Несправедливая практика
Известно, что права собственности на значительное число квартир сопровождают те или иные правовые дефекты. Основной причиной того называют слишком запутанное законодательство, регулирующее вопросы, связанные с жильем. Зачастую сам продавец квартиры не может гарантировать юридическую безупречность своих прав собственности.
Ущемление прав несовершеннолетних в процессе приватизации квартиры или проведении сделок с ней, несоблюдение правил наследования, подделка документов, удостоверяющих право собственности - это только малая часть возможных причин судебного разбирательства. При этом вполне вероятно, что с момента, когда законность сделки могла быть признана сомнительной, в квартире по нескольку раз менялись собственники. Возможность обнаружить то самое нарушение законодательства с увеличением цепочки собственников только снижалась, а вот вероятность признания сделки недействительной всегда оставалась по-прежнему реальной. До недавних пор судебная практика была такова, что в результате пострадавшей стороной оказывался добросовестный покупатель. Возможный (и для него, несомненно, несправедливый) финал - потеря квартиры, а иногда и денег, потраченных на ее покупку.
Недавно появилось подтверждение тому, что судебная власть стала смотреть на понятие "справедливость" в другом ракурсе.
Первый прецедент
Рассказывает Александр Штойко, начальник юридического отдела агентства недвижимости "Дом":
- В нашу фирму обратилась семья, проживающая в сельской местности. Фермеры. Назовем их Осипенко. Через наше агентство они приобрели малосемейку в Барнауле. Естественно, предварительно мы проверили, имеют ли право прежние владельцы, семья Морозовых, продавать эту квартиру. По данным центра госрегистрации сделок с недвижимостью, все было чисто. Однако уже после сделки выяснилось, что раньше эту малосемейку Морозовы купили у недееспособной гражданки. Причем ее недееспособность была признана уже после приобретения Морозовыми этой квартиры. Посредником выступала некая дама, не работающая ни в одном агентстве недвижимости, фактически "черный маклер".
Прокуратура обратилась в суд с иском, чтобы привести обе сделки в первоначальное состояние. Районный суд, естественно, принял решение в пользу прокуратуры. В ответ была подана апелляция в краевой суд, тот отправил дело обратно для нового рассмотрения. И тут выходит постановление Конституционного суда России! Мы немедленно указали на него представителям прокуратуры и предложили пересмотреть иск. Что и произошло: на следующем заседании ответчиками были уже не Морозовы и Осипенко, а тот самый "черный маклер". Добропорядочные покупатели же стали на процессе третьими лицами. Так что постановление Конституционного суда начало работать.
Опасные сделки
Описанный случай - не единственная категория сделок, для которых решение КС является крайне актуальным. Директор агентства недвижимости "Эталон-Риэлт" Сергей Туренко назвал нам еще несколько:
- Первая - продажа квартир алкоголиков. Есть ряд "черных маклеров", которые этим занимаются. После того, как спившегося человека увезут куда-нибудь в деревню, на горизонте появляются родственники, которые рассчитывали со временем получить свою долю. Они инициируют судебные процессы. А иногда "черные маклеры", продавшие квартиру недееспособного гражданина, начинают шантажировать покупателя, грозя обратиться в суд.
Есть и чисто родственные инсинуации. Пример из нашей практики. Дедушка с бабушкой в возрасте за 80 лет, имеющие двух дочерей, подписали внучке доверенность на продажу их квартиры. Были сами не против. Внучка продает квартиру, покупает на свое имя трехкомнатную, прописывает там стариков. Все законно. Но тут появляется вторая дочь, которая видит, что ее лишили части пирога - предполагаемого наследства. Она обращается в правоохранительные органы. Опять же неприятности появляются у людей, которые совершенно законно купили квартиру стариков.
Еще одна категория - это преднамеренные действия. Человек продает квартиру, в которой прописан ребенок, в обход органов социальной опеки. А потом начинает кричать, что жилье он продал, на новое денег не хватило, а цены уже выросли. Поскольку были ущемлены права детей, суд должен был вернуть сделку в первоначальное положение. Чтобы этого не произошло, нынешний владелец готов сделать продавцу хорошую "доплату" за молчание.
Добавленные гарантии
Елена Ефимова, помощник прокурора Железнодорожного района, считает, что "апрельское решение КС, безусловно, добавит гарантий добросовестным приобретателям квартир. При этом на суды возлагаются несколько иные обязанности и теперь важно, как судьи посмотрят на изменения в устоявшейся схеме". "Раньше в таких спорах преобладал формальный подход, - говорит Александр Штойко. - Например, признали продавца жилья недееспособным, следовательно по статье 162 ГК необходимо вернуть стороны в первоначальное положение. Достаточно было признать, что человек псих, и все. Не ломая при этом голову - добросовестный был покупатель или нет. Теперь же 162 статья не действует в таких случаях. А работает статья 302, которая гласит, что истребовать жилье у добросовестного покупателя можно, если он купил квартиру у человека, который не имел права ее продавать или квартира была реализована против воли владельца. Других оснований нет. Это законно и справедливо". Как видно, новое понимание справедливости уже признали и риэлторы, и прокуратура, и суд. Во всяком случае прецедент в Барнауле создан.
Справка редакции
Свое решение от 21 апреля 2003 года Конституционный суд России (КС) принял, рассмотрев иск четырех граждан, требовавших признать неконституционной статью 167 Гражданского кодекса РФ. Этот пункт законодательства позволял через суд изымать недвижимость у покупателей, если ранее при одной из сделок были допущены те или иные нарушения законодательства. По мнению заявителей, которых ранее гражданский суд обязал вернуть квартиры продавцам, несправедливость заключалась в том, что они не знали о "нечистоте" сделок, поэтому были добросовестными приобретателями, а значит, не обязаны возвращать приобретенное имущество (добросовестный приобретатель - покупатель, который отдавая деньги, осознавал свои действия и предполагал, что продавец так же отдает себе отчет в своих поступках). Прежде все четверо заявителей проиграли все инстанции в судах общей юрисдикции.
Согласно Закону "О Конституционном суде", решение КС не подлежит обжалованию и действует непосредственно, то есть не требует подтверждения какими-либо внутриведомственными инструкциями.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
