Елена Завадская,
директор агентства "Позитив":
Рынок недвижимости оправдывает свое название — он не двигается.
На рынке очень много предложений. Накопилось то, что не могли продать за лето. Журнал "Недвижимость Алтая" сейчас толстый, как Библия, — столько в нем объявлений о продаже. Это тоже индикатор переизбытка предложения на рынке.
По словам Завадской, активности покупателей она не наблюдает с лета. Последний всплеск был весной, когда растущие доллар и евро оживили рынок. Тогда многие бросились за квартирами, чтобы обезопасить свои сбережения от девальвации.
Павел Луценко,
генеральный директор федерального портала недвижимости "Мир квартир":
Рост доллара по отношению к рублю в начале года заставил население, обладающее накоплениями в национальной валюте, вкладываться в квадратные метры. Однако со стабилизацией валютных курсов весной и в начале лета ажиотаж улегся, и мы увидели падение темпов роста цен, а то и просто падение.
По данным "Мира квартир", за три квартала 2014 года барнаульские квартиры все же успели подорожать — на 4,9%. Однако этот рост даже не догоняет инфляцию, которая, по данным Банка России, за январь – октябрь составила 8,3%.
Почти та же цифра следует из данных барнаульского агентства недвижимости "Жилфонд" — к началу октября средняя цена квадратного метра на барнаульском вторичном рынке составила 52,65 тыс. рублей, что на 4,7% больше, чем в начале года.
Дмитрий Чигарев,
руководитель барнаульского отделения вторичного жилья агентства “Жилфонд”:
Скачка покупательского спроса в сентябре не наблюдалось, как и усиленного роста цен. Барнаульский рынок вторичного жилья сохраняет динамичное равновесие: резких взлетов и падений цены не отмечается — все ценовые колебания происходят в пределах статистической погрешности.
Ушли на "первичку"
В то же время "Жилфонд" зафиксировал падение цены на барнаульские однокомнатные квартиры. "Барнаульский рынок вторичного жилья пополнился недорогими вариантами однокомнатных квартир. С этим связано понижение средней цены на данный сегмент жилой недвижимости", — объясняет Чигарев.
Елена Завадская утверждает, что малогабаритное жилье сегодня остается едва ли не единственным сегментом рынка, где есть активность. Особенно популярны квартиры-студии.
"Студии — жилье, доступное по цене, несмотря на то что там самая высокая стоимость квадратного метра: 12 квадратных метров в среднем продают за 900 тыс. рублей, — говорит Завадская. — На этом фоне упал спрос на комнаты — они стоят 500–600 тыс. рублей, но там общий санузел. Проще добавить 150–300 тыс. рублей и купить малогабаритную однушку, в которой не придется делить удобства с соседями".
Марина Ракина,
президент Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края:
Более дорогое и габаритное жилье сейчас пользуется гораздо меньшим спросом. Рынок переключился на эконом-жилье. На него же переориентировались и строители — в последние годы большая часть новостроек приходится на эконом-класс.
К слову, именно на первичный рынок летом ушли покупатели, соглашаются все опрошенные "СК" эксперты. Однако и здесь скоро может наступить застой.
Геннадий Малков,
директор агентства недвижимости “Дом”:
На фоне экономической нестабильности летом многие вложились в новостройки, особенно в квартал в Новоалтайске. Но во многом это был отложенный спрос — эти люди планировали покупку в долгосрочной перспективе, а не прямо сейчас. Соответственно, для рынка они потеряны на несколько ближайших лет. Сейчас застройщики будут сдавать достаточно большое количество жилья, но оно не найдет своего спроса.
По мнению Елены Завадской, уже сейчас на рынке ощущается переизбыток инвестиционных квартир. "Владельцы выставляют их на продажу, но не хотят терять маржу, поэтому также не могут их быстро продать", — констатирует риэлтор.
Ипотека не помощник
Еще один негативный фактор для рынка — дорожающая ипотека. На фоне напряженности на финансовых и валютных рынках рост стоимости денег в экономике отражается и на ипотечных ставках. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке на 0,5–1 процентный пункт.
"Эти факторы привели к замедлению темпов роста рынка ипотеки: темпы роста ежемесячных объемов выдачи ипотечных кредитов составили в августе 118% (к августу 2013 г.), что является минимальным значением с мая 2013 года. Дополнительными причинами торможения рынка стали снижающийся инвестиционный спрос на жилье, который активно способствовал росту рынка ипотеки в начале 2014 года", — сообщают аналитики АИЖК.
АИЖК ожидает, что в статистике Банка России будет продолжаться плавный рост ставок и по итогам 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам составит около 12,3–12,5% против 11,9% в конце прошлого года.
Елена Завадская считает, что последствия повышения ставок по ипотеке еще не отразились на барнаульском рынке недвижимости. "Сейчас на покупку выходят покупатели, которые получили одобрение в августе-сентябре. Соответственно, те, кто оформляет ипотеку в октябре по более высоким ставкам, выйдут на рынок в ноябре-декабре. Но этих людей будет уже меньше, потому что число желающих брать дорогую ипотеку сократится", — прогнозирует эксперт.
Накануне кризиса
Владельцы барнаульских квартир ждут, что очередной скачок курсов валют подтянет за собой волну спроса и, соответственно, цены. "Однако новый виток роста валют уже не может обеспечить взрыв, аналогичный весеннему, так как платежеспособный спрос во многом оказался исчерпан", — говорит Павел Луценко.
С ним согласна Елена Завадская: "Даже за текущую стоимость не находится желающих приобрести жилье, поэтому причин для роста цен нет — они скорее должны падать".
Но никто не хочет уступать. "Рынок не так гибко реагирует на застой — цена предложений почти не падает. Но в реальности квартиры по цене объявлений не продают. Знаю случаи, когда двухкомнатную квартиру выставляли за 2,4 млн. рублей, а продавали за 2 млн. рублей, то есть на 15% дешевле", — говорит Завадская.
Что будет происходить с рынком дальше? Марина Ракина скорее оптимистична: "В кризисных ситуациях потребители всегда голосуют в пользу недвижимости, потому что это надежное средство вложения денег. Тем более остаются госпрограммы вроде "Молодой семьи", есть ипотека. Да, ставки по ней растут, но не так быстро, как инфляция. Хотя давать прогнозы в нынешней нестабильной экономической ситуации — дело неблагодарное: многое будет зависеть от поведения валют, санкций и прочих внешних факторов".
Геннадий Малков уверен, что барнаульский рынок стоит на грани затяжного кризиса. "Нынешняя ситуация очень похожа на то, что происходило в 2008 году: сначала была дешевая ипотека, рос спрос, цены достигли пика, а потом пузырь лопнул. Сейчас тоже много примет очередного кризиса. Сложно сказать, как быстро будут падать цены в этот раз. Но со временем они в любом случае снизятся".
Елена Завадская прогнозирует, что цены на барнаульское жилье будут падать скрыто: "В объявлениях будут прежние ценники, а в реальности объекты будут уходить по другой цене. Такая ситуация может продлиться 8–9 месяцев, то есть до следующего лета, прежде чем рынок открыто отреагирует на изменения и снизит цену предложений".
Комментарий
Эксперты БКС:
Недвижимость — это всегда устойчивые по показателям вложения, понятные и прозрачные для большинства людей, однако ждать быстрой окупаемости таких инвестиций в текущих условиях не приходится. В среднем доходность от чистого роста стоимости жилья в последние годы обычно не превышала 5–7%. Суммарно за счет прироста стоимости и рентного дохода можно получить годовую доходность в районе 10–15%, но это касается только наиболее востребованных на рынке вариантов — 1- и 2-комнатных квартир эконом-класса вблизи деловых центров, в спальных районах крупных городов. Существенным недостатком инвестиций в недвижимость являются сопутствующие расходы: страхование жилья, налоги, ремонт и так далее.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Барнаула, тыс. руб.
1-комнатные - 55,98
2-комнатные - 48,47
3-комнатные - 48,24
Средняя по рынку - 52,65
Факт
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке на 0,5–1 процентный пункт.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
