Вперед, на тот берег Оби!
- В 2006 году в Барнауле произошел всплеск спроса на жилье. Более всего вырос спрос на квартиры в домах улучшенной планировки. Старый фонд был менее популярным: однокомнатные квартиры в домах старого фонда в центре подорожали на 48,7%, максимум, а в домах улучшенной планировки - на 80,8%.
Одна из причин роста - доступность ипотечных кредитов. В предшествующие несколько лет банковские структуры только начинали продвигать кредитные продукты, а граждане с некоторым недоверием присматривались к ним. Сегодня на ипотечном рынке работает огромное количество банков, которые конкурируют между собой и создают все новые программы кредитования.
Еще одна причина роста цен - уменьшение предложения. Многие жилые кварталы уже не могут развиваться. Эта же причина вызывает рост спроса на свободные земельные участки. Но зачастую речь идет не о покупке свободного земельного участка, а о приобретении ветхого дома, на это можно без особых проблем взять ипотечный кредит.
В связи с этим появилось множество мелких строительных фирм, занимающихся строительством коттеджей в пригороде Барнаула, которые выставляют на продажу готовое загородное жилье. Что касается ипотечных продуктов, связанных с кредитованием приобретения земельных участков и строительства индивидуальных домов, то на данный момент их явно недостаточно. Создание новых ипотечных программ для данного сегмента рынка, безусловно, вызовет рост спроса на свободные земельные участки под индивидуальное строительство.
Что будет с ценами?
- В 2007 году рынок будет прирастать как за счет индивидуального строительства, так и традиционно за счет многоэтажного строительства. Но, как мне кажется, доля индивидуального строительства в общей массе новостроек увеличится. К тому же в 2006 году началось активное освоение правого берега Оби. На сегодняшний день это единственное место в пригородной зоне Барнаула, которое по всем параметрам соответствует требованиям к строительству коттеджных поселков как для элитной публики, так и для покупателей среднего класса.
Рост спроса на эту категорию земельных участков налицо: с середины прошедшего года рост цены за 1 сотку составил более 25% (с 50000 до 60000 руб.). В следующие полгода можно ожидать, что стоимость одной сотки благоустроенного участка в таком поселке составит уже не менее 100 тыс. рублей. Например, так обстоят дела с участками на ул. Фирсова.
- Некоторые эксперты считают, что в текущем году особенно возрастут цены на жилье в поселке Южном. Ваше мнение?
- Южный - это город в городе: жители Барнаула считают, что жить на Южном неудобно, а жители поселка не стремятся уехать. Рынок недвижимости Южного - замкнутая система, основная часть сделок заключается между его жителями. Я не вижу предпосылок для роста цен в этом районе в 2007 году.
По нашим оценкам, рынок недвижимости и в 2007 году будет диктовать ипотека. Мы прогнозируем, что стоимость жилья в целом по Барнаулу вырастет так же, как и в году минувшем, на 50-100% в зависимости от того, сколько в квартире комнат, в каком доме и районе она расположена. И в этом росте есть плюс - растущий рынок становится инвестиционно привлекательным. Ведь строятся новые здания, увеличивается число рабочих мест. Благодаря большой конкуренции развивается строительный рынок, совершенствуются технологии.
Виноват ли риэлтор?
- Есть мнение, что рынок недвижимости на Алтае искусственно разогревается самими риэлторами…
- Люди не очень компетентные и даже некоторые депутаты сейчас говорят о сговоре риэлторов на Алтае. Я был бы просто счастлив, если бы было хоть какое-то взаимодействие и совместные действия риэлторов. Но это настолько разрозненная группа предпринимателей, что ни о каком "едином фронте", а уж тем более сговоре не может быть и речи.
Недвижимость - это простой объект, который приносит доход. Поэтому неудивительно, что люди хотят вкладывать деньги и получать доход, надо их поощрять. Это говорит о том, что рынок недвижимости существует, в него можно вкладывать деньги, он ликвидный. И, между прочим, рост спроса формируется не только за счет ипотеки - в 2006 году участились случаи чистых покупок, без продажи предыдущего жилья и кредитования.
Пока не разорвать цепочку…
- Цены на жилье растут, а сама процедура покупки, насколько я знаю, не становится проще и быстрее…
- Жилищный рынок во многом зависит от государственного регулирования. В связи с ажиотажем на рынке особенно острой становится проблема скорости оформления документов.
Говорят, что американцы меняют жилье один раз в каждые пять лет. У нас этот показатель раньше равнялся пятидесяти годам, сейчас, видимо, составляет лет пятнадцать. Наши граждане выходят на рынок недвижимости редко. Поэтому, казалось бы, зачем нужна спешка? Но реально наш рынок процентов на семьдесят состоит из так называемых цепочек, когда сделки по покупке и продаже происходят практически одновременно. За границей сначала покупают новое жилье, а затем продают свой прежний дом.
Для отечественного рынка длинные цепочки это норма. Норма, которая делает всю систему весьма неустойчивой - любая нештатная ситуация, например задержка в выделении кредита, - и летит вся комбинация, в которой участвуют несколько объектов.
Думаю, что было бы правильно дать возможность участникам сделки ускорить ее оформление, пусть и за дополнительную плату, которая пойдет в бюджет. И главное - люди готовы за это платить.
Жилье не может быть доступным
- Как быть тем, кто не имеет возможности купить квартиру в ипотеку? Существует ли другой эффективный способ приобретения квартиры быстро, при отсутствии большого количества средств?
- Вряд ли есть такой способ. Жилье - дорогостоящий товар. Нет ни одной страны, где бы жилье было бы легкодоступным при наличии рынка. Стремление иметь дом своей мечты побуждает людей повышать свою профессиональную квалификацию и зарабатывать больше! Это универсальный способ подъема трудовой активности населения любой страны.
Для тех, кто пока не достиг необходимой финансовой стабильности, остается одна возможность - аренда.
Для некоторых категорий граждан существуют различные государственные жилищные программы. Правда, зачастую по ним очень сложно получить жилье из-за недостаточного финансирования. Что же касается молодых семей, я считаю, что было бы правильно вместо выдачи субсидий на покупку жилья выдавать субсидии на аренду жилья на условиях фиксированной и постоянно индексируемой части арендной платы (например, 50% среднерыночной арендой платы по месту жительства) с учетом состава семьи. Остальную часть арендных платежей должна платить сама молодая семья.
Цитата
"Рынок недвижимости и в 2007 году будет диктоваться ипотекой. Причем стоимость жилья, скорее всего, вырастет так же, как и в году минувшем, на 50-100% в зависимости от того, сколько в квартире комнат, в каком доме и районе она расположена".
Прирост стоимости жилья в центре Барнаула за 2006 год (декабрь 2006 - январь 2007 г.)
Тип дома Процент (*в зависимости от количества комнат)
Старый фонд: от 42,9% до 66%
Хрущевки: от 69,7% до 88,7%
121-я серия: от 62,8% до 105,8%
97-я серия: от 66,3% до 83,3%
Дома улучшенной планировки: от 64,2% до 113,6%
Ценовой прогноз от строителей
Стела Штань, гендиректор "Производственной инвестиционной корпорации":
- Полагаю, что большого роста цен в 2007 году не произойдет: стоимость недвижимости в 2006 году и так достигла критической точки. Правда, что касается первичного рынка, сейчас резко возросли административные штрафы за несанцкионированную застройку. Думаю, эта мера поможет ипотеке выйти на первичный рынок. Жилье на первичном рынке станет доступнее, возможно, это подстегнет спрос. С 23 декабря внесены новые изменения в Земельный кодекс. Поправки могут стимулировать застройщиков несколько увеличить цены на недвижимость на первичном рынке.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
