Недвижимость

Что заставляет бизнес идти в обход градостроительного законодательства

Стройнадзор в последние годы становится все жестче, тем не менее буквально на глазах растут здания без каких-либо разрешительных документов. Затем они заполняются арендаторами и работают без права на эксплуатацию. Проблемы с «Лентой», «Европой», «Ривьерой», «Садко» и др. неоднократно поднимались, но вопросы о том, почему строительство без разрешения в принципе возможно и как изменить ситуацию, до сих пор остаются открытыми. Эксперты рассуждают о том, не является ли процесс получения разрешительной документации на строительство крупных объектов избыточным и как его можно оптимизировать.

Торговый комплекс "Лента" был построен на неиспользуемом пустыре. Однако потом выяснилось, что это федеральная земля.
Торговый комплекс "Лента" был построен на неиспользуемом пустыре. Однако потом выяснилось, что это федеральная земля.
Дмитрий Кудрявцев

Все проблемы от незнания

Краевая строительная инспекция помимо прочего следит за возведением и реконструкцией объектов нежилой застройки площадью более 1,5 тыс. кв. метров и/или высотой от трех этажей. В целом по краю ведомству подконтрольно 886 таких объектов. Георгий Ангелюк, замначальника отдела инспекции Алтайского края по надзору в строительстве, считает, что бизнес сам виноват в своих ошибках.

— Можно ли сказать, что число серьезных нарушений градостроительного законодательства в крае снижается?

— В 2007 году доля постановлений, которые инспекция выносила за строительство без разрешения, составляла 60−70%. Сегодня статистика говорит о 20% таких нарушений. Очевидно, что этот бизнес становится более цивилизованным. В этом году инспекция четыре раза добивалась применения судами такой санкции, как приостановка деятельности. Все случаи происходили в Барнауле. Конкретно речь идет о бассейне «Садко» на ул. Чеглецова, 6, административно-торговом здании на пр. Калинина, 37-б, здании на ул. Партизанской, 60, 62 и строительстве аквапарка на Павловском тракте, 251-в/2. Я не могу сказать, что это много. Сейчас мы пытаемся решить в суде вопрос о сносе здания на ул. Партизанской, 60, 62.

— И какова вероятность, что здание реально будет снесено?

— Говорить о какой-то определенности сложно. Я объясню на примере: должностные лица инспекции участвовали в судебном заседании по сносу самовольной постройки на ул. Геодезической, 53 в Барнауле. Это тот случай, когда многоквартирный дом построен на участке, предназначенном под индивидуальную жилую застройку. Суд вынес решение о сносе этого здания, но сам снос не входит в полномочия инспекции. Сейчас есть что приостанавливать и что сносить, но этим зачастую не занимаются уполномоченные органы.

— Можете нарисовать идеальную модель, по которой должно оформляться строительство?

— Под конкретный участок земли застройщик разрабатывает проектную документацию. Срок разработки проекта зависит от особенностей и масштабов объекта. На одном из профильных совещаний проектировщики отмечали, что три месяца — очень короткий срок для детальной разработки проекта.

Проект направляется на государственную экспертизу. По закону срок ее проведения — три месяца. Процесс часто затягивается по вине самих компаний, поскольку они не предоставляют необходимый объем документов. Кроме того, причиной проблем являются особенности договорных отношений между инвестором и проектировщиком. В идеале оплата услуг осуществляется после разработки проектно-сметной документации и проведения госэкспертизы.

На основании положительного заключения госэкспертизы застройщик получает в органах местного самоуправления разрешение на строительство. Эта процедура вполне конкретно определена Градостроительным кодексом РФ. Если застройщик предоставил в муниципалитет все документы, то он получит разрешение в течение 10 дней.

— Чем вы объясните нежелание предпринимателей идти таким путем?

— Люди пытаются экономить на процедуре госэкспертизы проекта, цена которой может доходить до 70% стоимости проектных работ. Незнание законодательства заставляет людей идти в обход, набивать шишки и возвращаться на исходную позицию. Но многие уже понимают, что этот путь обходится дороже. Система госстройнадзора выстроена хорошо и позволяет адекватно оценить работу строителей. Нормативные требования и правила понятны и так же необходимы, как правила дорожного движения.

— На мой взгляд, проблема заключается в том, что собственник опасного здания, заплатив штраф, пусть и большой, продолжает работать дальше. Люди в той или иной степени подвергаются опасности. Вы не видите в этом недоработки?

— Главной задачей Госстройнадзора является предупреждение, выявление и только потом пресечение правонарушений. Административные меры, как правило, обеспечивают устранение имеющихся на объектах нарушений строительных, противопожарных и иных норм. В некоторых случаях инспекция, конечно, направляет иски в суд для приостановки строительства. Однако суд может переквалифицировать правонарушение, изменить санкцию на более мягкую. Проблема еще и в том, что за всеми поднадзорными объектами в крае следят всего 10 инспекторов.

— Как вы выявляете потенциально опасные объекты?

— До 1 августа текущего года нам было достаточно извещения о начале строительных работ на поднадзорном объекте. Теперь на нашу деятельность распространяются положения закона № 294, то есть внеплановые проверки согласовываются с прокуратурой.

Любые риски нужно оценивать

Алексей Аболымов, застройщик здания на ул. Партизанской, 60, 62, не понаслышке знает о причинах, которые заставляют бизнес нарушать градостроительное законодательство не только в крае, но и по всей стране. Однако он считает, что потерю времени на согласования стоит относить к рискам, которые нужно оценивать еще на начальной стадии проекта.

— Строительные инспекторы утверждают, что процесс подготовки документов перед началом строительства понятен и выполним, но предприниматели идут в обход. Чем это можно объяснить?

— Причины известны, даже Владимир Путин в бытность президентом возмущался сложившейся практикой. С экрана телевизора он говорил, что в среднем по стране от начала проекта до получения разрешения на строительство проходит около 700 дней. Тут же приводились данные о том, что в Германии на это уходит 60 дней. Путин призывал подумать над тем, как можно сократить сроки оформления строительной документации, но пока я не вижу изменений.

В законодательстве есть понятие «узаконение самовольной постройки», то есть суд может узаконить объект, и на это уйдет гораздо меньше 700 дней. Так предприниматели экономят время. Правда, сейчас власти пытаются ужесточать контроль над строительством. Инспекторы останавливают стройку, и вы ничего не можете сделать.

Если сегодня мне предложат возвести самовольное строение, то я предпочту потратить два года, чтобы подготовить разрешительную документацию, а потом спокойно строить.

Конечно, это создает дополнительные риски. Поэтому у нас и квадратный метр площади в два раза дороже, чем в Германии. Там можно планировать бизнес на несколько лет вперед, а в России это не получится. К примеру, я получал документы на здание на ул. Пролетарской как индивидуальный предприниматель и регистрировал сделки по закону о долевом строительстве. Потом ситуация поменялась, таким правом наделили только юрлица. При этом я заключил уже половину договоров. Разве можно было это предвидеть?

— Чем опасна потеря времени при строительстве?

— Если вы до зимы залили фундамент, то существенного удорожания строительства не произойдет. Кроме того, зимой рабочая сила дешевле. При сегодняшних технологиях строительство идет быстро в отличие от его оформления. Потеря времени заставляет человека платить за аренду участка, с которого он ничего не получает. Даже если вы купили землю, вы вложили деньги, но пока объекта нет, вы их теряете.

— Вас не смущает цена госэкспертизы?

— Эта сумма закладывается в стоимость квадратного метра площади. Если вы строите большой объект, то она просто растворятся, а для маленьких объектов экспертиза не нужна. Если бы инвестору предложили заплатить те же деньги и завтра забрать заключение по проекту, он бы сделал это с удовольствием.

— Почему предпринимателей не отпугивают санкции за строительство без разрешения?

— Если ответственность не уголовная, то санкцию уже можно считать несущественной, тем более что штраф порой налагается на застройщика как на физическое лицо, что существенно снижает его размер.

— Вы начали с того, что проблема незаконной застройки актуальна для всей страны. Есть примеры, когда на уровне региона было найдено ее решение?

— Я был в Калининградской области, когда руководство региона поставило задачу как можно быстрее проводить согласования по новым объектам. В итоге заказчики действительно быстро получали разрешения, особенно те, кто строил значимые для города объекты.

— Как застройщикам может помочь принцип «одного окна»?

— Я подавал документы в городской комитет по архитектуре, после того как начал действовать этот принцип. Его минус в том, что о недостаче какого-то документа ты узнаешь только в конце пути. Никто не позвонит и не скажет, чего не хватает. То есть опять идет затягивание процесса.

— По словам некоторых экспертов, существенно затягивает процесс строительства процедура получение земли в аренду. Вы с этим сталкивались?

— Я считаю, что сторонний инвестор в принципе не может получить участок в аренду в Барнауле. У нас это привилегированное право. Легче купить участок, пока земля продается.

— Проблема незаконного строительства существует не первый день, и складывается такое впечатление, что всех все устраивает.

— По большому счету так и есть. Проблему, о которой вы говорите, знает не так много людей. Я не собираюсь сворачивать горы и воевать с государством. В свои годы я воспринимаю все бюрократические процедуры как риски, которые закладываются в проект. Эти риски нужно оценивать, как и любые другие.

Власти должны знать, что отдают

По мнению директора агентства недвижимости «Индустриальное» Марины Ракиной, сегодня предпринимателям уже не удается узаконить самовольные постройки, что дополнительно усложняет им жизнь. По словам эксперта, существенно сократить время подготовки документов на строительство может комплексный подход к городской застройке со стороны властей.

— Что толкает предпринимателей идти в обход закона?

— Процесс приобретения права аренды земельного участка очень затянут. При этом получить разрешение на строительство предприниматель может, только если у него уже есть участок. Потом он должен заказать проект, экспертизу и многое другое. На это порой уходит один-два года. Все это время человек платит за аренду участка, на котором не ведется никакой деятельности.

— То есть камнем преткновения является земельный вопрос?

— В том числе. Сегодня земельный участок под строительство предоставляется через аукцион. Этот процесс может занять порядка полугода. Кстати, в городе почему-то нет общедоступного реестра земельных участков, которые будут выставляться на аукцион. Если человек получает участок, то он еще пару месяцев оформляет право аренды на него. Только после этого предприниматель может заказывать градостроительный план участка. На эту работу может уйти еще полгода, и это только первый этап.

На втором этапе нужно получить технические условия от «Водоканала», «Горэлектросети» и т. д. У каждого из них свои стандарты и рекомендации. Следующий этап — подготовка проекта. Если мы говорим о здании, которое поднадзорно Госстройинспекции, проект должен пройти экспертизу. Здесь возникает одна из основных проблем: экспертиза идет долго и стоит дорого — сотни тысяч рублей.

— В чем заключаются проблемы с получением разрешения на ввод в эксплуатацию? Почему и эту процедуру порой стараются обойти?

— Предприниматели иногда начинают отклоняться от проекта, увеличивая объем здания. По сути, в таком случае им необходимо менять градостроительный план участка, технические условия, повторно проходить госэкспертизу. Если бы это делалось быстро и недорого, то предпринимателям не приходилось бы стоять перед выбором.

— У нас в городе есть примеры, когда предприниматель проходил все предшествующие строительству этапы в соответствии с законом?

— Многие стараются так делать. До 2009 года узаконить самовольную постройку можно было в судебном порядке. Потом появилось разъяснение Верховного суда, которое сделало этот процесс невозможным.

— Какой выход из этой ситуации вам видится?

— Градостроительный кодекс предполагает формирование проекта застройки территорий. То есть город должен быть разделен на зоны, для каждой из которых определено, какие объекты должны там находиться или быть построены. Край с городом должны определиться, какие участки они хотят отдать в аренду, с какой инфраструктурой, с какой нагрузкой, и провести работу на этих участках. Сейчас она целиком ложится на частных инвесторов. Парадоксально, что за счет нового строительства силами предпринимателей идет замена старых сетей, которые инвесторам не принадлежат. Это способствует удорожанию процесса строительства.

Важно, чтобы у ведомств, с которыми взаимодействует предприниматель, было четкое понимание, в какой зоне города что нужно строить. Нужно предлагать инвесторам не просто участки без инфраструктуры, а готовые проектные решения, которые интересны и городу. Тогда люди будут более охотно строить, поскольку это сократит время. На мой взгляд, господдержка должна заключаться в разработке инфраструктуры.

— Принцип «единого окна» облегчит жизнь предпринимателей?

— При выполнении вышеперечисленных условий. Трудно сказать, идет ли этот процесс, ведь бизнес не включен в него. Предприниматель подает заявку на аренду под строительство того или иного участка, без участия инвестора эта заявка рассматривается краем и городом. Его уведомят только об уже принятом решении. Предприниматель порой не знает, по какой причине он получил отказ.

— Вы согласны, что инвестор сам способствует затягиванию процесса получения разрешения, когда неправильно выстраивает отношения с проектировщиком?

— Здесь важен вопрос цены. Согласование проекта в госэкспертизе имеет дополнительную стоимость и предприниматель, отказываясь от нее, экономит. Возможно, неблагонадежные проектировщики просто не хотят отвечать за свои ошибки, когда отказываются проходить госэкспертизу. Мне известны такие компании, но зачем с ними работать? У нас есть сильные компании, которые готовят хорошие проекты и защищают их.

Зачем нам «Хромые лошади»?

Предприниматели часто торопятся и экономят, поэтому контролировать их необходимо. Юрий Боровинский, директор центра экспертиз «СМР», уверен, что существующие нормы градостроительного законодательства не нуждаются в обсуждении — их просто нужно выполнять, нравится это кому-то или нет.

— Строительные инспекторы утверждают, что процесс подготовки документов перед началом строительства понятен и выполним, но предприниматели идут в обход. Чем это можно объяснить?

— Инвестору или застройщику нужно проводить много согласований, но к началу строительства он не всегда успевает это сделать. Порой процесс подготовки документов затягивается на шесть месяцев. Предпринимателю изначально приходится просчитывать, как сэкономить время, а следовательно, и деньги. Чем быстрее он начнет работу на площадке, тем быстрее пустит деньги в оборот. Если разрешение получено к началу зимнего сезона, это чревато дополнительными расходами. Зимой более короткий рабочий день, выше энергозатраты, а электроэнергия в Барнауле очень дорога. Все это подталкивает компании к нарушению законодательства. Видимо, в некоторых случаях дешевле заплатить штраф, чем терять время. Сейчас законодательство более строго отслеживает вопросы безопасности и качества зданий, поэтому и нарушений становится все-таки меньше.

— Инвестор ТРЦ «Европа» имел проект на одноэтажное здание, а построил двухэтажное. В ТРЦ «Ривьера» изначально не была отлажена система дымо­удаления. Действительно ли опасны эти нарушения?

— Нарушение норм безопасности здесь очевидно. Приостанавливать такие объекты нужно. Если бы «Ривьера» не устранила указанное нарушение, могла бы повториться история «Хромой лошади». Это прямой риск, на который идут предприниматели. Никто из инспекторов не подпишет заключение, когда видит такие нарушения.

С другой стороны, есть типовые проекты, к примеру, как у Metro. Конструкция понятна, остается только привязать объект к участку. Такие объекты можно проверять гораздо быстрее. Но у нас требуется разрешение даже на установку гаража легкой конструкции, смонтировать который можно за один день.

— Как вы считаете, градостроительные нормы не являются избыточными?

— Контроль должен быть. Вся процедура предписана Градостроительным кодексом, а бизнес должен выполнять нормы закона. Что-то поменять не в наших силах. Возможно, у кого-то и есть желание исключить какие-то процедуры, но это решаем не мы. Законы принимает Госдума, а все остальные должны их исполнять. Приведу пример по аналогии. Скоро будут сдавать новый участок дороги М-52. По ней можно было смело ездить со скоростью
120 км/ч. Но там по-прежнему стоит ограничитель в 90 км/ч. Закон есть закон. Пока не будет чьей-то воли на упрощение градостроительного законодательства, ничего не изменится.

— Сейчас внедряется принцип «одного окна». Он позволяет предпринимателям только один раз предоставлять необходимые документы, а в дальнейшем документооборот чиновники различных ведомств осуществляют между собой. На ваш взгляд, это может снять какую-то часть проблем, связанных с оформлением строительства?

— Возможно, это как-то изменит ситуацию. Ведомства вполне могут осуществлять документооборот между собой. Но пока я не слышал, чтобы система начала реально действовать. Не хотелось бы только, чтобы государство в рамках этой системы создавало очередного посредника в виде структуры, которая будет разносить бумажки вместо предпринимателя.

— Существует мнение, что инвестор в договоре с проектировщиком не всегда предусматривает условие по оплате работы только после успешного проведения госэкспертизы. В итоге инвестор получает проектно-сметную документацию, отдает ее на госэкспертизу, а когда обнаруживаются недоработки, то устранять их уже некому. Вам приходилось сталкиваться с такой ситуацией?

— В принципе, всем этим может заниматься одна структура, которая является инвестором, заказчиком, проектировщиком и управляющей компанией. Но это не всегда хорошо для рынка. Доказывая нарушения в работе таких компаний, можно долго ходить по кругу.

Когда инвестор привлекает стороннего проектировщика, вопрос договорных отношений по экспертизе не стоит так остро, как вы говорите. Проектная документация считается готовой тогда, когда она прошла госэкспертизу. Другое дело, когда, заказав проект на шесть этажей, компания строит девятиэтажное здание. Выдержат ли такой объем сети, их не волнует. А потом суд начинает искать, кто все-таки крайний в этой истории. Я вижу проблемы только такого характера.

Смотрите также
Только самые важные новости сайта altapress.ru! Никакого спама. Подпишитесь!

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Загрузка...
Новости партнеров
Загрузка...
Рассказать новость