Весна и цены
Во всех агентствах недвижимости, в которые мы обращались за комментариями, говорят, что активность на рынке купли-продажи и обмена жилья стала ощутима с началом весны.
- Жилье начало дорожать с конца февраля - начала марта, - говорит Мирослав Макар, директор агентства недвижимости "Бакон". - Это вполне естественно: началась весна и рынок оживился. Именно весной людей тянет к переменам, к смене места жительства, улучшению квартирного вопроса. В связи с этим и рост цен. Так было и год назад, и, мне, кажется, эта тенденция будет прослеживаться у нас в Барнауле всегда.
В действительности такое поведение рынка несколько удивляет. Более естественно приобретать квартиру в период понижения спроса, когда цены падают, а продавать - в период подъема, когда цены растут. А в Барнауле еще два месяца назад покупать квартиры на вторичном рынке жилья было выгоднее, чем сейчас, поскольку на нашем рынке недвижимости наблюдался застой.
Так, в ноябре типичная однокомнатная "хрущевка" в центре города стоила порядка 750 тысяч рублей, но покупателей на нее не было. В марте она же выросла в цене до 790-800 тысяч рублей и ушла, что называется, нарасхват. Если с сентября по январь во всех районах Барнаула продавалось огромное количество двухкомнатных квартир, то сейчас в ограниченном количестве предложение жилья для семей из четверых человек. Трехкомнатные квартиры, особенно в спальных районах, вообще осенью практически не продавались. Сейчас ситуация прямо противоположная.
- Сложившийся спрос трудно назвать бумом, - уверен директор агентства недвижимости "Дом" Геннадий Малков. - Люди стали ощущать рынок, понимать, что сейчас самое время совершить сделку с недвижимостью. И только на сезон это списывать нельзя.
Долевка или хрущевка?
Вступивший в силу весной прошлого года Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", по мнению многих риелторов, также повлек за собой возрастание цен на новое строительство.
В целом за период с января по декабрь 2005 года цены на жилье в новостройках увеличились в среднем минимум на 11%. За три месяца, которые прошли с момента вступления в силу этого закона, количество предложений на первичном рынке уменьшилось, что вызвало рост цен на вторичном рынке, о чем говорит Геннадий Малков.
По его словам, после выхода закона появились новые тенденции на этом рынке. "Ушли в сторону некоторые игроки: они не покинули рынок, а поменяли принцип работы. По закону они не могут продавать квартиры на стадии строительства, как делали это раньше, поэтому теперь приводят документацию в соответствие с требованиями законодательства. Строительство же пока либо заморожено, либо ведется на собственные, а не привлеченные средства. И, видимо, многие застройщики не скоро вернутся на рынок", - сказал Геннадий Ефимович.
В связи с этим, по его словам, уменьшилось количество предложений на рынке первичного жилья, что в свою очередь вызвало некоторое удорожание квартир и в новостройках, и на вторичном рынке.
Мирослав Макар считает, что не последнюю роль в снижении интереса покупателей к долевкам сыграла ситуация с "Социальной инициативой": "Люди испугались и решили вкладывать деньги во вторичное жилье, иметь синицу в руках, чем покупать квартиры, которые могут быть недостроены. Однако такая ситуация не приведет к снижению стоимости долевок. Будет расти цена на вторичное жилье, а вместе с ней и на новые квартиры".
Цены и реформа ЖКХ
Как ни странно, но на цены на рынке недвижимости влияет и проводимая ныне реформа ЖКХ, считают специалисты агентства недвижимости "Дом". Старое жилье не приспособлено к этой реформе: в домах нет счетчиков, коммуникации изношены, крыши текут. А стоимость текущего и капитального ремонтов будет зависеть именно от состояния жилья. Другое дело - новостройки. При возведении новых квартир сразу используются теплосберегающие технологии, устанавливаются приборы индивидуального и коммерческого учета. "Коммунальные платежи в новом доме будут по крайней мере в три раза ниже, чем в старом, - сказал Геннадий Малков. - Можно предположить, что через полгода-год, когда мы все прочувствуем реформу ЖКХ на себе, цена квартир в новостройках поднимется".
В агентстве недвижимости "Ключ-риэлт" дополнили информацию о росте стоимости жилья еще и таким фактом. С 1 января увеличился "номинал" сертификатов на приобретение жилья военнослужащими, продолжился перевод жилых помещений в нежилые, увеличились пошлины на оформление сделок купли-продажи со старыми квартирами. Все это повлияло на цены.
Ипотечный бум
Лариса Курносова, директор отделения "МИЭЛЬ-недвижимость" в Ленинском районе, рассказала, что другой факт роста цен последнего времени - в том, что все больше потребителей покупают квартиры с помощью ипотеки. Сейчас каждая третья сделка в агентствах недвижимости заключается благодаря ипотечному кредитованию, спрос расширяется, а предложение - нет, поэтому цены растут.
- Ипотека стала более доступной, - говорит и Геннадий Малков. - Банки идут на выдачу больших займов более охотно. Но лично меня беспокоит, что через несколько лет не все заемщики будут справляться с процентными выплатами. Кто-то потеряет работу, кто-то разведется и т.п. В итоге будут дефолты, выселения. Мне кажется, что кредитные организации должны более требовательно подходить к выдаче кредитов.
В целом же ипотечное кредитование является наиболее разумным выходом для всех: и для банковских структур, и для застройщиков, и в конечном счете для потребителя. "Развитие ипотеки в разы увеличило покупательную способность граждан, - говорят в агентстве недвижимости "Индустриальное". - Несмотря на рост цен на жилье, в ипотеку брать квартиру выгодно, отсюда и спрос на все виды жилья".
Участники рынка недвижимости прогнозируют, что в ближайшее время ожидается плавный рост цен на все жилье в Барнауле. Продлится он приблизительно до июля.
Средняя стоимость 1-комнатной квартиры (хр., общ. площадь - 30 кв. м, балкон, тел., мет. дверь, хор. состоян.) в различных районах Барнаула
Район Цена (в рублях)
Центр От 750 тысяч
Ближе к центру От 730 тысяч
Поток От 680 тысяч
Павловский тракт От 730 тысяч
Урожайный От 720 тысяч
Новостройки От 750 тысяч
Ближние Черемушки От 640 тысяч
Средние Черемушки От 590 тысяч
Дальние Черемушки От 570 тысяч
Новосиликатный От 550 тысяч
Южный От 570 тысяч
Данные агентств недвижимости города Барнаула
У каждого города своя цена на жилье
- Как только мы слышим о падении или росте цен на жилье в Барнауле, так сразу пытаемся применить данную аналитику к Белокурихе, - говорят в белокурихинском агентстве недвижимости "Успех". - Но у нас своя особенность, как, впрочем, у всех регионов. Но мы непременно следим за ростом цен на жилье в Сибири, потому что отчасти зависим от того, как складывается рынок недвижимости в других городах.
У каждого региона своя особенность, которая и формирует его ценовую политику на рынке недвижимости. Чем больше и богаче город, тем дороже в нем стоит жилье (см. таблицу).
В Барнауле недвижимость по сравнению с городами Сибири не самая дешевая. Цены на однотипные квартиры в Томске, Омске и Барнауле примерно одинаковые. В этих городах, как и у нас, в настоящее время наблюдается рост цен на недвижимость. По данным риелторских агентств этих городов, с которыми мы связывались для получения информации, у них не было такого затишья на рынке, как у нас осенью 2005 года. Однако рост стоимости жилья выше уровня инфляции на 5-7 процентов в год. Что касается прогнозов, то специалисты рынка недвижимости различных городов уверены, что жилье по-прежнему остается самым ликвидным вложением денежных средств.
Сколько стоит 1-комнатная квартира (хр., общ. площадь - 30 кв. м, балкон, тел., мет. дверь, хор. состоян.) в городах Сибири
Город/агентство недвижимости, предоставившее информацию Самый ликвидный район Стоимость (в рублях)
Тюмень
(данные агентства недвижимости "Акропль") "Малыгина" От 1000000 тысяч
Новосибирск
(данные агентства недвижимости "Эрсика") "Центральный" От 850 до 980 тысяч
Томск
(данные агентства недвижимости "Авеню") "Кировский" От 750 до 950 тысяч
Барнаул
(данные агентства недвижимости "Дом") Центр От 750 тысяч
Омск
(данные агентства недвижимости "Миэль-Недвижимость" (Омск) Кировский От 730 до 900 тысяч
Белокуриха
(данные агентства недвижимости "Успех") Близко к зоне курорта От 550 тысяч
Горный Алтай
(данные агентства недвижимости "Дом-Сервис") Центр От 530 тысяч
Самое важное - в нашем Telegram-канале
