ДДУ и эскроу
Интерес государства к рынку индивидуального жилищного строительства (ИЖС) обострился вместе со спросом россиян на загородное жилье.
Как отметила Зинаида Герасимович, в 2023 году доля ИЖС в общем объеме ввода составляет 70% - как по всей России, так и в Алтайском крае.
Смещение спроса произошло по нескольким причинам: пандемия, дачная амнистия, развитие ипотечных программ и т.д.
Уже два года загородный дом можно купить по договору долевого участия.
Его можно приобрести в малоэтажном жилом комплексе – то есть там, где застройщик, согласно проекту планировки, строит как дома, так и объекты общего имущества: котельные, дороги, детские площадки и другие.
«Застройщики обязаны формировать объекты инфраструктуры и общего имущества поселка и передавать собственникам только подключенные к коммуникациям дома, — отметила Зинаида Герасимович. - Также застройщики обязаны получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию».
Покупать такие дома уже начали с использованием счетов эскроу.
Эскроу — специальный счет в банке, который замораживает деньги покупателей недвижимости. Они остаются в безопасности до тех пор, пока застройщик не введет дом в эксплуатацию. Поэтому девелоперы оплачивают строительство за свой счет или получая кредит в банке.
Проектное финансирование для многоквартирных домов ввели в 2019 году, как механизм, который будет защищать дольщиков.
Для малоэтажных застройщиков, которые будут строить дома по проектному финансированию есть несколько условий. Например, они должны делать это на основе только тех проектов, которые включены в государственный реестр. Также они обязаны применять отечественные домокомплекты и строительную продукцию.
Все это может увеличить стоимость строительства дома. Подобнее о плюсах и минусах эксроу-механизма в ИЖС мы рассказывали здесь.
«Сейчас ИЖС ведут пока еще кустарно, серыми бригадами, что дискредитирует сегмент в глазах кредитных организаций, — отметила Зинаида Герасимович. - Банки пока не стремятся финансировать подобные проекты, это рискованный сектор. На проектное финансирование в России перешли единицы – загородная недвижимость проигрывает новостройкам по маржинальности».
Эксперт подчеркнула, что полностью перейти на проектное финансирование алтайский рынок еще не готов. Основная масса ИЖС-девелоперов – небольшие организации, которые не могут рассчитывать на крупные банковские займы и тем более на проектное финансирование. А строить дома за счет собственных средств также готовы не все.
Как сейчас развивается строительство ИЖС
По данным регионального Минстроя, в первом квартале 2024 года в крае ввели в эксплуатацию 323 тыс. кв. м жилых площадей, из которых 225 тыс. – в ИЖС. Это на 19% больше, чем за аналогичный период 2023 года.
Интенсивнее всего поселки развиваются вокруг Барнаула, Новоалтайска, Бийска, Белокурихи, а также в районах, где ведут программу догазификации.
Всего под комплексное развитие для ИЖС, по планам краевого правительства, предусмотрены 31 земельный участок общей площадью 1,06 тыс. га. Это в пяти городах и 15 муниципальных районах. В том числе, в Барнауле – 224 га, в Новоалтайске – 40 га и в Павловском районе – 116 га.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
