В последние годы у предпринимателей появился новый вариант приобретения площадей –- ипотека коммерческой недвижимости. Об этом направлении кредитования "ВД" рассказал Владимир ВИКУЛОВ, руководитель проекта ипотечного консалтинга компании "Миэль – коммерческая недвижимость" (Москва):
– Ипотека коммерческой недвижимости отличается от жилой ипотеки требованиями, предъявляемыми банком, и андеррайтингом (проверкой платежеспособности) заемщика. Также, в отличие от ипотеки жилой недвижимости, отсутствует четкое законодательство в сфере данного вида кредитования. Схемы реализации продукта зависят от заемщика (юридическое или физическое лицо) и приобретаемого объекта. Регистрация ипотеки коммерческой недвижимости происходит в два этапа: регистрация залога и последующая регистрация перехода права собственности уже заложенного объекта.
На текущий момент ипотека коммерческой недвижимости находится на этапе своего развития. Но уже сегодня можно говорить о четких программах, условиях и требованиях, которые предъявляют банки в этой сфере. Отрабатываются схемы проведения сделок с различного рода заемщиками. Но пока ипотека коммерческой недвижимости значительно отстает от ипотеки жилого сектора. Что касается востребованности такой ипотеки, то она значительно превышает существующие предложения.
Ипотека коммерческой недвижимости за последнее время востребована в основном малым и средним бизнесом, так как приобретать помещения для своих целей за собственные средства таким компаниям финансово обременительно. Проще и выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными ежемесячными платежами в течение определенного срока. Крупные компании, как правило, решают вопросы или за счет собственных средств, или за счет кредитов под оборотные средства. Также ипотека востребована физическими лицами – владельцами или топ-менеджерами компаний.
На сегодняшний день наиболее распространенные условия кредитования физических лиц по коммерческой недвижимости таковы: срок кредита – до 15 лет, процентная ставка – от 12 до 15%, размер кредита – до 90% от стоимости недвижимости. Для юридических лиц условия следующие: срок предоставления кредита – от трех до 10 лет, процентная ставка – от 13 до 17,5%, размер кредита – до 60–70% от стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Основной преградой при развитии рынка ипотеки коммерческой недвижимости является законодательство, точнее, его отсутствие. В законе об ипотеке четко прописана ипотека жилой недвижимости, а про коммерческую ничего не объясняется. И банки зачастую вынуждены использовать различные схемы при кредитовании, которые подразумевают более длительный период проведения сделки, что вообще-то невыгодно.
Можно ускорить развитие рынка ипотеки коммерческой недвижимости с помощью законодательства. Препятствия в достаточной мере связаны с невозможностью в настоящий момент регистрировать ипотеку и с отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведения сделки для всех сторон (банк, заемщик-покупатель, продавец).
С большой долей вероятности можно предположить, что ипотека коммерческой недвижимости будет более востребована на рынке в ближайшем будущем. Ведь еще 8–10 лет назад, когда на рынке кредитования жилья было всего несколько банков и проценты были высокими, редко кто мог позволить себе данный вид кредита. И само слово "ипотека" или "ипотечный кредит" вызывало непонимание и недоверие. А затем пришли крупные игроки с дешевыми деньгами и выгодными условиями. И люди стали задумываться о кредитах и тех возможностях, которые дает ипотека. Сейчас ситуация на рынке коммерческой ипотеки очень похожа на ту, что сложилась на рынке жилой ипотеки 10 лет назад. В ближайшее время мы ожидаем прихода на этот рынок крупных банков с доступными программами.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
