Спрос: падение или рост
В прошлый раз мы говорили о том, что после резкого снижения числа заявок в апреле, рынок начал неспешно «оттаивать». Продолжилось ли «потепление»?
По словам брокера международного агентства недвижимости «Жилфонд» Ольги Лавровой, запрос на ипотеку сейчас растет. Все благодаря уменьшению процентной ставки и стабилизации цен на жилье.
«По количеству сделок сейчас мы идем вперед на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и больше половины всех сделок сегодня — это ипотечные», — говорит Ольга Лаврова.
Как отмечает руководитель Абсолют Банка в Барнауле Ольга Иванова, ставки вернулись практически к докризисному уровню.
Так, например, по стандартным программам ипотечного кредитования среднерыночные ставки в регионе держатся на уровне 9,5-10,5% годовых. У Абсолют Банка минимальная – 9,54% годовых.
Ставки по «Семейной ипотеке» сохранились на прежнем уровне.
«У нас по этой программе можно купить жилье в новостройке по ставке 5,99% годовых, - говорит Ольга Иванова. - По «Госпрограмме 2020-2022» ставка была скорректирована до уровня прошлого года, то есть до 7% годовых на весь срок. Дополнительно она может быть снижена до 6,35% годовых».
Средний чек
Средний чек по ипотеке за год вырос на 500-900 тыс. рублей в зависимости от типа недвижимости, подсчитали в Абсолют Банке.
Так, при покупке квартиры на вторичном рынке барнаульцы берут кредит на среднюю сумму 3,2 млн рублей. При покупке квартиры в новостройке – 4,5 млн рублей. Разница в средних чеках объясняется тем, что ставки по госпрограммам существенно ниже, а значит, при одном и том же уровне дохода заемщик может взять кредит на большую сумму.
Ольга Иванова,
руководитель Абсолют Банка в Барнауле:
— Средний размер первоначального взноса за год вырос с 15-20% до 30% от стоимости квартиры. Это связано с тем, что значительная доля сделок проходит так: вначале продается имеющаяся квартира, потом покупается новая.
Новостройки или «вторичка»
Новостройки в начале года «побеждали» готовое жилье. В мае-июне 2022 года более 90% выдач жилищных кредитов у Абсолют Банка приходились на «Госпрограмму 2020-2022» и «Семейную ипотеку», которые выдаются на новостройки.
В середине лета вторичный рынок стал «оживать» вслед за снижением ставок по стандартным программам.
Ольга Иванова,
руководитель Абсолют Банка в Барнауле:
— В августе доля сделок с готовыми квартирами достигла 50% от общего числа. Мы прогнозируем, что такое соотношение сохранится до конца года.
При этом остается серьезный сдерживающий фактор, который не дает увеличиться спросу на готовые квартиры: высокая стоимость квадратного метра. Всего за год в Барнауле она выросла на 26 тыс. рублей и достигла 90 тыс. рублей. Разница со средней ценой квадратного метра в новостройках незначительна – она выше всего на 2 тыс. рублей.
Что важно для покупателей
Эксперты замечают, что барнаульцы теряют интерес к старому фонду. Квартиры старше 30 лет покупаются неохотно, даже если предлагается существенный дисконт.
Ольга Иванова,
руководитель Абсолют Банка в Барнауле:
— В приоритете новостройки. Пусть даже к их качеству в некоторых случаях возникают вопросы, но людям важна возможность сделать ремонт «под себя».
В «Адалин-строе» подтвердили, что возможность выбирать необходимую планировку — один из ключевых критериев при покупке жилья. Еще в компании говорят, что клиенты обращают особенное внимание на место расположения, образ жизни и особенности района. Также важны сроки сдачи объекта, транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура и экология.
«Особой ценностью сегодня стала безопасность. Например, спросом пользуются дома с закрытыми, свободными от машин дворами, - говорит маркетолог «Адалин-Строя» Анна Курись. - Также пристальное внимание обращают на репутацию застройщика. От этого во многом зависит качество конечного объекта».
Как добавили в Абсолют Банке, наиболее активно раскупаются квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса. Впрочем, и премиум-сегмент тоже находит своего покупателя.
Также Ольга Иванова отмечает, что почти каждая десятая ипотечная сделка в 2022 году – это покупка жителем Барнаула квартиры в другом городе. Чаще всего – в Новосибирске, Москве, Санкт-Петербурге. Либо для собственного переезда, либо чтобы отправить детей на учебу.
В Абсолют Банке такие сделки проводятся почти полностью в режиме онлайн и без каких-либо дополнительных комиссий и надбавок к ставкам.
Но и в Барнауле есть интересные предложения для желающих купить жилье.
Ольга Лаврова,
брокер международного агентства недвижимости «Жилфонд»:
— Начался старт продаж в ЖК «Солар», третья очередь, жилищных комплексах «Опера», «Колумб» (застройщик «Адалин-Строй»), ЖК «Шотландия». На рынке вторичного жилья мы наблюдаем мощный тренд на покупку загородной недвижимости, также появились в продаже новые квартиры от инвесторов, которые были сданы в прошлом году.
Тренды
Квартиры как инвестиция
Как отмечают в Абсолют Банке, в условиях нестабильной экономической ситуации барнаульцы предпочитают вкладываться в недвижимость «для себя»: чтобы улучшить собственные жилищные условия, купить квартиру детям или для сдачи в аренду.
Про этом прошли времена, когда приобретается жилье с целью последующей перепродажи по более высокой цене.
Субсидии
Если раньше заемщики стремились погасить ипотеку как можно быстрее, то теперь на фоне снижения реальных доходов главным критерием для покупки жилья становится не только цена, но и низкий ежемесячный платеж.
Как рассказали в «Адалин-строе», все популярнее становятся программы с субсидированными ставками. Девелопер берет на себя разницу между базовым процентом банка и той ставкой, которой он хочет заинтересовать покупателя.
«Для заемщиков, которые не могут «гасить» ипотеку досрочно, самым подходящим вариантом будет субсидирование на весь период кредитования. По такой программе мы возмещаем банку порядка 2%. Таким образом, ставка по ипотеке снижается до 4,3% на все время», - говорит Анна Курись, маркетолог «Адалин-Строй».
При этом в «Жилфонде» подсчитали, что на долю субсидированных ипотечных ставок приходится не более 1% от общего количества сделок.
Созаемщики
При повышении цен на недвижимость средний доход барнаульского заемщика остается на уровне 2021 года — около 50 тыс. рублей в месяц, подсчитали в Абсолют Банке.
В связи с этим в банке в Барнауле в два раза выросло количество сделок с привлечением созаемщиков.
Ольга Иванова,
руководитель Абсолют Банка в Барнауле:
— У нас можно прилечь до трех созаемщиков, учесть их доходы и тем самым повысить шансы на одобрение заявки. Созаемщиками могут стать как супруги, родители и другие родственники, так, например, и лица, состоящие в незарегистрированном официально браке.
ИТ-ипотека
ИТ-ипотека, набирающая обороты в Москве и Санкт Петербурге, практически не пользуется спросом в Барнауле.
Ольга Иванова,
руководитель Абсолют Банка в Барнауле:
— Мы одними из первых начали прием заявок по этой госпрограмме. Также у нас дополнительно снижена ставка — до 4,5% годовых. Но заявок – единицы. Так не только у нас, а в целом по рынку. В первую очередь это связано с тем, что требования к доходам заемщиков по этой госпрограмме — минимум 150 тыс. рублей до вычета налогов – не отражают реалии нашего региона.
В «Жилфонде» при этом замечают, что количество заявок в последнее время увеличивается. «Основную роль в принятии решения, конечно, играет цена на объект», — говорит Ольга Лаврова.
Прогнозы
И все же, несмотря на повышение интереса, эксперты прогнозируют, что весенний спад количества сделок и рост цен на недвижимость не дадут достигнуть объема выдач ипотеки 2021 года. Повлияла на это и финансовая неустойчивость населения региона.
«Люди, уверенные в своем работодателе, принимают решение в пользу ипотеки, - говорит Ольга Лаврова. - В то же время есть и те, кто отложил покупку жилья в связи с неустойчивым финансовым положением».
Но этот прогноз — о рынке в целом. Банков-лидеров ждет иная ситуация.
Ольга Иванова,
руководитель Абсолют Банка в Барнауле:
- Лидеры ипотечного рынка не только достигнут результатов прошлого года, но и могут превзойти их на 5-10%. Это будет возможно не только за счет конкурентных условий по ипотечным программам, активной работы с партнерами среди застройщиков и агентств недвижимости, но и за счет использования быстрых и надежных цифровых сервисов.
Так, в Абсолют Банке в Барнауле объем выдач ипотеки в июле вырос на 50% по сравнению с предыдущим месяцем. «В августе-сентябре мы планируем сохранить такие же темпы прироста», — говорит Ольга Иванова.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
