Дважды за время проведения выставки "Строительство. Благоустройство. Интерьер" ее посетители имели возможность познакомиться с особенностями приобретения строящегося жилья. Семинарами на эту тему, как и всей разъяснительной работой по сделкам с недвижимостью, на выставке занимались сотрудники агентства недвижимости "Дом".
Главное правило долевого участия в строительстве жилья - проверка договора, подтверждающего право требования на будущую квартиру, с помощью юриста. Подчеркивая это, эксперты агентства "Дом" посвятили участников семинара в те особенности долевого строительства, на которые нужно обращать внимание в первую очередь.
Знакомьтесь - продавцы На первичном рынке жилья покупателя встречают три категории продавцов. Первая - застройщики, занимающиеся строительством дома и привлечением инвесторов. Вторая - дольщики, купившие когда-то право требования на квартиру, но по каким-то причинам решившие его переуступить. Третья категория продавцов - агентства недвижимости, которым делегировано право подбора инвесторов для строительства дома.
Если долевка покупается у застройщика, покупателю стоит проверить учредительные документы: устав, постановление о регистрации юридических лиц, свидетельство о постановке на учет. Проектировочная документация - архитектурно-планировочное задание, разрешение на строительство и документы, удостоверяющие права заказчика на земельный участок, - должна быть утверждена в порядке, установленном градостроительным кодексом.
Если продавцом выступает дольщик, он должен иметь договор долевого участия, где оговорены все подробности его отношений с застройщиком, и платежный документ, удостоверяющий, какая часть денег уже уплачена.
Покупка "долевки" в агентстве недвижимости предполагает проверку договора агентства с застройщиком или дольщиком, переуступающим право требования. К этому договору должны быть приложены, по меньшей мере, ксерокопии всех вышеперечисленных документов.
Слагаемые договора
Договор, подтверждающий право требования на будущую квартиру, должен содержать следующие пункты. Во-первых, срок действия: как правило, договор вступает в силу с момента подписания и продолжается до полного исполнения обязательств. Во-вторых, срок сдачи объекта и, желательно, штрафные санкции за его удлиннение. Обязательная позиция - цена квадратного метра: фиксированная или растущая (вслед за инфляцией, подорожанием строительных материалов или увеличением спроса на данное жилье). А поскольку разница цен на нулевом и завершающем цикле строительства может достигать 20 и даже 100%, стоит обратить особое внимание на то, как будет меняться оплата квадратного метра в случае увеличения или уменьшения первоначальной площади жилья в ходе строительства. В договоре также приводится первоначальная сумма взноса (20-30% от стоимости общей площади), график платежей (ежеквартальные или ежемесячные) и штрафные санкции за его нарушение. Должно быть указано, за чей счет будет оформляться право собственности на жилье после завершения строительства.
Борьба с рисками
Избежать риска двойных продаж (от которых пострадали печально известные дольщики "Барнаулстроя") покупателю строящегося жилья может помочь не только тщательная правовая экспертиза документов, но и договор консалтинга, заключенный с агентством недвижимости, а также регистрация в бюро технической инвентаризации (БЦТИ) договора долевого участия в строительстве. Договор консалтинга удобен для покупателя тем, что проверку правильности оформления документов, правовое сопровождение долевого участия в строительстве (вплоть до его завершения) и консультации дольщика на всех этапах берут на себя риэлторы.
Подчеркивая преимущества сотрудничества с агентствами недвижимости, подбирающими инвесторов для долевого строительства, ведущий семинара - начальник отдела первичного рынка недвижимости Ольга Климова, пояснила, что риэлторы владеют полной информацией о каждом строящемся объекте. Знают, кто, где, из чего и насколько быстро строит, как формируются цены, продаются квартиры и т. д. А самим покупателям собрать такую информацию за короткий срок достаточно сложно.
Выбор - обратиться за помощью к профессионалам или действовать на рынке недвижимости на свой страх и риск, остался за многочисленными слушателями семинаров агентства "Дом". Но полученные из уст специалистов сведения (по сути, своеобразный алгоритм решения "задач" на рынке недвижимости) в любом случае повысили их шансы на успех.
Юлия ДУНАЕВА.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
