январь 23, 2015
На рынке коммерческой недвижимости Барнаула серьезно сокращаются объемы продаж на фоне ввода в эксплуатацию новых площадей. Эксперты считают, что найти покупателя и арендатора сейчас будет крайне сложно, как и ресурсы для инвестиций. Это приведет к сужению рынка и снижению стоимости объектов.
Недвижимость в Барнауле.
Михаил Хаустов
Рынок коммерческих площадей отреагировал на Центробанка до 17% еще острее, чем жилищный. Одна из причин - зависимость бизнеса от заемных ресурсов. Сделки по покупке или аренде площадей в 70% случаев совершались на банковские деньги.
По сути в Барнауле сегодня кредитуют "Сбербанк" и "ВТБ 24". Коммерческие кредиты стоят минимум 19% годовых, что для многих очень дорого.
Но очевидно влияние и других факторов - глобальные проблемы, например, в банковской и других сферах бизнеса. Как результат - особенно сдает позиции сегмент офисов. На продажу выставляют свои объекты банки, страховщики, туркомпании. Площади, покинутые арендаторами, часто остаются пустыми. В объявлениях появились целые здания за 60-70 миллионов рублей, которые когда-то были построены под нужды компаний. Многие из них до сих пор украшены фирменными знаками.
На рынок "пришли" офисы банков, которые либо сокращают свои представительства в Барнауле, либо вовсе уходят с рынка. "Собинбанк" закрыл все свои отделения и выставил на продажу двухэтажный офис в 16-этажном здании на ул. Партизанской. "Росбанк" продает порядка восьми объектов в райцентрах края. Плюс предлагает свои офисы "Сбербанк", заявляя об оптимизации бизнеса.
Но продажи идут крайне вяло, и дело часто не в цене. Просто нет покупателя, которому сейчас нужны помещения. В Барнауле крайне мало крупных производственных предприятий, вокруг которых развивается средний и мелкий бизнес.
"Новички" рынка пополнили армию новых "офисников", которые начали строить на волне выхода из кризиса 2008 года. Объекты готовились к сдаче в конце прошлого-начале нынешнего года. В сумме это 7-10 крупных зданий высотой до 7 этажей. Они также ждут своего покупателя или арендатора.
Так, застройщик бизнес-парка "Статус" на ул. Шумакова, 23а ГК "Стандарт" перенес ввод новостройки в эксплуатацию с конца 2014 года на весну 2015-го.
Как признают представители компании, заинтересованные ранее в сделке предприниматели после сообщения Центробанка , отложили покупку. Однако риэлторы называют и другие причины, которые объединены одним признаком - низкой ликвидностью.
При всем внушительном объеме предложения, считают Лариса Матвеенко и ряд ее коллег, только 1% коммерческой недвижимости ликвиден высоко. Здесь и бизнес развивается удачно, и продать такие помещения можно с приростом от цены покупки.
Я вечерами бываю в районе ул. Балтийской и Шумакова. Район прекрасный, новый, но он пустой. Здесь очень низка деловая активность. Нет центра притяжения бизнеса. Кроме того, невероятно высок объем торговых площадей, которые просто не окупают себя. Если несколько лет назад мой небольшой магазин приносил высокий и стабильный доход, то сейчас этот бизнес пришлось закрыть - пришли сети, с которыми трудно конкурировать. При этом сами ТЦ испытывают финансовые трудности.
Избыток предложения оборачивается тем, что площади некому занимать. Примеры видимых последствий - отложенное открытие грандиозного торгового гиганта "Арена" (в конце 2014 года состоялось только ), свободные и др.
Сайт arendator.ru приводит мнение Олега Рыжова, гендиректора Ross Group, которая управляет ТРЦ "Праздничный".
Действительно, в настоящее время существуют проблемы с привлечением арендаторов в крупные проекты, это объективная реальность. С учетом запланированных к полноценному открытию в 2015 году торговых центро "Арена", "Волна", "Праздничный" и "Пионер" показатель насыщенности Барнаула торговыми площадями достигнет уровня не ниже 700 кв. м на 1000 человек и станет одним из самых высоких в стране.
С другой стороны, эксперты говорят о проблеме стритритейлеров (торговые точки на "красной линии") и в центре города, где деловая активность более чем высока. Однако фактически приобретенные площади нельзя или очень дорого перестраивать. Именно поэтому выставленное на торги здание на ул. Толстого, 29, .
В создавшейся ситуации собственник помещений будет охотнее идти навстречу своему арендатору. В 2008 году это привело к падению цены на 20-30% как по аренде, так и продаже. В Новосибирске уже довольно активно - ТРЦ готовы снижать арендные ставки.
В Барнауле еще в конце ноября прошлого года RID Analytics зафиксировал продажи офисных помещений на 4,2%, а эксперты оценивали спрос как "неудовлетворительный".
Однако все вышесказанное - не приговор для рынка коммерческой недвижимости. Да, будут дешеветь неликвидные объекты, да, появится целый сегмент предложений с обременением - собственностью компаний, которые не справились с кредитной нагрузкой. Обычно такие варианты уходят ниже рыночной цены, со временем утягивая ее вниз. Но те здания и площади в торговых и офисных центрах, что способны приносить высокий доход останутся востребованными, а значит, дешеветь не будут.Поэтому девелоперы продолжают заниматься реализацией своих амбициозных проектов.
Один из них - строительство ТРЦ "Галактика" на территории бывшего Барнаульского аппаратурно-механического завода. "Чтобы проект ТРЦ "Галактика" мог считаться успешным, его должны ежедневно посещать 30 000 человек, - сказал директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский в интервью "". - Для города с населением 650 000 человек это смелая цифра, но достижимая".
Напомним, что БАМЗ нашел своего первого крупного арендатора, которому были нужны большие площади в центре города. Это фитнес-центров Hammer Fit.
Повторит ли рынок коммерческой недвижимости сценарий кризиса 2008 года?
Отчасти да, но в 2008 году банки еще хоть как-то кредитовали бизнес. Сейчас все сложнее, потому что мы имеем по сути "заградительные" ставки, которые заставляют отказываться от займов. Совокупность всех факторов приведет к приостановлению продаж до лучших времен либо к снижению цены. Насколько глубоким будет падение, сейчас говорить не берусь. Нужно хотя бы дождаться февраля-марта, когда деловая активность повысится.
Смотрите также: