Парадоксы кадастра. «Я бы продал, да никто не покупает»
На встрече собрались предприниматели из городов и районов Алтайского края. Иван Томашевич, председатель совета предпринимателей при главе Рубцовска, рассказал, что у его коллеги Игоря Толстого есть здание на пр. Ленина в Рубцовске, построенное примерно в 1957 году.
«От него по бездорожью до ближайшей остановки пешком идти часа полтора. Но оно находится на главном проспекте города, поэтому, видимо, стало так дорого стоить. Его оценочная стоимость была около 40 млн рублей, сегодня 200 млн», — уточняет Томашевич.
Борис Янцен, предприниматель из Родино и председатель общественного совета при главе района, — собственник нескольких магазинов в небольших селах своего района. В большинстве из них проживают около 500–700 человек, а в некоторых, как Шаталовка, нет дорог. В весеннюю распутицу хлеб туда возят на тракторе. И в этом небольшом селе магазин предпринимателя оценили в 3 млн рублей. В похожем Раздольном — в 2 млн.
Борис Янцен,
предприниматель из Родинского района:
Смысл кадастровой оценки в том, чтобы сформулировать цену, максимально приближенную к рыночной. Я уже два года продаю магазин в Шаталовке за 200 тыс. рублей, но почему-то его не покупают. Я с удовольствием продал бы его и еще несколько оценщикам по цене, которую они назвали, — за 2–3 млн рублей. И хорошо бы жил.
Почему это серьезно?
Бориса Янцена беспокоит, что налоговые отчисления за его недвижимость разорят всю семью до второго-третьего колена. Пока он работает на вмененной системе налогообложения (ЕНВД действует для малого предпринимательства и заменяет большую часть налогов. — Прим. altapress.ru), кадастровая стоимость не особенно на нем отражается. Но несколько магазинов оформлено на его супругу, которая как физлицо начнет платить налог с новой кадастровой оценки уже в 2021 году.
Борис Янцен,
предприниматель из Родинского района:
Это удар по семейному бюджету. А тут еще обсуждают перспективу отмены ЕНВД. Тогда налог с моих магазинов, которые по кадастровой оценке стоят около 17 млн рублей, будет более 320 тыс. рублей в год. Где я их возьму? Это рэкет похлеще 90-х.
Путь к корректной кадастровой оценке может быть непростым. Например, предпринимателям трудно будет поменять назначение здания, которое построено несколько десятков лет назад.
Иван Томашевич,
председатель совета предпринимателей при главе Рубцовска, руководитель «Алтайтрансмаш-Сервис»:
Для нас это актуальная проблема: «Алтайтрансмаш-Сервис» приобрел склады, построенные в прошлом веке. Мы сделали из них производственные помещения, но они занимают только 30% территории. Остальное невозможно продать. И оформить другое назначение тоже, потому что старый завод оброс вокруг жилыми домами. Теперь мы не проходим по санзонам, и нам скажут: сносите. А как сносить, если наше здание построено раньше, чем жилье вокруг?
Я не предприниматель. Меня это касается?
До сих пор налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости объектов. В 2019 году переоценили имущество не только предпринимателей, но и физлиц. Им налог начислят уже в 2020 году. То есть первые выплаты начнутся в 2021-м. Узнать предварительную кадастровую стоимость можно на сайтах Росреестра или КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (АНЦГКО).
От завышенной оценки граждане не застрахованы. Сам Андрей Никулин, руководитель АНЦГКО, обнаружил ошибку. В базе задвоилось его имущество: он оказался владельцем не одной, а двух квартир.
Кадастровая стоимость недвижимости, уточняет Евгений Госьков, руководитель компании «Бизнес-Эксперт» и председатель «Опоры России», задействована для расчета нескольких видов выплат. Например, это актуально для тех, кто продает квартиру.
Евгений Госьков,
руководитель оценочной компании «Бизнес-Эксперт» и председатель «Опоры России»:
Если продается недвижимость, которая приобретена после 1 января 2016 года, то налогооблагаемый доход зависит от кадастровой стоимости объекта. Он возникает, если квартира или дом продается за сумму меньше, чем 70% от кадастра.
Например, человек получил в наследство квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 10 млн рублей. Он смог продать ее за 1 млн, но система посчитает, что доход с продажи составил 7 млн. Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, который не облагается налогом, получится, что продавец заплатит за свою сделку 780 тыс. рублей (13% х (7 млн — 1 млн)).
При этом, говорит Госьков, если кадастровая стоимость определена корректно, то сумма налоговых платежей может быть незначительной или сократиться. Он привел расчет, взяв за ставку максимально возможную для Алтайского края — 0,3%.
Пример 1. Если налог на дом на ул. Матросова в Барнауле по инвентаризационной стоимости составлял около 80 тыс. рублей в год, то по кадастровой будет около 20,5 тыс. рублей (снижение в 3,9 раза к уровню 2019 года).
Пример 2. За двушку в центре в год платили 773 рубля. В 2020 году за нее начислят 1053 рубля, в 2021-м — 1334 рубля, а в 2022-м — 1467 рублей. Сумма увеличивается, потому что на начальном этапе, в первые три года, будет применяться понижающий коэффициент. Сначала плательщику предъявят 20% от общей стоимости налога, затем 40%, потом 60%, и только на четвертый год — 100%.
Какие объекты физлиц подлежат налогообложению по кадастровой оценке
- Жилой дом.
- Квартира, комната.
- Гараж, машино-место.
- Единый недвижимый комплекс.
- Объект незавершенного строительства.
- Иные здания, строения, сооружения, помещения.
Кто виноват и что делать?
Андрей Никулин говорит, что главная причина в некорректной оценке объектов недвижимости — отсутствие информации. Кадастровая стоимость определялась на основе данных, предоставленных Росреестром. В них могли не учесть процент износа здания, наличие сетей и многое другое. В том числе около 100 тыс. объектов задвоены. Ранее эксперты говорили, что около 30% предоставленной информации некорректно.
Андрей Никулин,
руководитель «Алтайского центра недвижимости и государственной кадастровой оценки»:
Я не раз говорил: посмотрите, как ваш объект зарегистрирован. Например, совпадает ли фактическое назначение объекта с заявленным. Бывает такое: в здании была зарегистрирована аптека, и всему зданию присвоили статус «аптека». И такие данные есть в Росреестре.
Чтобы доказать, что кадастровая стоимость определена неверно, нужно подать декларацию, в которой описать ошибки. Это можно сделать, обратившись в «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» лично. Также можно воспользоваться формой, размещенной на сайте учреждения. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие правоту собственника.
До середины августа можно подать обращение в АНЦГКО, чтобы пересмотрели предварительные итоги кадастровой оценки. Пока в учреждение поступило только около 50 замечаний в основном от юридических лиц (всего база переоценки насчитывает более 2 млн объектов).
Физические лица не спешат узнавать кадастровую стоимость своих квартир, говорит Евгений Госьков, и в этом скрыта проблема. Об увеличении налогов некоторые могут узнать только в 2021 году.
Чтобы упростить корректировку кадастровой стоимости имущества, Госьков совместно с уполномоченным по защите прав предпринимателей Павлом Нестеровым предлагает АНЦГКО выложить на своем сайте перечень документов, которые они для этого принимают.
Оспаривать результаты оценки можно и после середины августа, но тогда придется обращаться в суд. При этом, говорит Госьков, в суды идут и муниципалитеты.
Евгений Госьков,
руководитель оценочной «Бизнес-Эксперт» и председатель «Опоры России»:
Копится практика, когда муниципалитеты в судебном порядке оспаривают решение комиссии, которая ранее снизила кадастровую стоимость объекта. От величины налоговых отчислений за имущество зависят их бюджеты, поэтому они борются за них.
На что еще влияет кадастровая оценка недвижимости
Самое важное - в нашем Telegram-канале
