Директор юридической фирмы "АБ" по нашей просьбе прокомментировал правовую коллизию, связанную с темой регистрации договоров аренды нежилой недвижимости и спровоцированную федеральными законодателями.
Андрей Безруков,
директор юридической фирмы "АБ":
По данным Росреестра, в 2012 году было зарегистрировано 177 357 договоров аренды нежилой недвижимости. Ранее я уже писал в "ВД" о том, что с принятием первого блока поправок в Гражданский кодекс (первый малый законопроект) из кодекса были исключены нормы о регистрации договоров аренды. Изменения должны были вступить в силу с 1 марта 2013 года.
Причем юридическая техника законопроекта явно хромала, и понять законодателя до конца не удалось, пожалуй, никому. Регистрируется ли аренда в качестве договора? Или в качестве обременения недвижимости? Или не регистрируется совсем?
Отметим самые очевидные потенциальные риски, с которыми могли столкнуться участники рынка недвижимости из-за отмены регистрации долгосрочной аренды: приобретая недвижимость, покупатель может ничего не знать о долгосрочной аренде, которой обременен объект; новый арендатор, заключая договор, рискует стать вторым или третьим арендатором на одни и те же помещения.
Поняв неоднозначность всей ситуации, 22 января 2013 года Комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству составил письмо № 3.3-6/94, где указал на то, что регистрация аренды будет происходить как обременение. Еще раз подчеркнем, что это не очевидный вывод из текста закона. Более того, в функции комитета не входит разъяснение действующего законодательства, и данное комитетом толкование не может носить обязательного характера.
Наконец, на заседании Госдумы 19 февраля в третьем чтении был принят другой закон, который отменяет эти поправки, исключая из малого законопроекта положения, касающиеся отмены государственной регистрации договоров аренды (ФЗ от 4.03.2013 № 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ").
Вроде бы казалось, что здравый смысл восторжествовал и участники рынка недвижимости могут с облегчением вздохнуть. Однако все оказалось не так просто.
Напомним, что закон не может вступить в силу ранее того момента, как он будет опубликован. Ну и, конечно, закон не может быть опубликован до того времени, пока он не подписан президентом.
И весь парадокс заключается в том, что закон № 21-ФЗ был подписан и опубликован только… 4 марта 2013 года. И в нем ничего не упоминается о том, что закон имеет обратную силу (хотя такая оговорка в принципе возможна). В результате мы наблюдаем удивительную ситуацию работы нашего законодателя: на период с 1 марта по 3 марта договоры аренды недвижимости на срок более одного года не подлежали государственной регистрации.
Какие правовые последствия мы можем ожидать? Появление как реальных, так и фиктивных договоров аренды, которые заключены в эти даты. А ведь такой договор может быть заключен на 10, на 20 и на 50 лет. Поэтому нет никаких гарантий, что, покупая новый объект, вы не обнаружите в нем арендатора с договором на несколько десятков лет по символической арендной плате. Статья 617 Гражданского кодекса защищает такого арендатора и указывает, что смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, мы видим очередную ситуацию, когда Госдума меняет еще не вступивший в силу закон, который был принят несколькими месяцами ранее. Причем, как при принятии первого закона, делает это с хромающей юридической техникой, без учета последствий своего законотворчества для стабильности гражданского оборота.
Что будет сделано дальше с тремя "выпавшими" днями, пока никому не известно, но совершенно определенно что-то должно произойти либо на законодательном уровне, либо на уровне правоприменительной практики.
Стоит добавить, что Госдума также перенесла планируемые поправки изменений по юридическим лицам на осеннюю сессию. Это обусловлено тем, что, со слов депутатов, по законопроекту сохраняется очень много разногласий между ведомствами и другими заинтересованными лицами.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
