн. до 1 млрд. 200 млн. рублей. В то же время была опубликована информация, что в октябре была освоена рекордная в истории АЖИК сумма - 33 млн. Если умножить их на 12 месяцев, то получится 396 млн. Столько денег ипотечное агентство сможет освоить, если будет так же рекордно работать все 12 месяцев. Чтобы освоить больше, надо активно выходить на рынок, предлагать взаимовыгодные условия по прозрачным понятным схемам. Сегодня же мне абсолютно непонятно: где там коммерческая выгода, в чем интерес?
- История с ипотечной программой Сбербанка сильно сказалась на рынке?
- На нашей компании, да, сказалась сильно. У Сбербанка были наиболее лояльные, наиболее выгодные условия развития на рынке, работа была налажена очень корректно. И мы работали с этим банком очень плотно. Сейчас начинаем работу с «Газпромбанком». Их программа интересна тем, что не требует привлечения поручителей. А это очень важно. Мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда человек, имеющий приличный заработок, не может взять ипотечный кредит из-за сложностей с поиском поручителя. А если их нужно два или три?
- Говорят, что ипотека также сильно влияет на повышение стоимости жилья. Владельцы квартир, узнав, что сделка будет проходить на ипотечные деньги, а значит, необходимо будет ждать оформления документов, предпочитают повышать цену на 20-25 тыс. рублей.
- Насчет 25 тысяч я бы поспорил. Иногда собственники готовы продавать и за рыночную цену. Бывает, им и пятитысячного повышения цены хватает, чтобы покрыть возникающий дискомфорт. Иногда действительно, такое бывает - когда квартира очень ликвидная и на нее есть спрос, цена вырастает значительно. Но в перспективе развитие ипотеки, конечно, может повлиять на рост цен. Тут сработает простой закон спроса и предложения.
- Что сегодня важнее для активного развития ипотеки - снижение процентной ставки или изменение условий кредитования, таких, например, как поручители, необходимые документы и т.д.?
- Любое действие банка отражается на определенном сегменте потенциальных заемщиков. Есть сегмент клиентов, которые готовы брать кредиты, но у людей проблемы с поиском поручителей. Есть люди, которых не устраивает процентная ставка - она для них неподъемна. И последних «отмена» поручителей никак не затронет. Я считаю, что идеальный вариант для развития рынка - жесткая конкуренция. Чем больше банков на рынке Барнаула будут предоставлять ипотечные кредиты, тем лучше появятся условия. А сегодня коммерческие банки не стремятся к изменению условий ипотечного кредитования.
«Оживление на рынке коммерческой недвижимости, безусловно, есть»
- Как в Барнауле развиваются альтернативные сегменты рынка недвижимости? Например, загородная недвижимость?
- Загородной недвижимости у нас просто нет. Это понятие пришло к нам из Москвы и Питера, где зажиточные люди имеют квартиру в городе и за городом, куда семья уезжает на лето. У нас же пригород в большинстве случаев занят дачными кооперативами. В основном цель людей - не проживание там, а возделывание земли. Домики очень скромные, цены на них невысокие. К тому же большинство из них не оформлены в Центре госрегистрации и не имеют правоустанавливающих документов. И когда мы в компании изучали этот вопрос, то получилось, что для некоторых дачных участков стоимость процедуры оформления права собственности равна стоимости самой дачи. Большинство участков переоформляется на нового собственника через заявление председателю кооператива. С точки зрения закона мы не считаем такую сделку юридически корректной. Поэтому вкупе с низкой рентабельностью мне трудно представить, что загородная недвижимость может быть кому-то интересна из профессиональных участников рынка.
- А коммерческая недвижимость?
- Наша компания сделала в этом году несколько неплохих сделок по продаже баз, хранилищ, производственных площадей. Но ситуация здесь следующая. Сегодня многие компании имеют в собственности коммерческую недвижимость. Но она нуждается в грамотном профессиональном управлении. У нас сегодня все происходит чисто интуитивно. Например, сдают площади в аренду, арендаторы некорректно относятся, приводят здания в негодность с точки зрения товарного вида и снижения продажной цены. Профессиональным управлением фактически не занимается никто. К тому же предложений на рынке коммерческой недвижимости сегодня с избытком. Были, конечно, в 2004 году и крупные продажи, например, поменял собственника «Детский мир». Но это единичные случаи. Каких-то сенсаций в этом сегменте рынка не случилось. Но оживление на нем, безусловно, есть.
- Проект вашей компании с переоборудованием бойлерных и надстройкой этажей мансардного типа под офисы вызван этим оживлением?
- С нашей точки зрения, сегодня есть спрос на небольшие коммерческие помещения. Это офисы, какие-то клубы, салоны. На «красной линии» квартиры на первых этажах уже распроданы. А там где они есть, собственники, понимая, что придут коммерсанты и купят, выставляют цену на 30, а иногда и 40% выше среднерыночной. Но чтобы купить такое помещение, необходимо вложиться еще и в ремонт, перевод в нежилое помещение, а это - колоссальные затраты. Многие не могут себе их позволить. Поэтому мы и хотим осуществить проект с бойлерными. Сегодня есть такие объекты, которые расположены в очень интересных местах, но они оставляют желать лучшего с точки зрения фасадной части, прилегающей территории. Мы собираемся не только надстраивать еще один этаж, но и благоустраивать территорию, облагораживать фасад. Если необходимо, мы готовы менять техническое оснащение бойлерных. Есть объекты, где стоят устаревшие насосы - с высокой вибрацией и шумные. Мы готовы заменять их на современные модели. Самое интересное, что стоимость реконструкции в данном случае получается достаточно невысокой. Многие коммерсанты смогут позволить себе купить подобные помещения.
Как строил свой бизнес Валерий Фоменко
Валерию Николаевичу Фоменко 50 лет. Он родился в селе Круглом Угловского района Алтайского края. В 1985 году окончил Челябинское высшее авиационное военное училище. Служил в армии. До 1997 года работал в отделе управления Барнаульского летного училище. С 1997 года возглавил проект жилищных сертификатов военнослужащих в агентстве недвижимости «Дом». Несколько лет работал заместителем генерального директора агентства «Дом». С сентября 2001 года возглавляет компанию «Миэль-недвижимость».
«Миэль-недвижимость» является франчайзинговым партнером одноименной московской компании, одной из крупнейших в России. В барнаульской «Миэли» сегодня трудятся около 100 человек. Компания работает на первичном и вторичном рынках жилья, в сегменте коммерческой недвижимости, в оценочной деятельности.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
