Как изменятся правила покупки квартир с 1 июля

июнь 22, 2018

С 1 июля 2018 года в силу вступают поправки в закон о долевом строительстве, которые серьезно меняют принцип работы застройщиков. Нововведения отразятся и на тех, кто собирается купить квартиру в строящемся доме. Разбираемся, как именно.

Что изменится с 1 июля 2018 года?

Закон позволяет (обязывать начнет с 1 июля 2019 года) компаниям брать с дольщиков деньги за строящиеся квартиры не через свою бухгалтерию, а через счета эскроу в банке. Его можно открыть (скорее всего бесплатно) на основании договора долевого участия (ДДУ) в строительстве и вносить туда оговоренную сумму.

Что за эскроу-счет?

Такой счет используют для хранение денег в банке, которые предназначаются третьему лицу. В данном случае застройщику. Но получит он их только после того, как выполнит свои обязательства — введет дом в эксплуатацию и сможет передать квартиру покупателю.

Как защищены деньги на эскроу-счете?

Агентство по страхованию вкладов готово защитить 1,4 млн рублей, размещенных на эскроу-счете. Во втором чтении принят законопроект, которые позволит застраховать до 10 млн рублей, сообщает Минстроя.

Если деньги будут храниться в банке, начислят ли на них проценты, как при других вкладах?

Дольщик ничего не получит. Предполагалось, что небольшой процент (в Сбербанке, например, 0,01% годовых) будут начислять застройщику (бенефициару счета). Но сейчас рассматривается законопроект, которым это положение могут отменить. 

Можно ли выбрать банк с наиболее интересными условиями для открытия эскроу-счета?

Банк открывает эскроу-счет только для тех застройщиков, которым будет давать кредит на строительство. Поэтому в ДДУ укажут, в каком именно банке следует открыть эскроу-счет.

Теперь за новостройки нужно будет платить взносами на эскроу-счет?

Нет. Платить через эскроу-счет можно за квартиры в домах, по которым первый ДДУ заключат с 1 июля 2018 года. В Барнауле пока такое новшество анонсировал "Барнаулкапстрой". Один из его новых жилых комплексов вошел в пилотную программу Сбербанка, чтобы отработать новые схемы взаимодействия: банк-дольщик-застройщик.

Плюс на рынке еще несколько лет будут продавать привычные долевки, потому что застройщики сделали все, чтобы запастись разрешениями на строительство до 1 июля и, соотвественно, сами заключили первые ДДУ. Еще напрямую с застройщиком можно будет рассчитываться, если покупать квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме.

Если дольщик передумал покупать квартиру или застройщик "сдулся", как получить деньги с эскроу-счета обратно?

Получить обратно деньги с эскроу-счета можно будет только при официальном расторжении ДДУ или одностороннего отказа одной из сторон от исполнения ДДУ по основаниям, предусмотренным 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве…". Деньги вернут в течение 3-х рабочих дней со дня получения уведомления из Росреестра о погашении регистрационной записи по ДДУ.

Новые принципы расчета с застройщиком через банк защитят дольщика?

Не все так просто. Да, недобросовестный застройщик не сможет увезти их в чемодане. Но, например, ввод дома в эксплуатацию могут задержать из-за судебных тяжб дольщиков (скажем, из числа конкурентов), а остальным придется либо ждать, либо отказываться от покупки. В Сбербанке поясняют, что деньги с эскроу-счета готовы вернуть через три дня после расторжения ДДУ.

В силе системы сомневаются и банки. Некоторые из них, например, "Альфа-банк", решил в принципе отказаться от работы с застройщиками из-за слишком высоких рисков в этом бизнесе и, соответственно, не открывает эскроу.

Но самое главное, пока нет однозначного ответа: в положительную ли сторону изменится сам рынок новостроек для дольщиков.

Какие возможные изменения рынка новостроек могут быть существенны для дольщиков?

Может повыситься цена квадратного метра на 30%. Эксперты полагают, что это произойдет по трем причинам:

• компании будут вынуждены строить только на деньги банков. Пока кредиторы не озвучили ставку. В Сбербанке пояснили, что все будет рассчитываться индивидуально.
• застройщики говорят о сокращении объемов строительства и дефиците новостроек, который ведет к повышению цен.
• новые требования закона могут оказаться не по плечу многим региональным застройщикам и их место начнут занимать федеральные игроки со своими правилами.

Также эксперты говорят, что может пострадать качество жилья, так как строители будут вынуждены еще больше экономить. И, наконец, сократиться предложение.

Что происходит на рынке новостроек Барнаула в преддверии нового закона?

Застройщики выражают обеспокоенность поправками в закон, который, по сути, отменит долевое строительство. Кроме того, они говорят о зачистке рынка: прежде чем дать кредит, банки будут изучать проект застройщика и его историю. Некоторым, естественно, могут отказать и тогда они вообще не получат доступа к деньгам граждан и кредитам.

Однако ряд крупных компаний Барнаула продолжают накапливать портфель. Они запасаются земельными участками, в том числе их с муниципальных аукционов.