Невольное беззаконие
Считается, что первые оценщики (или, как их еще называют, эксперты по оценке имущества) появились в России только в 1994 году, когда возникла насущная необходимость в переоценке основных средств предприятий, а значит, и спрос на услуги соответствующих специалистов. Впрочем, легкой жизни этот спрос оценщикам не обеспечил. Наоборот, долгое время они вынуждены были существовать в законодательном вакууме: Закон "Об оценочной деятельности" появился только в 1998 году. Но он лишь породил новые проблемы, поскольку в нем содержался пункт о лицензировании оценочной деятельности, но деликатно умалчивалось об органе, который государство уполномачивало проводить ее. Частично ситуацию исправили только в 2001 году, когда вышла новая редакция Закона "О лицензировании отдельных видов деятельности". А положение правительства, назначающее лицензирующим органом Министерство имущественных отношений РФ, увидело свет лишь летом прошлого года.
Отложенный спрос
Сегодня у оценщиков есть два более или менее стабильных рынка: недвижимости и автотранспортных средств. Именно оттуда они получают основные доходы, в то время потенциальный рынок оценки огромен. Но пока оценочная деятельность является ярко выраженной услугой отложенного спроса: в большинстве случаев к оценщикам обращаются только в случае крайней необходимости. Например, физические лица чаще всего привлекают экспертов для определения рыночной стоимости своих квартир и домов. Но еще чаще оценка производится в обязательном порядке: в случае каких-либо операций с государственной недвижимостью, если человек берет ипотечный кредит или при заключении брачного контракта. Правда, следует оговориться, что обязательность процедуры оценки возникает только при наличии споров между банком и кредитуемым или супругами о стоимости имущества.
Не менее полезными могут оказаться оценщики и для юридических лиц. Например, они могут оценить ваш бизнес, поучаствовать в обосновании инвестиционных проектов, оценить дебиторскую задолженность. Незаменимы они при банкротстве предприятия: на них лежит обязанность определения ликвидационной стоимости. И даже минимизация налогообложения не обходится без их услуг, ведь величина уплачиваемого всеми собственниками налога на имущество напрямую зависит от стоимости последнего.
Как считать и за сколько
Человек, воспользовавшийся услугами оценщиков (кстати, они не так уж и дороги: за процедуру с жилыми помещениями берут около 800 рублей, а с нежилыми - до 10 тысяч) получает на руки отчет. В нем определен один из видов стоимости имущества, зависящий от целей оценки. Всего таких вида три: полная восстановительная (сколько стоит построить такой же объект), остаточная восстановительная (то же самое минус износ здания) и рыночная (остаточная восстановительная плюс местоположение объекта).
При оценке имущества оценщики применяют три метода. Затратный метод определяет себестоимость объекта, к которой приплюсовывается цена земли или права на ее использование. Доходный метод определяет рыночную стоимость объекта путем суммирования дохода, приносимого зданием. И, наконец, метод сравнительных продаж высчитывается с помощью результатов реальных сделок с подобной недвижимостью. Эксперты говорят, что при нормальном рынке все три способа подсчета рыночной стоимости должны давать похожие цифры, однако в России это далеко не всегда так.
В заключение несколько слов о гонораре оценщиков. В основном эксперты берут деньги исходя из затраченного времени (почасовая оплата), но могут и в абсолютных величинах. А вот увязка оплаты работ с полученными результатами (или, иначе говоря, проценты с выгоды, полученной заказчиком в результате оценки) считается неэтичной. Об этом прямо говорит Кодекс этики Российского общества оценщиков. Впрочем, сами эксперты признают, что порочная практика иногда имеет место.
Справка редакции
Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты:
- анализ земельного участка: оценщик должен представить карту с указанием местоположения недвижимости и чертеж, показывающий размер и форму земельного участка. Для квартиры указывается ее расположение в здании, а здания - в микрорайоне. Должны быть описаны и другие характеристики имущества, включая адрес, размер, топографию, доступность коммуникаций и других услуг и характеристик земельного участка, влияющих на рыночную цену;
- анализ состояния жилого помещения: в отчете о результатах оценки приводится поэтажный план здания или квартиры, полное описание помещений, включая вид и год постройки, основные черты и имеющееся инженерное оборудование (отопление, водоснабжение, канализация и т.д.), его состояние, состояние мест общественного пользования, необходимые ремонтные работы;
- анализ прилегающей территории: оценщик должен охарактеризовать прилегающую территорию, указав на близость к скоростным магистралям и промышленным предприятиям, транспортные условия и экологическую обстановку, престижность данного района (насколько он привлекателен для населения), среднюю стоимость одного квадратного метра жилой площади, перспективы роста или снижения цен на жилье в данном районе;
- продажная цена сопоставимого жилья: оценщик должен провести сравнение с объектами недвижимости, проданными за последние шесть месяцев и аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам, сделав вывод о соответствии продажной цены имущества с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов;
- ликвидационная стоимость: стоимость продажи дома в случае срочной реализации недвижимого объекта в течение краткого периода времени;
- определение рыночной стоимости: оценщик определяет текущую рыночную стоимость залоговой недвижимости на момент проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации в соответствии с требованиями Российского общества оценщиков и по его методологии.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
