Строители предпочитали сами через собственные службы маркетинга продвигать свою продукцию. А риэлторов называли "захребетниками" и людьми, "делающими деньги из воздуха". Однако случился скандал с "Барнаулстроем", упал спрос на первичном рынке и об альянсах строителей и риэлторов можно слышать все чаще и чаще. Между тем, белых пятен, которые риэлторам только предстоит закрыть, на карте барнаульского рынка еще предостаточно.
Жилье напрокат
Большинство барнаульских риэлторов зарабатывают свой хлеб с маслом обычными сделками купли-продажи. Однако на рынке недвижимости есть и не менее емкие "куски пирога". Пока к ним присматриваются. Немногие рискуют ступить на неизведанную территорию. Однако эффективность таких вложений, как правило, оказывается очень высока. Чуть позже успех первопроходцев заражает других.
Список потенциально интересных сегментов рынка каждый риэлтор знает наизусть. И один из самых очевидных - рынок аренды. Сегодня в Барнауле он хаотичен и неорганизован. Спрос в разы превышает предложение, что позволяет зарабатывать на нем случайным посредникам и так называемым информационным службам аренды. Желающим снять жилье просто некуда деваться и они, не особо раздумывая, платят по 250-300 рублей за обычные списки телефонов потенциальных арендодателей, прекрасно понимая, что большая часть квартир из списка либо уже сдана, либо вообще никогда не сдавалась. Частные посредники, в качестве которых очень часто выступают подрабатывающие таким образом студенты, просят за свои услуги месячную стоимость аренды.
Барнаульским риэлторам же остается только с завистью смотреть на опыт омских коллег, которые зарабатывают на аренде суммы, сопоставимые с доходами от сделок купли-продажи. В принципе, алтайские агентства недвижимости рады бы попробовать себя на этом поприще, да мешает целый ряд объективных причин. Во-первых, подавляющее большинство арендодателей в стремлении уйти от налогов или от головной боли по сдаче налоговой декларации наотрез отказываются официально оформлять свои отношения с агентствами и арендаторами. А это уже потенциальный источник рисков. По словам риэлторов, арендодатели без особых церемоний могут прерывать казавшиеся ранее незыблемыми договоренности, по самым банальным причинам. Например, уезжает человек на лето жить на дачу и сдает жилье. Но лето выдается холодным и он решает вернуться в город. Со стороны арендаторов тоже возможны сюрпризы в виде испорченной мебели и тому подобных вещей. Разумеется, что в случае прохождения сделки через агентство недовольная сторона отправится "качать права" именно к посредникам.
Во-вторых, на фоне дисбаланса спроса и предложения потенциальные арендодатели просто не заинтересованы в услугах риэлторов, а как формировать спрос, если все предложение проходит мимо? "Объектов, сдающихся в аренду, в городе очень мало и если ставить эту работу на поток, то рентабельность будет очень низкой. В плане бизнеса рынок аренды меня сегодня не интересует", - говорит директор компании "Миэль-недвижимость" Валерий Фоменко. Впрочем, не все согласны с этой точкой зрения. По мнению директора агентства недвижимости "Дом" Геннадия Малкова, "большое количество квартир в городе просто стоят закрытыми, поскольку хозяева не уверены, что арендаторы смогут соблюсти в них порядок". В "Доме" разрабатывается схема, рассчитанная как раз на таких людей. В соответствии с ней агентство будет снимать жилье на свое имя, а потом уже без суеты и спешки подыскивать субарендатора. "Хозяин квартиры может быть спокоен, - рассказывает Геннадий Малков. - Мы, как арендаторы, будем внимательно следить за состоянием жилья". Арендаторов же попросят заплатить не только комиссионное вознаграждение, но и положить на депозит определенную сумму, являющуюся страховкой за возможный ущерб. В принципе эта схема не нова. "За рубежом при сдаче жилья арендатор платит сразу за два месяца - первый и последний. И в случае чего как раз с оплаты последнего месяца компенсируются убытки", - говорит Геннадий Малков.
Вот моя деревня
Другой потенциально интересный сегмент рынка - загородная недвижимость. "В Барнауле загородная недвижимость начинается уже в центре города", - иронизирует Геннадий Малков, имея в виду островки частных домов, которые вот уже много лет власти планируют застроить современным многоквартирным жильем. Впрочем, загородную недвижимость сегодня можно разделить на три отдельно стоящие группы - элитная застройка, обычные частные дома и дачные участки. У каждой из этих групп свои особенности. С элитным жильем и частными домами за чертой города риэлторам работать проще всего. Такие сделки в городе имеют место. "Мы активно работаем по загородной недвижимости. Но с одной особенностью. Если на объекты в черте города мы начинаем оформлять документы сразу по поступлении предложения, то в случаях с загородной недвижимостью ждем появления покупателя. Это, конечно, удлиняет срок продажи, но на это нас толкает достаточно низкая ликвидность подобных объектов", - рассказывает Валерий Фоменко.
Хотя, конечно, отсутствие хороших загородних поселков элитной застройки со всей полагающейся инфраструктурой мешает развитию этого сектора рынка. При покупке же обычных частных домов в пригороде люди исходят либо из наличия работы по новому месту жительства, либо из возможности быстро добраться на работу в город. Это также существенно ограничивает спрос. Впрочем, с развитием пригородной инфраструктуры и возможным приходом на рынок строительной компании, специализирующейся на элитном загородном жилье, ситуация, не исключено, будет меняться в лучшую сторону.
Хуже всего обстоит ситуация с дачными участками. Здесь риэлторы не имеют никаких шансов заработать приличные деньги из-за сложностей с оформлением документов. Цены на дачные участки сегодня очень невелики и на этом фоне оформление правоустанавливающих документов теряет всякий смысл, поскольку может стоить столько же, сколько и сам дачный участок. "Сегодня мало кто может похвастаться наличием документов на землю и строение дачного участка. Переоформление права собственности происходит путем смены члена кооператива в списках его председателя", - рассказывает Валерий Фоменко . Понятно, что для этого услуги риэлторов не требуются.
Социальная выгода
Однако самый рискованный, но и потенциально весьма выгодный сектор рынка недвижимости - это рента. В соответствии с Гражданским кодексом, рента - это договор купли-продажи с содержанием иждивенца. То есть, приобретая квартиру, новый владелец оплачивает ее не деньгами, а пожизненным содержанием прежнего собственника. Мнения риэлторов на этот счет разделяются. Валерий Фоменко, например, говорит, что "этот вид бизнеса мне не нравится с моральной точки зрения". Имидж этого вида бизнеса действительно серьезно подпорчен целым рядом криминальных "захватов" жилья у престарелых людей путем мошенничества. Однако он не так уж и грязен, как молва о нем ходящая.
Большинство риэлторов не занимаются рентой вовсе не по причине моральных установок, а из-за непомерно высоких рисков. Расторгнуть договор ренты очень просто. Обычно находящемуся на содержании прежнему владельцу жилья достаточно легко доказать, что уровень ухода не соответствует заявленному в договоре ренты. Суд в большинстве случаев встает на сторону престарелых людей, основных участников подобных сделок, поскольку они априори кажутся менее защищенными от "мошенника". К тому же сам характер сделки заставляет юристов усомниться в ее чистоте. "Обычно люди заключают договор ренты в случае крайней нищеты, когда они уже сами не способны себя содержать. А это может легко трактоваться как критическая ситуация, под влиянием которой человек и идет на сделку. По Гражданскому кодексу такой мотив - прямой повод для признания сделки ничтожной", - говорит Геннадий Маков. По его мнению, минимизировать все эти риски можно только в том случае, если бы самое непосредственное участие в протекании сделок принимали государственные структуры. Пока они на это не идут.
Согласен с этой точкой зрения и директор агентства недвижимости "Магро" Юрий Магро - единственный риэлтор в городе, рискнувший заняться рентой. "Ниша эта не заполнена. - говорит он. - А одиноко проживающих людей у нас в городе около 20 тысяч. К тому же надоело смотреть, как пожилых людей обманывают". Юрий Магро сам выходил на своих потенциальных клиентов. По его словам, на рекламу в электронных и печатных средствах массовой информации он истратил около 120 тысяч рублей. Количество заключенных договоров Юрий Магро назвать отказался, ссылаясь на коммерческую тайну, но сообщил, что их немного, поскольку "главное здесь не количество, а качество".
По его мнению, существующие риски можно нивелировать тремя способами. Во-первых, обязательный двух-трехмесячный срок знакомства сторон. Это позволяет клиенту принять осознанное решение и в дальнейшем "не искать способов расторгнуть соглашение". Во-вторых, уход за клиентом должен даже превосходить оговоренные в договоре условия. Так минимизируется риск появления недовольства. И, в-третьих, обязательное оформление каждого шага сторон: "клиент постоянно расписывается за каждую предоставленную ему услугу. Постирали белье - расписался. Помыли пол - расписался. Купили тапочки - то же самое", - рассказывает Юрий Магро. Пока все обходится без эксцессов.
Не совсем понятна здесь позиция государства, для которого подобный бизнес, кстати, довольно прибыльный, учитывая сегодняшнюю стоимость жилья, может принести прямую пользу. Социальная направленность его очевидна и не требует от государства никаких вложений. Между тем, риэлторы говорят, что оформление всех положенных документов обходится в сумму от 19 до 24 тысяч рублей, что, согласитесь, немало. Тем не менее, если агентство "Магро" добьется на поприще ренты определенных успехов, то очевидно за ним пойдут и другие. И внятный государственный контроль за ними будет необходим.
