Никаких "перегретых" цен нет
- Юрий Александрович, говорят, прошлый год был весьма удачным для строительной отрасли. В этом году есть смысл ожидать что-то подобное?
- Прошлый год был вообще колоссальным во всех отношениях. Такого объема частных инвестиций в строительную отрасль не было уже лет семь. Последний раз нечто подобное наблюдалось еще до дефолта, когда возводились первые элитные дома, те же "Три богатыря" на проспекте Ленина. Оценить такой подъем можно по-разному. Мне кажется, дело в том, что доллар практически потерял свое значение в качестве единицы для денежных накоплений. И люди начали терять доходы от вложений в валюту. Доллары они начали продавать и вкладывать деньги в недвижимость.
Но в этом году подобного подъема ожидать не приходится. Рынок сейчас нестабилен в связи с теми потрясениями, которые произошли в крае. Я имею в виду выборы. Команды в администрациях города и края еще не сформированы. И огромный строительный рынок сегодня движется по инерции. Что будет дальше, пока не знает никто. Прогнозы делать можно, но - неблагодарное это дело. Все будет зависеть не только от политики местных властей, но и правительства, которое уже делает громкие заявления.
- Что вы имеете в виду?
- Внесение изменений в Жилищный кодекс, ипотечная программа. Все это должно сказаться на нашем рынке. Но как, пока не совсем ясно.
- Как у строителей складываются взаимоотношения с новыми властями?
- Никак, полный вакуум. Говорить о новых строительных проектах в администрациях пока не с кем. Живем старыми наработками, ничего нового пробить не удается. Новые здания не закладываются, отрабатываются земельные участки, полученные еще в прошлом году.
- Вы согласны с тем, что в регионе цены на недвижимость "перегреты"?
- Во-первых, это не совсем так. В Новосибирске, например, элитное жилье гораздо дороже, чем у нас. Именно элитное жилье. А если посмотреть на уровень цен в целом, то они практически одинаковы во всех регионах. Во-вторых, у нас - аграрный край. Как таковых резких скачков уровня жизни нет. Уровень благосостояния некоторых слоев общества остается стабильно высоким. Деньги, которые готовы заплатить эти люди за жилье, и формируют цены на недвижимость. Они и распределяются между строительными компаниями.
- Тем не менее о "перегретости" рынка недвижимости и возможном обвале цен сегодня не говорит только ленивый.
- Никаких "перегретых" цен нет. Все это следствие того, что не существует в крае целенаправленной жилищной политики. Площадки под строительство выделяются в сыром виде. И до 30% стоимости всего строительства уходит на различные согласования. Столько нужно заплатить, чтобы просто начать строить. Это несогласованность различных систем власти. Энергетики требуют одно, СЭС - другое, администрация - третье. От этого все страдают. И на цены это серьезно влияет. Мы же тоже должны иметь определенную операционную прибыль, чтобы вкладывать деньги в строительство новых домов, осваивать новые площадки, проходить согласования. А пока эти процессы идут, средства съедает инфляция. Получается, что при увеличении сроков строительства на один год мы теряем до 14% прибыли. Плюс - стоимость материалов. Цемент у нас стоит уже выше мировых цен. Энергоносители приближаются по стоимости к мировым ценам. Поэтому говорить о высоких ценах на недвижимость просто неприлично. Сегодня квадратный метр стоит в пределах 8-9 тысяч рублей. В этих пределах большинство строительных компаний и работает.
Ипотека охватывает людей, которые и так бы к нам пришли
- Последнее время было озвучено сразу несколько программ, позволяющих приобретать жилье в рассрочку. Строители получают от ипотеки дивиденды?
- Нет такой ипотечной формы, которая была бы более или менее приемлемой для строителей. Заявления, которые делаются, не имеют под собой ни экономической, ни законодательной базы. Для того, чтобы привлекать на рынок недвижимости так называемые "длинные" деньги, нужно выполнение нескольких условий. Первое - инфляция должна быть не выше 5% в год. Если этого нет, то никакая рассрочка невозможна. Инвестор будет работать только на инфляцию, а погашать долг не сможет. Второе - широкая и подробная законодательная база. Если кто-то не выполняет принятых на себя обязательств, то он должен быть наказан. У нас этого нет. Приведу пример. Мы построили дом и от широты души заселили его. И люди просто перестали нам платить. Сделать с этим мы ничего не могли, прошло пять лет, прежде чем мы смогли вернуть свои деньги. И, наконец, третье условие. Пока не будет реформы ЖКХ, никакая ипотека в принципе невозможна.
- Почему?
- Объясню. Сегодня в новых домах организуются товарищества собственников жилья (ТСЖ), и жильцы платят деньги через него. За то же тепло они платят в два с половиной раза меньше, чем строительная компания. Но если отдать квартиры в собственность сразу, то инвесторы перестанут платить нам. Если оставить строящееся жилье в своей собственности, то нужно платить по несоизмеримым тарифам. Замкнутый круг.
- А что вы понимаете под реформой ЖКХ?
- Нужно создавать на рынке конкуренцию. Разрывать этот порочный круг. Говорят, что если повысить тарифы, то бабушкам будет плохо. Да бабушки - это самые добросовестные плательщики. А вот чиновники, которые на них кивают... За последнее время в крае увеличивали тарифы раза в три. И где она эта 100% оплата коммунальных услуг, до сих пор никто не знает.
- Возвратимся к ипотеке. Все же программы, о которых мы говорим, работают, несмотря на инфляцию, отсутствие законодательной базы и т.д.
- Эти программы охватывают тот сегмент покупателей недвижимости, которые и так бы пришли к нам. Им просто чуть-чуть не хватало денег, чтобы сделать это раньше. Этот сегмент, как слой бензина на воде, небольшая прослойка.
- Есть еще и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые предлагают накопительные программы.
- Сказать, что они жулики, нельзя. Это не так, конечно. ЖСК - это кооперативы, которые могли успешно работать при советском строе. При нынешних условиях это невозможно. Я бы посоветовал людям подумать, прежде чем прибегать к их услугам. Деньги обесцениваются, и когда вы накопите необходимую вам сумму, это будет уже не энная сумма, а сумма минус инфляция. Мы тоже хотим предложить свою накопительную схему, но она будет работать за счет внутренних резервов нашей компании.
- Что это за схема?
- Мы заинтересованы в предоставлении инвесторам различных форм рассрочек. Есть такая московская схема. Например, человек имеет на руках деньги для покупки однокомнатной квартиры. Плюс - деньги для уплаты страховых взносов и прочих накладных расходов. Он вносит их в нашу кассу, получает трехкомнатную квартиру и начинает проплачивать разницу и приемлемый процент. Если случается катаклизм, то мы поступаем следующим образом. Накопил человек к установленному сроку на двухкомнатное жилье, мы переселяем его туда. Если нет, то предоставляем однокомнатную и возвращаем переплаченные деньги. Это извращенная схема, но в существующих условиях она наиболее приемлема.
С инвестициями нужно поосторожнее
- Сегодня в край приходят инвестиционные компании с намерениями вкладывать средства в рынок недвижимости. Это положительный или отрицательный момент для местных строительных компаний?
- Это не панацея от наших бед. Называть эти деньги инвестициями, мягко говоря, неграмотно. Ведь что такое инвестиции - это деньги, вложенные в экономику определенного региона. И что, пришли москвичи и вложили в нас деньги? Деньги - это насос. Вложили их в какой-то проект, а он предполагает обратный сбор денег, выкачку их из региона. Это инвестиции? С инвестициями нужно быть осторожнее. Нужна продуманная политика местных властей на этот счет. У нас в крае денег хоть и не много, но они есть. И власти должны стараться, чтобы контролировали рынок местные предприятия. Но при этом, конечно, на рынке должна быть конкуренция, и сам рынок должен развиваться. Задача региональных властей состоит в том, чтобы поддерживать экономику местных производств на достойном уровне. Когда это будет, то не нужно будет бояться оттока капиталов. Наоборот, деньги пойдут к нам.
- На многие региональные рынки сегодня выходят застройщики, предлагающие местным игрокам демпинг. Вы не боитесь прихода таких конкурентов в Алтайский край?
- Говорят, что-то подобное недавно произошло в Омске. Но я не боюсь, что подобные компании смогут обрушить наш рынок. Построить все они не смогут, сил не хватит. Да и с кадрами у них явно возникнут проблемы. Например, в Объединенных Арабских Эмиратах на одной стройке работают до 2 тысяч человек. А у нас в Барнауле на все стройки - только 1,5 тысячи строителей. Там, в Эмиратах, работают пакистанцы за 100 долларов в месяц, индусы - за 200-300 долларов. Пакистанцы выполняют самую черную работу. Индусы - это водители грузовиков, экскаваторщики, обслуживающий персонал. И только 20 человек занимаются инженерно-техническими и экономическими работами. Это уже представители компании-застройщика, обычно английской или немецкой. Все построено на эксплуатации рабочей силы. А у нас на стройках 100% русские. Да что они сделают! Не нужно бояться миграции, бояться тех же китайцев. Надо наоборот миллионами их сюда тащить и заставлять работать. А свою нацию организовать так, чтобы она не пила, а училась и повышала свой уровень, руководила этими процессами.
Обвала рынка не будет
- Первичный рынок недвижимости близок к насыщению?
- Да. Все строители уже отошли от халявных денег. Конкуренция на рынке очень жесткая. И тенденция насыщения рынка заметна. Но, я думаю, обвала рынка не случится. Будет закономерный спад, в результате которого на рынке останутся только сильнейшие. Спад в строительной отрасли обязательно будет. Вся финансовая и налоговая политика государства, к сожалению, направлена на вымывание у предприятий оборотных средств и выкачивание их из регионов.
- Ваш проект по строительству загородного коттеджного поселка - это попытка захватить новую нишу в преддверии ожидаемого спада?
- Это действительно попытка выхода на новый рынок. Сегодня уже невыгодно строить коттеджи в индивидуальном порядке. Не секрет, что раньше они строились за счет ресурсов предприятий, где работали будущие жильцы коттеджей. Сегодня все стало гораздо прозрачнее. И людям выгоднее оптимизировать расходы на строительство. Вывести какую-то часть денег из оборота, а остальное оплачивать в рассрочку.
- Проект коттеджного поселка эффективен?
- Он гораздо тяжелее и менее эффективен, чем традиционное жилищное строительство. Из-за технологичности и себестоимости строительства. К примеру, мы на этих нескольких коттеджах истратили на автотранспорт больше, чем обычно тратим при строительстве большого многоэтажного дома. Но эту нишу просто необходимо осваивать, иначе ее захватят другие компании. Сейчас мы нарабатываем оптимальные формы строительства коттеджей и в результате должны получить технологию строительства недорогого загородного жилья.
- А рынок коммерческой недвижимости вас не интересует?
- В меньшей мере. Промышленное строительство у нас практически на нуле. И так много всего понастроено. А недвижимостью для торговли мы готовы заниматься только как подрядная организация. Для того чтобы вкладывать свои средства в подобные объекты необходимо четко представлять конъюнктуру этого рынка. Я вряд ли смогу тягаться на этом сегменте с другими компаниями. Перспектив для торговой недвижимости я не вижу.
"Жилищная инициатива" будет строить кварталами
Строительная компания "Жилищная инициатива" начала работу на строительном рынке Барнаула в 1997 году с совместного проекта с Пенсионным фондом РФ по Алтайскому краю. Задолжавшие в Пенсионный фонд предприятия строительной индустрии вкладывали в строительство дома свои материалы, а после его завершения и продажи квартир рассчитывались с фондом "живыми" деньгами.
Сегодня компания уже сдала в Барнауле шесть многоэтажных домов. Идет строительство еще трех. Одной из первых компания начала работать по принципу так называемого "долевого строительства". С 2002 года "Жилищная инициатива" приступила к застройки квартала 2000 в районе ул. Балтийской. Проект предусматривает строительство жилья, магазинов, объектов социального назначения, а также благоустройство и озеленение территории.
Кто такой Юрий Гатилов
Юрию Александровичу Гатилову 40 лет. В 1986 году он окончил Алтайский политехнический институт, по специальности "Промышленное и гражданское строительство". Работал начальником участка СУ-40 ОАО "Барнаулстрой". С 1997 года и по настоящее время - генеральный директор компании "Жилищная инициатива". Женат, воспитывает двоих дочерей.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
