Маховик остановился
В благополучные "нулевые" на рынке недвижимости работал простой механизм. Цены росли на 50–70% в год, банки раздавали ипотеку, инвесторы, имея хорошую рентабельность, активно вкладывали в амбициозные строительные проекты.
Механизм дал сбой в 2008-м, когда с приходом кризиса цены обрушились, а спрос упал примерно на 70%. К осени 2009 года стоимость квадратного метра достигла дна и к настоящему моменту остается примерно на том же уровне.
Впрочем, отдельные подъемы у рынка были. Весной риэлторы зафиксировали кратковременный всплеск цены (+15%) на малогабаритное жилье, небольшие вспышки активности возникают после выдачи жилищных сертификатов по госпрограммам.
Статистика по количеству сделок тоже оптимистична: по данным алтайского управления Росреестра, в этом году в крае зарегистрировано 36,5 тыс. сделок с объектами жилой недвижимости, что несколько выше, чем год назад, но ниже докризисных показателей.
"Прирост по сделкам действительно есть, но отчасти он виртуальный, поэтому не отражает всей картины на рынке недвижимости, — считает Геннадий Малков,директор агентства "Дом". — Вместе с тем мы чувствуем оживление, но по сравнению с докризисным периодом уровень не тот".
Не радует риэлторов и стоимость квадратного метра. По данным RID Analytics, в октябре его цена на вторичном рынке Барнаула составила 34,1 тыс. рублей, что на 0,8% меньше, чем год назад. Но это номинальные цифры: с учетом инфляции, которая к концу года составит 8,5%, де-факто цены просели.
"Федеральные программы немного шевелят рынок, но поводов для титанического роста сейчас нет, — констатирует Елена Завадская,директор агентства недвижимости "Позитив". — С другой стороны, пусть рынок и не растет, но его можно назвать более здоровым. Люди более разумно стали брать ипотеку, задумываются о будущей стоимости квартиры, на рынке есть хорошие предложения".
К ипотечной гонке не готовы
И все-таки почему прогнозы о серьезном росте не сбылись? Во многом потому, что они основаны исключительно на ожиданиях игроков. Удивительно, что даже после двух лет стагнации многие считают цены на недвижимость незыблемыми — дескать, рано или поздно рынок вернется к прежним позициям. Ожидания основываются на возвращении к прежней модели роста, но предпосылок для нее сейчас просто нет.
Рынок недвижимости живет по обычным законам. На него также влияют общая экономическая ситуация, доходы населения и инфляция. Если экономика стагнирует, то цены на недвижимость падают. Сейчас идет только восстановительный рост экономики, соответственно, стоимость квартир замерла, и предпосылок для ее повышения пока нет.
Именно поэтому, как ни надеялись игроки, восстановление ипотеки не подстегнуло рынок к новой гонке. Ипотека действительно оживает: минимальные ставки в рублях составляют уже 9,5%, банки снова готовы кредитовать под первоначальный взнос в размере 10%, спрос на займы тоже выше. Но к ипотечной гонке образца 2006 года покупатели не готовы ни финансово, ни морально.
В предыдущие годы рынок разгоняла не только ипотека, но и ценовые ожидания покупателей, надеявшихся на постоянный рост. По оценкам Михаила Задорнова,президента-председателя правления банка ВТБ-24 (интервью с ним читайте на стр. 3), в 2006–2008 годах инвестиции граждан в недвижимость превышали объем вложения в банковскую систему. Сегодня ситуация полярная: люди предпочитают вклады, а не квартиры. Как результат — почти полное отсутствие инвестиционного спроса, который мог бы двигать рынок.
"Потенциальный покупатель не уверен в своем будущем, поскольку экономика края не растет, — резюмирует Геннадий Малков. — Поэтому без учета макроэкономических факторов подъем возможен, например, в случае резкого сокращения предложения, что приведет к повышению цены. В этом случае резко снизится количество сделок. Но о подъеме можно будет говорить только тогда, когда увеличится оборот. А он зависит от карманов потенциального покупателя, которые сейчас пустые или полупустые. Поэтому объективных предпосылок для роста нет".
Нужна система привлечения средств
Сергей Соколов,
гендиректор "Алтайстройинвест":
Основная проблема российского рынка недвижимости заключается в отсутствии четко отлаженных механизмов его финансирования. Поэтому главный вопрос, который требует решения сегодня, — это разработка контролируемой государством системы привлечения денежных средств на рынок недвижимости.
В этом случае на рынке появится гораздо больше объектов, которые покупатели смогут приобретать с минимальными рисками. В условиях отсутствия такой системы строительного бума, равно как и восстановления рынка, не предвидится.
Доходность недвижимости - отрицательная
До 2008 года недвижимость была одним из самых популярных инвестиционных инструментов для россиян. Насколько привлекательны сегодня объекты недвижимости для вложений? Какой срок инвестирования можно считать оптимальным?
Александр Осин,
главный экономист "Финам-менеджмент":
Рассчитать эффективность вложений в недвижимость можно, разделив доходы от сдачи жилья в аренду на стоимость объекта жилья. Для центральных регионов получим значение порядка 25, что соответствует доходности в 4% годовых. Полагаю, что схожие цифры мы получим и по остальным регионам. К этому показателю следует добавить средний прирост стоимости жилья, к примеру, за последние два года. Сейчас он составляет 0% для крупнейших городов РФ и порядка 20% для регионов.
Исходя из среднего за последние два года уровня инфляции в размере 8,5% мы получим, что реальная оценочная доходность от вложений в недвижимость составит от –4,5% до –24,5%.
Этот показатель эффективности размещения средств приблизительно соответствует эффективности вложений на фондовом рынке и ниже реальной доходности по вкладам, которая составила несколько процентов годовых в реальном выражении за указанный период. Причина сохранения высокого спроса на жилье в данном случае, на мой взгляд, вызвана тем, что недвижимость по-прежнему расценивается рынком как надежное средство хеджирования инфляционных рисков.
Впрочем, статистика не подтверждает такие расчеты. Мировая, российская практика показывает, что ценовая ситуация на рынке жилья может активно ухудшаться при росте инфляции за счет спада в реальных доходах населения и прибылях корпораций.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
