Первый квартал 2005 года отличился завораживающей динамикой развития вторичного рынка недвижимости: удручающим штилем в январе, настораживающим подъемом цен в феврале и обнадеживающей сбалансированностью спроса и предложения в марте. Безусловным фаворитом по части привлечения внимания стал поэтапно вступающий в силу новый Жилищный кодекс, с отдельными пунктами которого риэлторское сообщество до сих пор не знает, что делать. Также сотрудники агентств недвижимости остались довольны тем, что ипотечное кредитование по-прежнему помогает увеличивать платежеспособный спрос.
Когда продавцы уходят в подполье
Рынок недвижимости Барнаула всегда отличался некоторым преобладанием спроса над предложением. Об этом говорят и осенью - в период особой покупательской активности, и зимой, когда накопленные за трудовой год финансовые ресурсы уже потрачены и темп заключения сделок снижается. Но в начале года Петуха риэлторы вынуждены были констатировать, что количество предложений уменьшилось в разы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и покупателю, решившему приобрести жилье, просто нечего было предложить.
- По моему мнению, потенциальные продавцы просто решили повременить с продажей квартир, - считает Татьяна Семенова, директор АН "А-Центр". - В силу начали вступать новые законы ЖК и люди выжидали, стараясь понять, как реагирует рынок. В результате мы наблюдали снижение количества предложений на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года. И такие скудные прайсы были во всех агентствах.
Вина за то, что риэлторы почти месяц просидели без работы, возлагается и на новогодние каникулы. По словам Аллы Чайковской, директора АН "Поток-риэлт", в прошлом году работа возобновилась уже 2 января. Понадеявшись на такую же активность, они просто лишили себя удовольствия спокойно отдохнуть, постоянно находясь в ожидании клиентов.
Куда приводит рост цены
Как результат перипетий первого квартала - заметный рост цен, который начался в январе и продолжился в феврале. Так, в декабре можно было приобрести 1-комнатную квартиру в серийном панельном доме за 700 тыс. рублей, а в конце января - за 740-750.
Февраль взял, как говорится, с места в карьер. По мнению Евгения Полякова, директора АН "Сибирская корона", по количеству сделок он даже компенсировал январскую спячку. Более того, Светлана Широкова, директор АН "Золотое крыльцо", отмечает, что в марте работа пошла в хорошем темпе и по доходам первый месяц весны в четыре раза превзошел январь.
В то же время рынок стал постепенно насыщаться предложениями, и темпы роста цен поубавились, хотя риэлторы с удивлением наблюдали, как из продавцов и покупателей выстраивались гигантские цепочки. Если раньше во встречных сделках участвовало 7-8 продавцов-покупателей, то в феврале их было по 16. Но, как ни странно, цепи не обрывались на полпути и сделки благополучно совершались. Это говорит о том, что чистых денег на рынке становится все меньше, а вот заемных ипотечных средств - все больше. Как прокомментировала Татьяна Семенова, более 50% всех сделок в ее агентстве проходят с участием ипотечных кредитов. Причем в основном это уже отработанные программы АЖИК и Сбербанка.
Также в феврале риэлторы усердно трудились над приватизацией жилья. Устав объяснять людям, что у них в запасе еще два года и нет никаких оснований опасаться, что в ближайшем будущем за квартиру придется платить по рыночной цене, агенты работали над оформлением документов на приватизацию.
Закон суров...
Весь первый квартал наступившего года риэлторское сообщество усиленно занималось изучением нового Жилищного кодекса. На постоянных семинарах и консультациях они осваивали нововведения, но, как показывает практика, некоторые статьи закона просто повергают в ступор и не дают возможности нормально работать.
- Вступивший в силу 1 марта года новый ЖК РФ установил порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения (гл.IV), - комментирует Марина Борвих, юрист АН "Алтайская элита". - Это, несомненно, нужное новшество, но проблема в том, что пока не принято никаких законодательных актов, предусматривающих процесс узаконения уже произведенных самовольных переустройств и перепланировок.
Вроде бы всем, кто ознакомился с ЖК РФ, понятно, что узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Но как?
- Я, представившись собственником жилого помещения с уже существующей перепланировкой, которая не узаконена, - продолжает Марина Борвих, - попыталась узнать в районном суде, в какой суд мне обращаться (мировые судьи, районный суд), какого содержания должно быть исковое заявление и какие документы необходимо приложить к этому заявлению. В итоге получила исчерпывающий ответ: "Ничем помочь не можем. Мы принимаем уже готовые документы и консультаций не даем". В канцелярии этого же суда вообще не поняли, о чем идет речь, и решили, что я ошиблась номером.
Не получив ответа у представителей одной из ветвей власти, юрист "Алтайской элиты" обратилась в Бюро технической инвентаризации (БТИ), где раньше решались подобные вопросы. Здесь ей повезло больше. По словам сотрудников, в настоящее время обсуждается возможность внесудебного решения вопроса о самовольных перепланировках.
Каждый день в БТИ поступают документы, 90% из которых включают в себя незаконные перепланировки, но пока специалисты не дают им движения. По словам Евгения Полякова, такая неразбериха в законодательстве искусственно затормозила развитие рынка в марте, приостанавливая и откладывая в долгий ящик, казалось бы, перспективные сделки. Риэлторам остается только ждать принятия соответствующего документа либо на местном, либо на федеральном уровне.
Все идет по плану
В самом начале года продавали в основном крупногабаритное неликвидное жилье, то позже стали появляться интересные для большей части покупателей позиции - 1- и 2-комнатные квартиры. Причем разница в их стоимости, по оценке Светланы Широковой, невероятно мала. Например, 1-комнатная в девятиэтажке стоит столько же, сколько 2-комнатная в пятиэтажной хрущевке. Кстати, продать 3- и 4-комнатные становится все труднее. Покупатели жить большими семьями не хотят, а платить за коммунальные услуги одной семейной паре становится трудно. В то же время не все риэлторы согласны с утверждением, что из-за увеличившейся квартплаты начнется обмен жилья. Старикам проще и понятнее сдать одну из комнат, если финансовое положение действительно плачевное, чем разменять квартиру.
Весной начали активно продавать и покупать дома и коттеджи. Процесс закономерный и предсказуемый, как прокомментировала Светлана Широкова. Желая поменять адрес до начала садово-огродных мероприятий, многие торопятся принимать решения уже в марте.
Как результат - риэлторы прогнозируют подъем цен до 30%, впрочем, как уточняет Алла Чайковская, у каждого дома своя история и потому заранее назначать за него цену - не лучшее занятие. А еще риэлтор подбадривает покупателей тем, что всегда есть возможность сбить цену на 10. Торг уместен.
Прогнозы
Большая часть специалистов рынка недвижимости прогнозирует, что 2005 год пройдет под знаком стабильности и не ознаменуется великими потрясениями. Безусловно, увеличится число сделок с участием ипотечных кредитов, а покупатели будут охотно рассматривать небольшие по площади квартиры в новых домах.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
