«Подарочек»
В марте прошлого года одно барнаульское агентство недвижимости выставило на продажу земельный участок площадью 6,7 га, расположенный в поле между селом Лебяжьим и поселком Центральным. Участок в тот момент принадлежал бывшему агроному совхоза «Барнаульский» Татьяне Копыловой (которая в свое время получила пай после банкротства совхоза). Копылова решила участок продать, а купить его пожелали 26 барнаульцев, намереваясь построить на нем жилые дома.
С владелицей земли покупатели заключили предварительный договор купли-продажи. И, как было указано в договоре, сразу заплатили по 170 тысяч рублей за участки в 10 соток каждый. В июне 2007 года они должны были стать полноправным собственниками. Но случилось иначе. Спустя всего несколько дней после заключения предварительных договоров Татьяна Копылова, уже имея на руках деньги за продажу своей земли, решила… подарить участок другому человеку – гражданину О.
И был таков
Как объяснила сама Копылова, договор дарения предполагалось оформить фиктивный. Дело в том, что принадлежавший ей участок находился в стадии перевода из одной категории (сельхозназначения) в другую (земли поселения). О. каким-то образом убедил женщину, что дарение поможет ускорить этот процесс, ведь строить дома на ее участке было нельзя – таково уж законодательство.
Он использовал бы для этого свои личные связи. После успешного завершения перевода обещал вернуть участок хозяйке, а за свои услуги рассчитывал получить только 10 соток. Хозяйка на такую сделку согласилась, а своих покупателей даже в известность не поставила. Беда в том, что О. своих обещаний не выполнил, получил землю в дар и был таков.
А теперь судятся…
Евгений Колесников, один из покупателей, уже вложивших деньги не только в покупку участка, но и в подведение коммуникаций, обратился в суд с иском признать сделку дарения притворной, то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку – дальнейшую продажу участка. С таким же иском обратилась в суд и Татьяна Копылова. Однако суд Центрального района их иски не удовлетворил.
Евгений Колесников и его адвокат Вадим Гуськов подали кассационную жалобу в краевой суд, ее рассмотрение должно состояться 28 мая. Вместе с тем 18 пострадавших подали заявления в РОВД Ленинского района Барнаула с жалобой на явно, по их мнению, мошеннические действия гражданина О. На землю наложен арест.
В настоящее время, по словам Евгения Колесникова, торговля землей, расположенной между Лебяжьим и Центральным, продолжается. У них появляются новые соседи, которые покупают землю через агентства недвижимости и начинают стройку.
Пострадавшие могли бы потребовать у Копыловой вернуть деньги, но это требование они оставляют на тот крайний случай, если договор дарения все же не удастся признать недействительным. Дело в том, что за год цена этих участков поднялась в несколько раз – со 170 тысяч до 500–600 тысяч рублей.
«Темные» сделки
– Скорее всего, хозяйку специально ввели в заблуждение относительно того, что сельхозземлю нельзя продавать, – комментирует историю Геннадий Браун, руководитель управления Роснедвижимости по Алтайскому краю. – После того как земельный пай проходит процедуру выделения, он становится отдельным объектом недвижимости, который может как продаваться, так и дариться. Другое дело, что этот участок находится в поле, он не предназначен для строительства, и поэтому строить жилье там пока нельзя. Нужно было дождаться завершения процедуры перевода земли из одной категории в другую. При этом нужно было понимать, что, заключая договор дарения, женщина расстается со своей собственностью навсегда. Если бы она получила от О. деньги, то шансов оспорить сделку дарения было бы больше. Но денег она не получала, и шансов, скорее всего, нет.
Земли в том районе, по данным Геннадия Брауна, в основном частные. И спрос на них растет. Если еще года два назад паи площадью 9 га продавались по смешной цене 6000 рублей, то в прошлом году цена на участки в 10 соток выросла до 200–300 тысяч. Многие из сделок вокруг бывших земель «Барнаульского» Геннадий Браун назвал «темными», скорее всего, там действует целая группа «серых» риелторов.
С этим мнением согласны в группе компаний «Магистр». Здесь не исключают, что подобные авантюрные сделки могут предпринимать мелкие агентства недвижимости с целью удержаться на плаву: рынок недвижимости в Барнауле сегодня стоит, особого объема продаж нет. Крупные компании переживают это время за счет диверсифицированного бизнеса, мелкие же оказываются перед угрозой закрытия.
Цифра
1–2,5 млн. рублей стоит гектар земли в ближнем пригороде Барнаула, по данным ГК «Магистр».
Как продать и купить землю?
Ольга Мосунова, юрист ГК «Магистр»:
– Земельный участок можно продать, подарить независимо от того, в какой категории он находится. Владелец пая, прежде чем его продать, должен обратиться к другим пайщикам. Если они покупать не хотят, то должны предоставить письменный отказ от права преимущественной покупки. Если же пайщики не дают отказ, но и не покупают, то владелец вправе обратиться к нотариусу для подготовки уведомления о намерении продать свой пай, указав цену и срок для заключения договора купли-продажи. И если пайщики в течение 30 дней не предпримут действия для заключения договора купли-продажи, то нотариус выдает свидетельство на заключение сделки купли-продажи. При дарении получать отказ от других пайщиков не требуется. Выделением участка и его разделом на доли по числу покупателей занимается лицензированная межевая организация. После раздела каждому участку присваивается кадастровый номер, а также регистрируется право на каждый участок.
Покупателю земельного участка нужно выбрать надежное риелторское агентство, которое будет сопровождать сделку, а также проверить полномочия продавца, запросив у него правоустанавливающие документы на участок. Это свидетельство права собственности, договор купли-продажи либо договор дарения или наследования; кадастровый паспорт, если было проведено межевание земли. Можно запросить в регцентре выписки из единого государственного реестра прав на предмет ограничений и обременений.
Если у продавца нет полного пакета документов, то с ним заключается предварительный договор купли-продажи, где обговариваются сроки заключения основного договора купли-продажи, права и обязанности сторон, характеристики объекта, штрафные санкции. Кроме того, продавец должен предоставить справку из налоговой инспекции, что у него нет задолженностей по уплате земельного налога. Только после соблюдения всех этих нюансов заключается договор купли-продажи и регистрируется право собственности на земельный участок на нового владельца.
Справка
Если подаренный участок уже выставлен на продажу, то для добросовестного приобретателя, которому ничего неизвестно о том, что земля участвует в судебном разбирательстве, риск потерять деньги не особо велик, считает Ольга Мосунова. По ее словам, эту сделку могут признать недействительной. В договоре купли-продажи должно быть указано, что на продаваемый объект нет никаких ограничений – он не состоит в споре и залоге, не участвует в судебных разбирательствах. Если этого не укажут, то договор считается ничтожным. И деньги вернутся покупателю обратно.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
