На российском ипотечном рынке уже третий год наблюдается падение темпов роста, констатируют в рейтинговом агентстве "Эксперт РА". Тем не менее по итогам этого года прогнозируется рост на уровне 20–25%, а в денежном выражении рынок превысит 1,2 трлн. руб. Драйвером роста аналитики называют ипотеку на новостройки – уже сейчас она составляет около 30% от общего объема выданных кредитов, а в следующем году вырастет до 40%.
Михаил Доронкин,
замруководителя отдела рейтингов кредитных институтов "Эксперт РА":
Падение темпов прироста выдачи мы считаем позитивной тенденцией, потому что снижаются риски перегрева рынка. При этом качество ипотечного портфеля остается высоким, особенно по сравнению с другими сегментами кредитования. Мы наблюдаем устойчивое снижение просроченной задолженности по ипотечному портфелю уже третий год подряд, сейчас она составляет около 2%. Доля просрочки по кредитам физлицам в целом растет, с начала года рост составил 3%.
Участники рынка считают, что перегрева рынка опасаться рано – ипотека составляет всего около 3% от ВВП, тогда как в некоторых развитых странах она достигает 100% от ВВП и больше. Председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин привел пример Испании, в которой перед кризисом была специальная госпрограмма поддержки ипотеки, благодаря этому рынок достиг 50% ВВП в 2007 году. Российскому рынку до этого еще очень далеко, и основная причина – высокие ставки. Как отмечается в исследовании "Эксперт РА", именно они оказали ключевое негативное влияние на рынок в прошлом году. По словам Михаила Доронкина, тренд на рост ставок был задан в середине прошлого года и был сломлен лишь во втором квартале этого года, когда госбанки, а за ними и АИЖК начали снижать ставки на 1–2 пункта. Многие небольшие банки, у которых ставки и так были ниже средних по рынку, отреагировали на это снижением требований к заемщику.
Впрочем, не все банкиры считают ставки по ипотеке высокими. Сергей Постнов, вице-президент банка "Петрокоммерц", считает, что рассматривать их надо в привязке к ставкам по депозитам физических лиц. Если сегодня последние составляют в среднем 11%, то ставка по ипотечному кредиту в 12% вполне нормальная, а не высокая. По словам эксперта, ставки беспокоят его не столько с точки зрения ипотечных заемщиков, а с точки зрения вкладчиков: если снизить ставку по ипотеке до 5,5%, вряд ли найдутся желающие нести свои деньги в банк под 4%. В ближайшее время, по мнению банкира, ставки по ипотеке останутся на уровне 12%, возможно лишь небольшое снижение, но кардинальных изменений ждать не стоит.
Что касается основного драйвера ипотечного рынка – ипотеки на новостройки, его рост связан в первую очередь с ростом жилищного строительства, а также со снижением требований банков, которые сегодня готовы давать ипотеку в том числе на стадии котлована, отмечают в "Эксперт РА". При этом аналитиков беспокоит качество девелоперов и застройщиков, ведь помимо чисто кредитных рисков в случае ипотеки на новостройки к ним добавляются риски строительной отрасли. "Девелоперы и застройщики непрозрачны для инвесторов, проекты часто не просчитаны, уже на стадии реализации их стоимость резко возрастает. При этом наиболее высокая доля ипотеки на новостройки – у частных банков. В отличие от госбанков в случае ухудшения качества кредитного портфеля, замораживания строительного проекта этим банкам может просто не хватить средств, чтобы покрыть эти риски", – отметил Михаил Доронкин.
Дмитрий Тарасов, начальник отдела прогноза и анализа департамента стратегии и развития Сбербанка, подтвердил, что рынок "вторички" стабилен, а в "первичке" доля ипотеки действительно быстро растет. По его словам, наконец-то стали выходить на рынок новая стройка, новые проекты. Во время кризиса проблемы девелоперов находили медленное разрешение и защита прав инвесторов была недостаточной. Сейчас рынок покупателей жилья находится в оптимистическом состоянии. Рост цен неизбежен, поэтому многие стремятся покупать жилье. Ставки снижаются, доступность ипотеки растет, и никаких рисков, связанных с новым строящимся жильем, нет, убежден эксперт. Он также обратил внимание на то, что несмотря на замедление ипотечного рынка в "штуках" выданных кредитов, в объемах он постоянно растет, в том числе растет средний чек каждого кредита, который сегодня составляет около 1,6 млн. руб.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
