— Людмила Алексеевна, правила игры в ЖКХ постоянно совершенствуются. А жалоб в последнее время стало меньше?
— Меньше жалоб не стало, изменилось их содержание. Если в 2006 году жаловались в основном на состояние домов и взаимоотношения с управляющими компаниями, то сейчас вопросы более конкретные. Самая больная тема — оплата коммунальных ресурсов, идущих на общедомовые нужды: ОДН. Не могут наши люди понять, что такое ОДН: "У нас в подъезде нет крана для воды — откуда начисление на ОДН?".
И много жалоб на качество обслуживания. Изначально в Жилищный кодекс была заложена концепция, что управляющая компания — защитник прав и интересов жильцов, которые оплачивают ее работу. А по факту УК работают как раньше ЖЭУ — занимаются только обслуживанием. Однако ситуация может резко измениться после 1 апреля 2016 года, когда вступит в силу новая норма: ОДН на водоснабжение, водоотведение и электричество будут заложены в первую строчку квитанции — текущий ремонт и содержание.
— Как будет работать этот механизм?
— Обратите внимание на квитанцию: ОДН идет отдельной строкой. С 1 апреля это будет частью тарифа на текущий ремонт и содержание. Что здесь важно? В этот тариф может быть заложена ограниченная сумма: не более платы за норматив потребления на общедомовые нужды. Такие нормативы приняты краевым управлением по тарифам. Допустим, есть норматив на холодную воду в девятиэтажных домах — 0,16 кубометра с квадратного метра площади общедомового имущества. Больше включить в тариф нельзя.
— Сама УК при этом будет платить Водоканалам и Электросетям за фактическое потребление дома?
— Ресурсоснабжающая организация выставит управляющей компании счет по показаниям общедомового прибора учета. Если дом расходует меньше, УК даже выигрывает. А если больше и денег жильцов на оплату не хватит, она должна будет начать искать причины перерасхода. Выявлять незарегистрированных жильцов, вовремя устранять аварии, проводить поверку счетчиков, проверять показания, которые жильцы передают, и так далее. Одна УК с этим не справится. И жильцы, и УК должны объединиться в борьбе с потреблением сверх нормативов. Надо создавать хорошие советы дома — там, где они работают совместно, результат есть. А у нас часто УК не хотят себе помощников в доме — они ведь начинают что-то требовать.
Полезный прецедент
— Но и сейчас есть норма, что нельзя с жильцов за потребление на общедомовые нужды брать больше, чем по нормативу. Что происходит на практике?
— Да, эта норма предусмотрена пунктом 44 постановления правительства № 354. А на практике никто ее не применяет — мне, по крайней мере, не попадались квитанции, в которых УК соблюдала бы этот пункт.
— Как с этим бороться — обращаться в суд?
— Несколько месяцев назад подобный суд в Барнауле состоялся. С заявлением в суд обратился собственник. Причем в тот момент норматив на ОДН еще не был принят краевым управлением по тарифам. А он воспользовался нормой из постановления правительства № 354, которая обязывала управляющую компания самостоятельно рассчитывать ОДН в доме. И он выиграл. Суд обязал УК произвести ему перерасчет за два года. У меня есть ответы управляющих компаний на мои обращения по этому поводу. Ответы интересные: "А мы где эти деньги должны взять? Поставить себе на убыток?" Они даже не думают о том, что необходимо устранить причины перерасхода.
— Другим жильцам, чтобы этого же добиться, тоже надо обращаться в суд и самим пройти весь процесс разбирательства?
— На других собственников это судебное решение автоматически не распространяется, надо судиться. Но хорошо уже то, что был создан прецедент. И если на тот момент управляющие компании объясняли: раз нет утвержденного норматива, мы не можем его применять, то сейчас доказать неправоту УК еще проще — норматив потребления на ОДН утвержден.
Будем снимать
— С 1 июля нормативы на потребление воды в квартирах в Барнауле были сильно снижены. Жильцы без счетчиков стали платить меньше. А те, у кого есть счетчики, больше — им увеличили плату на общедомовые нужды. К чему это может привести?
— В управлении по тарифам использовали новую методику — их обязал федеральный закон. Для расчета нормативов взяли квартиры со счетчиками, выяснили их потребление и вывели среднее. Но люди со счетчиками тщательно экономят, а если и не экономят, то у них не течет унитаз и не капают краны. В итоге нормативы на воду снизили практически в два раза.
С другой стороны, федеральный закон предусмотрел увеличение нормативов каждые полгода на 10%, чтобы стимулировать граждан ставить в квартирах счетчики. Эти два события наложились, и стимулирующий эффект не сработал. На сегодня 60–70% жильцов края установили индивидуальные счетчики — это неплохо. Если бы не уменьшение нормативов, через год-другой таких было бы процентов 80–90. Теперь же, боюсь, этого не произойдет.
— А разве люди не обязаны ставить счетчики в квартирах?
— Только общедомовые. Устанавливать в квартире обязанности нет, есть только вот этот стимулирующий фактор. На этой неделе у меня начался новый цикл учебы домкомов, и мы этот вопрос обсуждали. Практически единодушное мнение: "Будем снимать приборы учета". Но, полагаю, специально снимать счетчики никто не будет. А когда подойдет срок поверки, не будут ставить. И может пойти обратный процесс — "расприборивание".
Сдерживающий фактор
— "Справедливая Россия" выступает за мораторий на уплату взносов на капремонт. Вы же не считаете, что капремонт не нужно делать?
— Нет, конечно. Мы ведем речь не о том, чтобы прекратить сбор средств, а о том, как эффективно потратить деньги собственников. Программа, по которой сейчас ведется капремонт в крае, не содержит индивидуального подхода к каждому дому. К чему это приводит? Ко мне обращались жильцы одного дома, в котором два года назад провели капремонт крыши по федеральному закону № 185. Крыша сделана хорошо, ничего не капает. Тем не менее на ближайшую трехлетку в программе запланирован ремонт крыши. И люди спрашивают: "Нам эту крышу развалят и сделают новую"?
— Вы предлагаете отложить исполнение программы?
— Надо приостанавливать ее действие. А сначала обследовать дома, вступить в диалог с жителями, узнать, что им нужно. Так как программа сверстана некачественно, уже в этом году регоператору пришлось самому проводить обследования, поднимать документы на дома, сверять площади. Это было одной из причин того, что проведение конкурсов затянули, работы начались осенью. А в следующем году число домов увеличится в разы, и такая программа будет серьезным сдерживающим фактором.
— Шесть домов в крае добровольно отказались от капремонта, хотя региональный оператор выбрал им на конкурсе подрядчика, готов был выделить деньги из общей копилки. Известно ли вам, почему это произошло?
— Жильцы одного из домов пришли ко мне некоторое время назад — в тот момент они только намеревались отказаться. В их доме должны были провести капремонт системы отопления. Октябрь, отопление в домах запущено, за два часа эти работы не сделать. Люди это понимают и не хотят мерзнуть. И второе: отопление в их доме не в таком уж плохом состоянии. А электропроводка в ужасном. Они обращались к региональному оператору с просьбой изменить виды работ. Но получили отказ — по их словам, им ответили, что подрядчик уже выбран, сметы готовы, делать будем по программе. Причем теперь непонятно, что будет дальше: им заменят виды работ, перенесут сроки? У меня пока ответа нет.
Норма с земли
— В этом году в Жилищный кодекс было введено еще одно новшество: протокол общего собрания собственников в доме признан официальным документом. В итоге сегодня за фальсификацию протокола можно получить уголовное дело.
— Замечательная поправка. Кроме того, сегодня инициатор собрания обязан предоставить протокол в управляющую компанию, а та в пятидневный срок передать его в жилинспекцию, которая будет три года их хранить. А у нас сегодня нередко протоколы появляются задним числом. Люди спрашивают: почему нам добавили какой-то платеж? Им говорят: вы три года назад за это проголосовали. Переписывают отчеты, списывают деньги под эти липовые протоколы. А жильцы не могут получить в УК эти протоколы. Сейчас, если управляющая компания не будет показывать вам протокол, вы сможете получить его в жилинспекции.
— Процедура проведения собрания трудоемкая, даже хорошие домкомы признавались, что подделывали протокол, когда надо было оформить решение срочно. Не поспешили ли мы с введением возможности уголовного преследования за фальсификацию?
— Если собрание пройдет с нарушением сроков, но волеизъявление граждан не нарушено, это не так страшно. Когда за людей ставят подписи, вот что плохо. Но, во-первых, теперь Жилищный кодекс упростил процедуру проведения собрания — введена очно-заочная форма голосования. Она назрела, она с земли поднялась, эта норма.
Как это будет происходить? На очное собрание обычно приходит процентов 30. Затем нужно добрать методом заочного голосования 20–25% (минимум 51%), и это намного проще. Проведение такого собрания может уложиться в три–пять дней. Хотя, конечно, уведомлять о собрании, как и раньше, надо за 10 дней до его проведения.
Во-вторых, сегодня инициатором общего собрания может быть и УК, чего раньше не было. Раньше управляющие компании искали собственников, чтобы они инициировали и проводили собрание. Этим они и занимались, и часто относились к сбору подписей безответственно, не будучи информированными о последствиях. Сейчас, думаю, фальсифицировать протоколы будут меньше.
Специальный вопрос
— После 1 апреля следующего года наступит час икс для управляющих компаний, когда резко изменятся условия их работы. Как вы думаете, как поведут себя компании?
— Законодатель довел до конца идею, что ответственность за перерасход коммунальных ресурсов в доме несет управляющая компания. Момент этот будет очень сложный для УК, особенно поначалу. И как они себя поведут? Пока было так: как новый закон — так новое изобретение управляющих компаний, как его обойти, а не как его исполнить. У меня есть опасения, что и после 1 апреля весь перерасход ресурсов в доме компании будут оплачивать за счет средств на текущий ремонт и содержание и вообще перестанут ремонтировать дома.
О чем еще рассказала Людмила Суслова
О жалобах в ЖКХ
— Многие жалобы пишутся потому, что УК не идет на контакт с людьми. Что у нас делает "ДЕЗ-2"? Попасть на прием к руководителю почти невозможно. Информационный вакуум надо чем-то заполнять, и если этого не делает управляющая компания, люди сами его заполняют домыслами, догадками, слухами: "Вы нам не говорите, куда потратили наши деньги, значит, вы их украли". А есть управляющие компании, которые создавались с нуля, выстраивали с людьми диалог. Они прошли все круги ада, им никто не помогал и не отдавал просто так половину домов района. Поэтому они дорожат каждым домом. Не так у них все гладко. Но это лучшее, что есть.
О разделении тарифа
— Я давно предлагаю такую схему взаимодействия с управляющей компанией. Тариф, по которому мы оплачиваем ее работу, состоит из трех блоков. Вознаграждение УК (10–15%), содержание и ремонт. И надо в договоре управления обозначить, сколько денег с квадратного метра пойдет на содержание, сколько на текущий ремонт. Статью "ремонт" расписать, на что будут потрачены деньги, составить план работ на год. И тогда УК будет выполнять заказ собственника. При этом жители не будут "лезть" в статью "содержание жилья", а начнут отслеживать качество услуг — чтобы дворник работал, дом готовили к зиме и так далее.
О прочих расходах
— Строчка "прочие расходы" всегда подразумевает целевые затраты. Захотели детскую площадку построить? Проголосовали, включили, шесть месяцев собирали, построили. Нет смысла временные затраты включать в тариф. Но управляющие компании используют эту строчку как способ увеличить доходы, не увеличивая объем работ. На днях приходила посетительница, у которой в квитанции "прочих расходов" семь! Управляющие компании выводят из тарифа в "прочие" услуги подрядчиков, а сам тариф не уменьшают. Например, в "прочих" может быть снятие показаний прибора учета. Но это ведь то же самое обслуживание общедомового имущества, оно должно быть в тарифе.
Досье
Факт
Ст. 327 УК РФ — под эту статью подпадает подделка протоколов общего собрания в доме.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
