Разгорающаяся искра

Сбербанку в залог здания не нужны

В 2006 году Минфин утвердил совместную концепцию РСХБ и Минсельхоза. Согласно этому документу к 2011 году в России должна появиться развитая система ипотечного кредитования, которая поможет решить проблему нехватки залогового обеспечения у сельхозпроизводителей и будет способствовать привлечению долгосрочных инвестиций в аграрный сектор. Пока система кредитования под залог сельхозугодий не дала своих результатов. В целом по стране за три года было выдано всего 240 ипотечных займов на сумму 6,6 млрд. рублей. По словам управляющего допофисом Барнаула регионального филиала РСХБ Сергея Ганжи, в Алтайском крае с 2006 года выдано 15 кредитов под залог земель сельхозназначения на сумму, превышающую 200 млн. рублей. В обеспечении банка находится более 20 тыс. га.

Несмотря на то что ипотечный продукт еще слаб, все больший интерес к нему проявляют банковские структуры. Сергей Ганжа объясняет эту тенденцию тем, что сельхозугодья стали товаром, который имеет свою цену. "Когда мы начинали совместно с Россельхозбанком осваивать ипотеку под залог земель сельхозназначения, руководители остальных кредитных учреждений без особого энтузиазма наблюдали за этим процессом. А сегодня и Владимир Филимонович (Песоцкий – председатель Алтайсбербанка. – Прим. "ВД") при кредитовании стал говорить, что "не нужны мне в качестве залога твои здания и сооружения, закладывай землю", – рассказывает Александр Орлов, председатель СПК "Колхоз "Искра" Топчихинского района.

Это сельхозпредприятие стало первым в крае хозяйством, которое оформило земельную ипотеку. В 2006 году Александру Орлову удалось скупить 592 земельные доли и тем самым сформировать массив в 6,7 тыс. га, который и был заложен банку для получения кредита. "Конечно, нам пришлось преодолеть много трудностей, прежде чем провести межевание каждого участка и поставить их на кадастровый учет в Роснедвижимости", – вспоминает он процедуру оформления земель в собственность.

Затем сотрудники компании "Институт кадастра" определили рыночную стоимость земель, которые хозяйство "Искра" закладывало в банк. На основе этих данных РСХБ установил размер залогового обеспечения. "Конечно, банк здесь, извините за выражение, немного снаглел и применил коэффициент 0,5. Но в итоге мы получили пятилетний кредит в объеме 50 млн. рублей с двухгодичной отсрочкой платежа", – пояснил Александр Орлов. При этом 11,84 млн. рублей из общей суммы займа были направлены на расчет с пайщиками земельных долей, которым пришлось полгода ждать деньги за проданные доли.

Ипотечный трамплин

Не скрывают своей заинтересованности в популяризации земельной ипотеки и представители власти. Не случайно 3 апреля на заседании комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям Совета по местному самоуправлению при полпреде президента в СФО в повестку дня вошла и эта тема. В рамках мероприятия его участникам предоставили возможность, что называется, показать на практике плоды работы РСХБ с хозяйством "Искра". Посещение Топчихинского района стало завершающим этапом заседания.

Во время работы комитета было отмечено несколько недостатков ипотеки под залог земель сельхозназначения, которые являются сдерживающими факторами для ее развития. "Из тех долей, которые на сегодняшний день есть в регионе, участки сформированы (то есть определены их границы) в 56% случаев. На кадастровый учет поставлено порядка 20% земель сельхозназначения", – сказал Геннадий Браун, руководитель Роснедвижимости Алтайского края.

Таким образом, львиная доля сельхозугодий остается неоформленной. А ведь ипотека становится доступной для сельхозпроизводителей только после проведения работ по межеванию и техническому описанию земельных участков, а также подготовки документации, необходимой для постановки их на кадастровый учет. Но процедура эта достаточно длительная и финансово затратная. "Для оформления 10 тыс. га, а это площадь земельных активов среднего хозяйства, потребуется порядка 15 млн. рублей", – сообщил еще в конце прошлого года на одном из мероприятий Евгений Роговский, директор регионального филиала РСХБ.

Несмотря на то что власть всячески пытается продвинуть ипотеку в аграрный сектор, ни одна из госпрограмм не предусматривает компенсации части процентов по кредитам, привлеченным под залог земли. На прошлой неделе Совет по местному самоуправлению при полпреде президента в СФО порекомендовал региональным властям разработать механизм погашения части процентной ставки при ипотеке тем сельхозпроизводителям, которые реализуют продукцию внутри своего субъекта. По словам Сергея Ганжи, благодаря усилиям краевой администрации "первопроходцы" ипотеки все-таки получили определенную компенсацию, хотя последующие участники могут на нее рассчитывать только при благосклонности чиновников.

Дополнил канву недостатков ипотеки еще один практик, прошедший через кредитование под залог земель сельхозназначения. "Залоговая база в этом случае большая, а сам кредит маленький. В 2007 году я закладывал банку уже оформленные угодья в объеме 4,8 тыс. га. Эксперт из "Института кадастра" оценил нашу землю в 50 млн. рублей, а кредит мне выдали в размере всего 9 млн. рублей. Причем 1,5-2% от полученной суммы были предварительно направлены на составление бизнес-плана и на оценку земель. Кредита нам не хватило на покупку необходимой сельхозтехники. Мы рассчитывали на больший кредит", – рассказал "ВД" руководитель фермерского хозяйства в Кулундинском районе Валерий Мерш. Но на тот момент ипотека для сельхозпроизводителя стала выходом. У него не было ликвидного залога, а развиваться без кредитов не было возможности. Ипотека для Валерия Мерша стала трамплином для расширения и модернизации хозяйства. Но возвращаться к этому банковскому продукту фермер не планирует.

Справка

Ипотечные трудности

– нестабильность финансового состояния сельхозтоваропроизводителей;

– отсутствие массового сформированного объекта залога земельного участка;

– невысокая доля сельхозземель, находящихся в собственности;

– длительная и дорогостоящая процедура оформления;

– неразвитость рынка сельхозземель;

– низкая ликвидность земель сельхозназначения;

– несовершенство механизма оценки стоимости земель;

– неопределенность существующего порядка обращения взыскания на заложенный земельный участок;

– отсутствие систематизированной, комплексной информации о качественных характеристиках земель.

Источник: региональный филиал Россельхозбанка.

Объемы земельной ипотеки

Самое важное - в нашем Telegram-канале