Обо всем этом читайте в нашем материале.
Задаток
Недвижимость - довольно дорогой товар, и многим из нас приходится совершать сделки с недвижимостью всего лишь раз в жизни. Не секрет, что покупка дома или квартиры - очень затратное мероприятие. Часто чтобы приобрести жилье, человеку приходится что-то продавать, брать кредит в банке или занимать деньги у знакомых. Именно по этой причине сделки с недвижимостью требуют тщательной и долгой подготовки.
Как только человек нашел нужную квартиру, он спешит договориться с ее собственником. Подтверждением намерений двух сторон издавна служил задаток, который покупатель отдавал продавцу. Если он впоследствии отказывался от покупки или не расплачивался в срок, то задаток оставался у продавца. Если на попятную шел последний, он был обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
При передаче денег стороны в простой письменной форме заключали соглашение о задатке. Оно не требовало нотариального удостоверения и содержало в себе следующие сведения: продавец продает за такую-то сумму такую-то квартиру, а покупатель ее приобретает. Окончательный расчет должен произойти в указанные сроки. В порядке гарантии покупатель передает продавцу определенную денежную сумму, которая и считается задатком.
С выходом нового Гражданского кодекса применение задатка ограничилось условием - "в силу заключенного договора". Юристы сразу заговорили о том, что теперь документ о задатке обязательно должен называться договором. Однако возник вопрос: что за договор должен быть? Договор купли-продажи в данном случае неприемлем. Он подразумевает, что стороны уже переступили этап намерений и вступают в сделку. Однако это не всегда возможно - допустим, у покупателя еще нет необходимой суммы денег. Так что, если речь идет о договоре купли-продажи, то передаваемые деньги - не задаток, а предоплата или аванс за реальную в будущем сделку.
Решили, что скорее всего речь в законе идет о предварительном договоре. По сути, он является договором о намерениях и предшествует заключению основного договора. Получается, что как только стороны ударили по рукам, они заключают предварительный договор. В его рамках покупатель и отдает задаток. При этом и сам задаток, и форма отношений продавца и покупателя полностью соответствуют ГК. А значит, последствия, которые возникают в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств, тоже предусмотрены Гражданским кодексом. Если покупатель передумал покупать жилье, он должен забыть о своем задатке. Если же более выгодный вариант нашел хозяин квартиры, он обязан вернуть сумму вдвое больше.
Казалось бы, все логично. Но судебная практика в Барнауле пошла по другому пути. Конкретный пример: покупатель и продавец нашли друг друга и заключили предварительный договор с передачей задатка (важно то, что в самом договоре так и было написано: "задаток"). Однако спустя некоторое время покупатель решил, что данная квартира ему не подходит, и обратился в суд. Там задаток признали авансом и постановили возвратить его покупателю в той же сумме, в какой он был передан. Кроме того, суд заявил, что предварительный договор подлежит государственной регистрации (в Барнаульском филиале краевого центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нас уверили, что этого не требуется). В итоге суд обязал продавца вернуть деньги покупателю.
Сейчас адвокаты пострадавшей стороны хотят обжаловать решение на краевом, а если понадобится, то и на федеральном уровне.
Что интересно, аналогичные судебные решения принимаются в барнаульских судах довольно часто. И именно поэтому некоторые риэлтеры решили вовсе отказаться от задатка и вместо него использовать аванс.
Аванс
Понятие "задаток" намного ближе и понятнее людям, чем аванс. Поэтому тем агентствам недвижимости, которые работают с авансовыми платежами, часто приходится объяснять людям их смысл. Вообще же аванс - это деньги, передаваемые вперед в счет причитающихся кому-либо платежей.
Если речь идет об авансе, то здесь, как и в случае с задатком, также требуется заключение предварительного договора. Он обязательно должен содержать следующие сведения:
- полная характеристика квартиры (адрес, этаж, площадь, комплектация);
- цена квартиры;
- сумма авансового платежа (как правило, аванс за серийные квартиры составляет 15-20 тысяч, за элитное жилье - 80-900 тысяч рублей);
- штрафные санкции для обеих сторон в случае невыполнения ими своих обязательств. Какими будут эти санкции, решается на совместных переговорах. Иногда они такие же, как и при задатке. Задаток в таком случае выступает как частная форма аванса.
- сроки оформления основного договора купли-продажи и сроки переезда.
К предварительному договору (независимо от того, касается он задатка или аванса) непременно должна прилагаться расписка о передаче и получении "первой" суммы. Подчеркнем: предварительный договор не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации.
Выводы
И все же, как поступать людям, которые продают и покупают сегодня недвижимость? Выбирать аванс или задаток? Реальны оба варианта. Однако лучше обратиться в профессиональное агентство недвижимости, в котором специалисты грамотно оперируют этими понятиями. Независимо от того, работает агентство по системе задатков или авансов, оно будет отстаивать интересы своих клиентов.
Благодарим за предоставленную информацию участников "круглого стола" директора агентства недижимости "Дом" Геннадия Малкова и директора компании "Отдел недвижимости" Олега Гильгенберга.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
