Читайте нас в соцсетях
  • Наш канал в дзене

«Каждый пятый продает квартиру и уезжает»: что происходит на рынке недвижимости Барнаула

Марина Ракина, глава агентства недвижимости «Проспект. Недвижимость» и председатель комитета предпринимательства в строительной сфере, член совета Алтайской торгово-промышленной палаты, рассказала о существующих тенденциях на вторичном рынке жилья в Барнауле. Она поделилась информацией о катастрофической миграции из региона и предпочтениях современного потребителя. Также известный в крае риэлтор дала свой прогноз по стоимости квадратного метра в следующем году. С гостьей редакции Altapress.ru беседовали издатель Максим Герасимюк и корреспондент Роман Покатилов.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД "Алтапресс"

Рынок покупателя

— Марина Сергеевна, хотелось бы для начала услышать вашу оценку, как этот год сложился для «вторички»? Какие события оказали, по-вашему, на этот сегмент рынка наибольшее влияние?

— 2019 год для вторичного рынка недвижимости прошел без каких-либо взлетов и падений. Мы можем говорить только о спокойных, ровных тенденциях. При всей экономической стабильности не стоит забывать, что рынок подогревает «первичка»: то, что еще вчера было «долевкой» — сегодня стало вторичкой.

Люди выходят с предложениями о продаже таких квартир по разным причинам: кто-то просто переезжает в другой регион, а кто-то понимает, что ему нужна квартира побольше, потому что он за это время родил ребенка и т.д.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Поэтому на рынке становится больше предложений по вторичному рынку, который разделился на два сегмента. Первый — более старое жильё. Оно привлекательно только тем, что садики, школы, детские площадки имеются в шаговой доступности, автобусные остановки рядом. В этот сегмент как правило заходят люди без машин.

— А второй сегмент?

— Ко второму относятся, соответственно, новостройки, которые, с точки зрения вторичного рынка, сейчас на пике своей инвестиционной привлекательности. И, тем не менее, в текущей ситуации инвестор может остаться в минусе.

Например, он купил трехкомнатную квартиру, грубо говоря, за 2,5 млн. рублей, а сегодня вынужден продавать ее за 2,2 млн. Потому что таких продавцов, как он, на рынок вышло много. Поэтому, если мы сравниваем новостройки первичного и вторичного рынков, то на последние сегодня нет активного спроса из-за массовости предложений.

Строительство в Барнауле.
Михаил Хаустов

Что касается эксклюзивных предложений — это, к примеру, старый фонд, а также квартиры в хороших домах, срок службы которых составляет 10−15 лет, находящихся в районах с развитой инфраструктурой — то они востребованы.

Сложными для реализации остаются квартиры, которые находятся в очень старых, ветхих домах — на Потоке, поселке Силикатном. Люди становятся требовательнее, они хотят жить более в качественных условиях, ближе к поликлиникам, школам.

С ремонтом — лучше

— Чей сегодня рынок недвижимости в Барнауле — продавца или покупателя? Кто в большей степени влияет на сделку?

— Покупатель.

— Значит, выбор предложения значительно шире спроса, верно?

— Да. Если мы выставляем на продажу квартиру, то средний срок её жизни для объявления в среднем составляет три месяца.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Если человеку нужно реализовать квартиру быстрее, мы советуем ставить цену на нижнюю планку средней рыночной стоимости. Если квартира пригодна для проживания здесь и сейчас, а в квартире нужен ремонт, то даже при такой цене ее не захотят покупать. Берут такую же, но с ремонтом.

Несколько лет назад я была в Рубцовске. Там в одном доме, в одном подъезде, на 2 этаже двухкомнатная квартира без ремонта стоила 800 тыс. рублей, а на третьем такая же продавалась за 1.5 млн, но с хорошим ремонтом.

— Люди не хотят уходить в длинный ремонт?

— Да, им нужен готовое жилье, готовая ипотека. Продавцы считают, что лучше за 800 тыс. рублей продать, а покупатель говорит: «Я не могу купить квартиру, в которой мне пришлось бы делать еще и ремонт».

С одной стороны, хорошо, что не будет самовольных, каких-нибудь очень экзотических перепланировок, юридические документы по которым довольно сложно оформить, а саму квартиру — продать. Подобная тенденция многое говорит о потребителе в нашем регионе.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Наблюдается еще одна тенденция по рынку в этом году. Правда, она эксклюзивная, не массовая. Квартиры большой площади дробятся на более компактные, а затем продаются. Раньше люди объединяли две квартиры, присваивали им один адрес — допустим, с площадью где-то 200−300 квадратов. Но время прошло, дети выросли и уехали, коммуналка давит.

— Налог на имущество не за горами

— Да! И поэтому люди хотят вернуть первоначальное состояние квартир, уйти в меньшую площадь. Застройщики, например, больших площадей вообще сейчас не делают. В среднем на вторичном рынке покупают квартиры площадью 50−70 кв. метров.

Студии, двушки и трешки

— Не так давно популярными были квартиры-студии.

— Студии тоже представляют сегодня сложный сегмент рынка. Они перешли из первичного на вторичный рынок, их сложно продавать, потому что слишком много предложений, выбор огромен.

Строительство в Барнауле.
altapress.ru

Нужно понимать, что покупательская способность у людей начинает проявляться тогда, когда они имеют доход и детей. Соответственно им нужно жить в квартирах побольше. Сейчас в Барнауле наблюдается высокий спрос на двухкомнатные квартиры от 50 кв. метров и трехкомнатные площадью 60−70, максимум 80 кв. метров. Все что больше — сегмент, который продается от полугода

— Неужели так долго?

— 10 лет назад мы, выставив в экспозицию квартиру, продавали её в течение месяца, причем с учетом непосредственно сделки. И это не смотря на большой объем документов, надо было техника вызывать, нужно было много чего подтверждать.

А сейчас даже на кредитные решения в банке дается 3 месяца, потому что люди выбирают из огромного количества вариантов и не могут определиться.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Цена не меняется

— Что произошло с ценой квадратного метра в целом? Вы говорите, что стабильность эта выражается и в цене…

— Да, мы наблюдаем стабильную ситуацию на рынке. На протяжении 1.5−2 лет цена держится примерно на одном уровне. Если мы говорим о росте цены, то разница заключается лишь в том, что тогда от заявленной цены торговались на 100−200 тыс рублей, а сейчас — на 20−50 тыс. Поэтому нельзя говорить, что цены выросли.

Если говорить о падении цены, то уменьшалось предложение в рамках ликвидности объекта, то есть в соотношении «квартира с ремонтом — без ремонта». Правда, не стоит забывать о влиянии первичного рынка.

Цена «первички» сейчас подросла до цены «вторички». Почему увеличился спрос на вторичный рынок? Потому что сумма дохода при инвестировании снижается и в таком случае, а люди готовы сразу приобрести готовое жилье с ремонтом и заселяться.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Подогрев рынка

— Вы отмечаете стабильность на вторичном рынке. Но согласно статистике, доля «вторички» в Барнауле выросла примерно на 10% в сравнении с прошлым годом и сейчас составляет 70%. Об этом, если не ошибаемся, было заявлено в августе. Не наблюдается ли и сейчас тенденция роста спроса?

— Об этом не случайно сказали именно на восьмом месяце: из-за перехода на эскроу-счета на рынке были заблокированы продажи нескольких тысяч квартир. Людям нужно было решать ситуацию здесь и сейчас.

Продавая свою квартиру, они хотели вложить капитал в жилье, которое в будущем сдавалось бы в аренду. Поэтому они дружно побежали на вторичный рынок. Именно поэтому вырос спрос и цена подросла в августе. Мы очень ждали повышения предложений по спросу в ноябре-декабре, но пока его не наблюдаем.

Кроме того, спрос на нашем рынке всегда подогревается сезонностью. В начале осени мы замечали рост предложений по спросу: дети поступили в школу, сельское хозяйство реализовало свой урожай — в рынок пошли деньги.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Сейчас мы наблюдаем стагнацию. Объявление о продаже жилья висит по 2−3 месяца. Ждем, пока наш покупатель до нас дойдет, хотя ипотека сегодня позволяет использовать кредитные ресурсы за 6% годовых — и что только не придумывают банки, чтобы стимулировать спрос. Но даже такая дешевая ипотека сегодня вторичный рынок подогревает слабо

В поиске стимулов

— Как раз следующий вопрос связан с драйверами продаж. Сегодня государственные инструменты поддерживают вторичный рынок в тонусе? Позволяют увеличивать число сделок? Например, была государственная программа по стимулированию рождаемости (второй — третий ребенок), раньше были военные сертификаты. А что сейчас является драйвером?

— Сейчас нет такой массовости молодых семей с третьим ребенком, чтобы они могли как-то влиять на рынок.

Военные — люди прагматичные. Для приобретения квартиры они могут выбрать любой регион в России, и крайне мало военных пенсионеров, которые хотели бы возвращаться после выхода на пенсию в Алтайский край.

Программа расселения из ветхого аварийного жилья практически не работает. Словом, сейчас нет ни одной госпрограммы, которая могла бы подогреть вторичный рынок нашего края. А если и есть, то они направлены на молодые семьи.

Строительство в Барнауле. Недвижимость.
Михаил Хаустов

А молодые люди, конечно, выбирают первичный рынок. Но давайте посчитаем: молодой семье нужна как минимум двухкомнатная квартира — это примерно 1,8 млн. рублей. При этом 700 тыс. им дает государство, нужна еще ипотека на 1,1 млн — это ориентировочно 11−13 тыс. рублей платеж в месяц. Поэтому, конечно, молодые семьи среди клиентов тоже встречаются нечасто.

Страшная миграция

— Скажите, миграция населения сейчас сильно влияет на вторичный рынок? То есть, условно говоря, переезд людей в Барнаул или из Барнаула в Москву и Санкт-Петербург отражается на рынке?

— Этот процесс очень остро отражается на нашем рынке. Ситуация плачевная — каждый пятый, обратившийся в нашу компанию, это человек, который уезжает из Барнаула. Мы, конечно, не весь рынок, наша целевая аудитория — это сегмент «средний-средний плюс».

А приезжают к нам из сел и малых городов Алтайского края. У людей денег ровно 1−1.5 млн рублей, что хватает на покупку жилья эконом-класса.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

— А куда переезжают барнаульцы?

— Обычно в Санкт-Петербург. По нашей статистике, это самый популярный город среди барнаульцев для переезда. Наверное, по менталитету и культуре нам он близок. Перемещаются также в теплые районы — Краснодар, Сочи.

На четвертом месте Новосибирск, он географически ближе и роднее, там более качественный уровень жизни. А у кого совсем много денег, те переезжают в Москву. Уезжают от нас люди, которые вырастили детей, поехали с ними учиться, у них есть деньги, возможности.

Мне даже немного страшновато думать об этом, но цифры, о которых говорит наша статистика, показывают, что уезжающих может быть даже больше.

Нет в крае того отраслевого магнита, который позволил бы нам здесь создавать рабочие места, развивать предприятия, формировать достойную зарплату.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Миллион парадоксов

— Еще один важный вопрос хотели вам задать, как эксперту. Существует национальный проект «Жилье», который в том числе касается Алтайского края. Он подразумевает, что к 2024 году мы должны построить и сдать 4,9 млн квадратных метров жилья. Но кто это будет покупать? В среднем 700 тыс. квадратов в год строится у нас, рынок и так избыточен по предложению. А предлагается строить и сдавать по миллиону.

— Если что-то произойдет выдающееся, и поток населения к нам будет прибывать, если наши дети захотят оставаться в местных учебных заведениях и жить именно в Барнауле, то наверное, будет кому покупать эти квартиры. На самом деле застройщики продают активно и быстро —к моменту сдачи дома, как правило, не остается не проданных квартир. Вопрос только в том, что в будущем эти квартиры тоже перейдут на вторичный рынок.

Рынок может подогреть переходящее состояние, вызванное применением эскроу-счетов, когда застройщик будет вводить за свой счет в эксплуатацию объекты, а продавать начнет их позже. Но это палка о двух концах. Либо раскупят весь дом, как только его откроют к продажам, потому что создастся дефицит жилья.

Либо, напротив, жилья будет переизбыток, и тогда возникнет конкуренция между первичным и вторичным рынком. И тогда на рынке будет такое количество квартир, что можно прогнозировать коллапс с точки зрения полного отсутствия желания у покупателя что-то приобретать.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Дело в том, что активность потребителя ежегодно снижается, мы идем к ситуации, когда на рынке будут представлены два сегмента примерно в одинаковых условиях. Поэтому, конечно, хочется думать, что те люди, которые пишут эти госпрограммы и нацпроекты, понимают, что делают.

Ипотека на ипотеку

— Несколько месяцев назад в крае наблюдался пик объема выдачи ипотеки, теперь наблюдается тенденция к спаду. При этом эксперты отмечают, что сегодня растет популярность на так называемую «ипотеку на ипотеку». Популярна ли она сейчас на вторичном рынке?

— Да, однозначно — закредитованность населения высокая. Каждая третья-четвертая квартира либо была в ипотеке, либо находится там в данный момент. Раньше при ипотечной сделке мы рисковали средствами покупателя.

Мы должны были деньги у покупателя взять, по предварительному договору внести их в банк, снять ипотеку. А что за это время происходило с продавцом — сказать сложно. Он мог поругаться с женой, могло дойти и до летального исхода. В этом были колоссальные риски. Банки нас услышали и начали ипотеку перекредитовывать. Если заемщик желает купить квартиру, которая сегодня находится в ипотеке у одного банка, то, являясь его клиентом, он может получить услугу перекредитации.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Но здесь еще возникает вопрос юридического оформления. Потому что за это время в крае было использовано очень много материнских сертификатов в счет погашения ипотечных кредитов. А что делать, если я в период действия кредита погасила часть ипотеки таким образом?

По окончанию погашения всего кредита мне нужно наделить детей долями, соответственно, у банка возникают большие риски. Как он может перекредитовать объект, который нужно вывести из залога, наделить детей долями, получить постановление органов опеки, и только тогда он подлежит новому кредитованию с новой ставкой?

Сейчас с такими ситуациями мы сталкиваемся часто. А ведь еще нужно понимать, что есть банки, которые выдали ипотеку и ушли с рынка Алтайского края.

Горожане переезжают в центр

— Раньше люди пытались уехать из спальных районов Барнаула в центр. Сейчас нет обратного процесса, в связи с тем, что центр стал переполнен и чрезвычайно загазован?

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

— Мы видим, что люди стали еще больше переезжать из новостроек в центр, потому что здесь, в центре, появилось новое жилье. Каждый год происходит одна и та же история: дети идут в вуз или школу, родители начинают активно покупать жилье рядом со школами, поскольку ужесточились правила прописки и проживания.

Например, тот, кто купил жилье в Фирсовой слободе и завел детей, столкнулся с тем, что целый день тратит на доставку ребенка в школу, в секции. Поэтому люди стали покупать квартиры в центре, в качестве второго жилья на период учебного года. Это сегмент покупателей «средний» и «средний+".

Вообще, портрет покупателя значительно изменился. Сейчас при выборе квартиры для людей важны коммунальные платежи, управляющая компания и образ жизни соседей. Раньше покупателями были наши родители, которые приобретали жилье для детей. Или люди в возрасте 30−40 лет, которые уже встали на ноги.

— А какой портрет покупателя жилья сегодня?

— Это активные люди, которые ездят по миру, которые могут сесть и уехать куда-нибудь далеко на выходные. Им сейчас нужно ликвидное жилье небольшой площади. Такое жилье, которое необременительно в обслуживании и эксплуатации.

Марина Ракина, руководитель АН «Проспект. Недвижимость»
Анна Зайкова, ИД «Алтапресс»

Если наши мамы и папы покупали квартиру один раз и на всю жизнь, чтобы детям и внукам досталась в наследство, то сегодняшний покупатель об этом совсем не задумывается. Он не размышляет о покупке 3−4-х комнатной квартиры.

Он считает: мы лучше детям купим потом однокомнатную квартиру. Современная тенденция такова, что люди живут там, где можно покушать и переночевать. Все остальное время они занимаются чем-то вне дома.

Союз неизбежен?

— Как вы прогнозируете изменение взаимоотношений между застройщиками и риэлторами? Понятно, что у застройщиков сейчас возрастут расходные обязательства — раньше они пользовались деньгами клиента, сейчас таких денег нет. А тратиться на рекламу и маркетинг по-прежнему необходимо. Не думаете в связи с этим, что ваше взаимодействие станет более тесным?

— Вся центральная Россия именно так и думает. Застройщики понимают, что через полтора года дома, построенные по эскроу-счетам, станут конкурентами вторичному рынку. Все эти квартиры также будет размещаться на Avito, которая от этого выигрывает — в неё будет вливаться много денег.

Центральная Россия говорит: «Нам проще сейчас продавать по эскроу-счетам через риэлторов, потому что это самая дешевая услуга». Маркетинг — это в среднем 10% от стоимости сметы проекта, банк — это 7−10% от стоимости кредитных средств, а риэлтор — это 3−5% от общего внесенного денежного потока для застройщика.

Марина Ракина.
Олег Богданов

Местный рынок сегодня разделился на две части, Одна часть застройщиков говорит «Спасибо, мы попробуем сами», а вторая — «Мы поняли, что лучше работать с риэлторами» и продолжают с нами сотрудничать.

Риэлторы сейчас в выигрышном положении, потому что у нас есть вторичный рынок, мы из него легко переходим в первичный. К нам приходят люди, которые планируют покупать «первичку», хоть мы и занимаемся продажей вторичного жилья.

У застройщика отсутствуют такие отделы продаж — их дорого содержать. Нужны постоянные тренинги, продавцов нужно учить. Если клиент пришел к риэлтору и по принципу «единого окна» получил информацию сразу обо всем рынке, то к каждому застройщику покупатель должен дойти самостоятельно.

И уже на пятом застройщике у него начинает кружится голова, он не может определиться с выбором. Поэтому я очень надеюсь, что наше сотрудничество с застройщиками будет более качественным и крепким.

Марина Ракина.
Анна Зайкова

О чем еще рассказала Марина Ракина

О лидерстве в регистрации

— Алтайский край находится в лидерах по всей России в отношении принятия, выдачи документов и регистрационных действий. Наш регцентр — это, наверное, самый оперативный государственный орган из всех в нашем регионе, если говорить о госуслугах. У нас же очень быстро развивается электронная регистрация. Вы можете вообще сегодня не использовать чьи-либо услуги, если осведомлены, скажем так, в логистике сделки.

Выбор у потребителя колоссален — это подача документов в МФЦ, через кадастровую палату, через нотариат. Если вы покупаете первичный рынок у застройщика, то прямо здесь и сейчас оформляете и регистрируете договор долевого участия. Не нужно стоять в пробках, мучиться в очередях.

О застройщиках

— У нас передовой регион по предложению на первичном рынке. Благодаря тому, что сюда несколько лет назад зашли малоизвестные, но очень амбициозные бизнесмены, мы получили большое разнообразие предложения. Томск имеет одного застройщика — ТДСК. В Омске тоже совсем немного застройщиков.

А вот Новосибирск имеет такое же разнообразие и по качеству жилья, и по уровню надежности застройщиков, как и мы. Конечно, Москву и Санкт-Петербург мы не догоним, но в сегменте провинциального города мы точно одни из лидеров в России.

О нежилых помещениях на первых этажах

— Сегодня эта процедура регулируется законодательством. Стало крайне сложно перевести квартиру на первом этаже из жилого в нежилое. Для этого нужно иметь 100%-ное согласие собственников всего дома, добиться этого практически невозможно. Застройщики, поняв эту историю, стали проектировать в многоквартирных домах нежилые помещения на первых этажах.

Если 10 лет назад из квартир на первом этаже массово делали магазины и офисы, то сегодня такое происходит крайне редко. Так поступают те, кому в наследство досталась квартира, они не могут ее продать и хотят хоть какую-то выгоду получить.

Марина Ракина.
Анна Зайкова

Специальный вопрос

— Марина Сергеевна, давайте попробуем дать прогноз: сколько будет стоить квадратный метр жилья в Барнауле в конце 2020 года?

— Сегодня средняя цена составляет 47 тыс. рублей. Через год, я думаю, должна быть 49 тыс. Пессимистический сценарий — 45 тыс. Все-таки ценовые колебания будут малоощутимы в целом для рынка.

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Загрузка...
Рассказать новость