Посчитали – удивились
В массовом освобождении торговых площадей можно отметить некоторые закономерности. Как правило, с "прикормленных" мест съезжают магазины одежды, обуви и тканей. Например, закрылись магазин тканей "Комплимент" на улице Брестской и меховой салон "Эллада" на проспекте Ленина. Магазин детской одежды "Яна" переехал с главной магистрали Барнаула на улицу Балтийскую. С 28 февраля собирается прекратить работу магазин сети женской одежды "Лана" на пр. Ленина, 58.
Похожая ситуация происходит в компьютерной рознице и сотовом ритейле. В частности, прекратил работу магазин сети "СтартМастер" на проспекте Ленина, 53. Сдается в аренду помещение, где пока еще работает торговая точка "Евросети" на пр. Ленина, 35. От офисов на "красной линии" освобождаются и компании других направлений деятельности. Скажем, закрылся продуктовый магазин "Тройка" и ресторан "Манчестер", расположенные на пересечении проспекта Ленина и улицы Димитрова. Такая же судьба постигла магазин "Снежинка". Его помещение площадью 340 кв. метров сдается в аренду.
По мнению участников риэлторского рынка, освобождение площадей на "красной линии" вполне объяснимо. Как рассказал редакции газеты "Ваше дело" директор компании "Ключ-риэлт" Константин Никитеев, в период интенсивного роста предприятия были ориентированы прежде всего на расширение площадей и занятие точек в центре города. "При этом норма рентабельности торговой точки не всегда стояла на первом месте. Фирмы зачастую не обращали внимания, сколько денег они зарабатывают на данной площадке. А ведь их выручка иногда была сопоставима со стоимостью аренды, а то и меньше", – констатирует эксперт.
Причиной такого дисбаланса стало формирование так называемого "рынка арендодателя". Как отмечает Константин Никитеев, спрос на торговые площади, в том числе и в центре города, превалировал над предложением. В связи с этим арендные ставки стабильно росли каждый год. "В такой ситуации сдавать помещения в аренду было гораздо выгоднее, чем работать в них самому", – говорит он.
Однако наступление финансово-экономического кризиса повернуло рынок в сторону арендатора. По словам г-на Никитеева, теперь уже компании всерьез задумались над рентабельностью дорогих точек в центре города. Многие фирмы взяли курс на минимизацию затрат. И одной из первых мер стала оптимизация площадей, которая выразилась в уходе с "красной линии" и переезде на более доступные квадратные метры.
"Кроме того, некоторым местным филиалам федеральных компаний было поставлено условие: они должны либо добиться снижения арендной платы на 30–50%, либо вообще отказаться от дорогих площадей. Многие были вынуждены выбрать последний вариант. Хотя те арендодатели, которые пошли на уступки, сохранили арендаторов", – рассказал г-н Никитеев.
По данным эксперта компании "Миэль-недвижимость" Елены Завадской, на сегодняшний день средняя стоимость аренды торгового помещения на "красной линии" составляет 1,1 тыс. рублей за "квадрат" в месяц. Стоимость продажи 1 кв. метра колеблется от 80 до 200 тыс. рублей. "Финансово устойчивые организации держат цены на свои помещения на достаточно высоком уровне и не опускают их, – рассказывает г-жа Завадская. – Однако если фирмам остро необходимы наличные средства, они могут понижать цену до 80 тыс. рублей за "квадрат". Это очень дешево".
Константин Никитеев прогнозирует, что ситуация с коммерческой недвижимостью на "красной линии" в ближайшем будущем может выровняться. "Существует некая равновесная точка – стоимость аренды помещения, которая приемлема и для арендодателя, и для арендатора. Я считаю, что она скоро будет найдена", – прогнозирует эксперт.
Ставки должны снижаться
В основных торговых центрах Барнаула тенденция к уменьшению количества арендаторов, по наблюдениям "ВД", менее заметна. Например, в кинотеатре "Россия" свободных площадей нет. Аналогичная ситуация в ЦУМе – на трех этажах нет ни одного пустого отдела. Правда, обращают на себя внимание рассыпанные там и тут объявления о солидных скидках – на 30–50%.
В торговом центре "Майский" вакантных площадей тоже не наблюдается. Как удалось выяснить "ВД", уже действующие арендаторы хотели бы расширить свои отделы, однако свободных мест не осталось. В аренду предлагается лишь одна площадка размером 27 кв. метров, стоимость арендной платы – 1 тыс. рублей за "квадрат" ежемесячно. "Бывший съемщик переехал в собственное здание", – объяснили нам причины освобождения помещения в "Майском".
А вот в "Седьмом континенте" мест для арендаторов вскоре будет предостаточно – с марта оттуда съезжает отдел бытовой техники. Освобождается площадка 200 кв. метров на первом этаже, которую предлагают взять в аренду по цене 1,2 тыс. рублей в месяц за 1 кв. метр.
Профессиональные участники риэлторского рынка также констатируют процесс активного ухода арендаторов из крупных торговых центров. Как пояснил "ВД" директор агентства "Деловая недвижимость" Игорь Садовнич, это связано прежде всего со снижением покупательской способности населения. "Спрос упал даже на товары первой необходимости, что уж говорить об остальных. А от регулярного внесения платы арендаторов никто не освобождал", – констатирует он. С такой оценкой соглашается Елена Завадская: "Дефицит покупателей в торговых центрах ощущается еще с Нового года. Это вынуждает арендаторов оптимизировать свои расходы".
Руководитель "Деловой недвижимости" уверен, что это только начало. В ближайшее время можно ожидать только активизации оттока арендаторов из торговых центров. Как-то затормозить этот процесс может лишь серьезное снижение арендных ставок. Но это кажется маловероятным. По словам г-жи Завадской, большинство арендодателей не понимают, как важно сохранить арендатора, и повышают ставку. Хотя ее следовало бы оставить на прежнем уровне или даже снизить.
Мнение эксперта
Редакция газеты "Ваше дело"решило выяснить точку зрения российских экспертов на проблему ухода арендаторов с "красной линии" в Барнауле. Для этого мы обратились в инвестиционную компанию "Финам", барнаульское представительство которой регулярно отслеживает ситуацию на рынке недвижимости. На несколько вопросов ответил представитель компании Владислав Кочетков.
– Есть ли тенденция к освобождению площадей на "красной линии"? С чем она связана?
– В связи с негативными последствиями кризиса в целом снизился спрос на рынке коммерческой недвижимости города. Мы не исключаем того, что некоторое количество арендаторов в рамках оптимизации бизнеса предпочли дорогостоящим объектам "красной линии" более дешевые варианты в других районах. Вместе с тем объекты в центральной деловой части Барнаула являются наиболее ликвидными. По нашим оценкам, коррекция цен здесь была не очень существенной.
– Какова средняя стоимость продажи и аренды коммерческого сектора на "красной линии"?
– В среднем стоимость 1 кв. метра коммерческой недвижимости, по нашим оценкам, формируется сейчас в диапазоне 70–100 тыс. рублей, аренда – 800–1000 рублей за 1 кв. метр в месяц.
– Есть ли тенденция к освобождению площадей в основных торговых центрах Барнаула?
В чем ее причина?
– Данный сегмент не является исключением из общего тренда, описанного в нашем первом ответе. Основная причина заключается в том, что на фоне роста издержек для многих арендаторов ставки в центральных торговых комплексах становятся слишком высокими. Для них целесообразнее переехать или закрыть торговый объект.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
