Разумная подозрительность
У хороших агентств недвижимости есть незыблемое правило: если доверенность выдана не близкому человеку, то относиться к такой сделке нужно с максимальной осторожностью. Причины понятны: на практике даже близкие родственники могут с помощью этого документа исказить волю истинного владельца жилья, а то и вовсе обойти ее. Например, известны случаи подделок доверенности. Рассказывают, что один раз молодая девушка решила продать квартиру своей бабушки, проживающей в деревне. То, что бабушка была против сделки, внучку не особенно останавливало. Она попросту нашла похожую бабушку, которая за соответствующее вознаграждение ответила на все положенные в нотариальной конторе вопросы, и девушка получила вожделенный документ. Смогла ли она воспользоваться той доверенностью для продажи жилья, история умалчивает, но подобные "спектакли" разыгрываются на рынке недвижимости достаточно часто. Поэтому первое, что делают риэлторы при появлении человека с доверенностью, - проверяют документ по нотариальным каналам. Но даже это подтверждение подлинности, как показывает вышеприведенный случай, не гарантирует избавления от всех рисков. Ведь нотариусы, в свое время заверившие доверенность, не могут гарантировать, что бабушка, от имени которой выдан документ на ведение всех дел, еще жива, и квартира не стала ареной битвы за наследство многочисленных родственников. Одним словом, продавать жилье по доверенности стоит только в случае крайней необходимости. При этом быть готовым аргументировать эту необходимость риэлтору. Иначе, скорее всего, он откажется выступать посредником по сделке.
Зачастую под предлогом срочной надобности денег владелец недвижимости предлагает потенциальному покупателю свою доверенность на совершение сделки. Такие сделки наиболее опасны и входят в категорию повышенного риска: любую, даже составленную по всем канонам "жанра" доверенность можно отменить, после чего она из реального документа превращается в простую бумажку с автографом. Для отмены доверенности присутствие доверенного лица не является необходимостью. Однако если сделка очень выгодна, а продавец квартиры внушает доверие, рискнуть, конечно, можно. Но для полной безопасности помимо самой доверенности лучше брать паспорт собственника покупаемого жилья. Пусть он хранится у вас до оформления всех документов по сделке. Ведь без паспорта отменить доверенность будет значительно сложнее, а в большинстве случаев и вовсе невозможно.
Как составлять документ
Существуют четкие правила составления доверенности. Во-первых, в ней должно быть указано: кто и кому выдает этот документ. Во-вторых, какие полномочия при этом предоставляются. Дело в том, право на ведение абсолютно всех дел предоставляет только так называемая генеральная доверенность. Очевидно, что в подавляющем большинстве случаев она выдается престарелыми людьми своим близким родственникам. В обычной же доверенности необходимо перечислять постатейно все обязанности сторон, поскольку доверенность ограничивается тем кругом полномочий, которые в ней указаны. Например, чтобы ускорить сделку, в некоторых агентствах недвижимости берут у продавцов жилплощади доверенность на оформление документов, сбор справок, подготовку квартиры к продаже, представительство в центре государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Очень важен пункт о передоверии. Объяснять его потенциальную опасность большого смысла не имеет. Нормальным вариантом считается право передоверия лишь части полномочий - тех, что ущерб вряд ли смогут нанести, зато вполне способны облегчить жизнь всем участникам сделки. Например, то же разрешение передоверить риэлтору сбор документов. Впрочем, если в доверенности есть пункт о выписке, паспортные столы вполне могут его проигнорировать. В этих организациях в подобном случае принято требовать нотариально оформленные заявления на выписку.
В-третьих, важно четкое указание срока действия доверенности. По Гражданскому кодексу максимальный срок, на который она выдается - три года; доверенность на больший срок вполне может быть признана недействительной. Если срок действия не указан вовсе, то доверенность действует в течение года. И, наконец, в-четвертых, обязательно нужно указывать, какого числа документ выдан: с доверенностью без даты совершение сделки невозможно.
Воля из-за границы
Многие россияне склонны покидать свою страну и выезжать на постоянное место жительства за ее пределы. Кто-то уезжает на "историческую родину", кто-то просто находит за рубежом хорошую работу. При этом многие "на всякий случай" оставляют здесь недвижимость - чтобы было куда вернуться. Но нередко в дальнейшем появляется необходимость продать ее. Приезжать самим не всегда с руки, поэтому чаще всего оформлением сделки занимаются родственники по присланной доверенности. При этом многие из них не знают правил оформления доверенности из-за рубежа, что создает значительные трудности. Риэлторы рассказывают, что приходилось встречать доверенности из Германии на обыкновенном листочке в клеточку. Понятно, что доверия к такому документу нет никакого.
Доверенность из-за границы обязательно нотариально там заверяется. Но в отличие от наших "внутренних" документов на ней должен стоять знак муниципалитета, подтвержденный министерством юстиции, - как гарантия того, что нотариус, заверявший доверенность, действительно существует. Уже в России доверенность переводится на русский язык и еще раз заверяется у нотариуса, уже российского, который подтверждает правильность перевода документа. И только после этого с доверенностью можно совершать сделки.
Дети, воины и заключенные
А вот доверенность от имени детей, возраст которых не превысил 14 лет, подписывают их родители или опекуны. Если документ оформляется и от имени ребенка, и, например, от имени его матери, в нем обязательно должно быть написано, что мать выдает доверенность за себя и свое дитя. В противном случае документ недействителен, и любая сделка, в которой он фигурирует, может быть легко расторгнута
Очень часто сделки совершаются по доверенностям, присланным служащими из воинских частей или заключенными из мест лишения свободы. Такие документы обязательно должны быть заверены командирами частей или начальниками колоний и тюрем. Риэлторы жалуются, что из мест лишения свободы часто приходят доверенности, в которых недостаточно полно соблюдена их форма. И хотя заниматься ими можно, риэлторы, дабы исключить риск, просят переделать такие документы. В правильной доверенности из колонии обязательно должна быть фраза "на условиях и за цену доверенного лица" либо просто проставлена цена квартиры.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
