Рынок покупателя
- Марина Сергеевна, хотелось бы для начала услышать вашу оценку, как этот год сложился для "вторички"? Какие события оказали, по-вашему, на этот сегмент рынка наибольшее влияние?
— 2019 год для вторичного рынка недвижимости прошел без каких-либо взлетов и падений. Мы можем говорить только о спокойных, ровных тенденциях. При всей экономической стабильности не стоит забывать, что рынок подогревает "первичка": то, что еще вчера было "долевкой" — сегодня стало вторичкой.
Люди выходят с предложениями о продаже таких квартир по разным причинам: кто-то просто переезжает в другой регион, а кто-то понимает, что ему нужна квартира побольше, потому что он за это время родил ребенка и т.д.
Поэтому на рынке становится больше предложений по вторичному рынку, который разделился на два сегмента. Первый — более старое жильё. Оно привлекательно только тем, что садики, школы, детские площадки имеются в шаговой доступности, автобусные остановки рядом. В этот сегмент как правило заходят люди без машин.
— А второй сегмент?
— Ко второму относятся, соответственно, новостройки, которые, с точки зрения вторичного рынка, сейчас на пике своей инвестиционной привлекательности. И, тем не менее, в текущей ситуации инвестор может остаться в минусе.
Например, он купил трехкомнатную квартиру, грубо говоря, за 2,5 млн. рублей, а сегодня вынужден продавать ее за 2,2 млн. Потому что таких продавцов, как он, на рынок вышло много. Поэтому, если мы сравниваем новостройки первичного и вторичного рынков, то на последние сегодня нет активного спроса из-за массовости предложений.
Что касается эксклюзивных предложений — это, к примеру, старый фонд, а также квартиры в хороших домах, срок службы которых составляет 10-15 лет, находящихся в районах с развитой инфраструктурой — то они востребованы.
Сложными для реализации остаются квартиры, которые находятся в очень старых, ветхих домах — на Потоке, поселке Силикатном. Люди становятся требовательнее, они хотят жить более в качественных условиях, ближе к поликлиникам, школам.
С ремонтом - лучше
— Чей сегодня рынок недвижимости в Барнауле - продавца или покупателя? Кто в большей степени влияет на сделку?
— Покупатель.
— Значит, выбор предложения значительно шире спроса, верно?
— Да. Если мы выставляем на продажу квартиру, то средний срок её жизни для объявления в среднем составляет три месяца.
Если человеку нужно реализовать квартиру быстрее, мы советуем ставить цену на нижнюю планку средней рыночной стоимости. Если квартира пригодна для проживания здесь и сейчас, а в квартире нужен ремонт, то даже при такой цене ее не захотят покупать. Берут такую же, но с ремонтом.
Несколько лет назад я была в Рубцовске. Там в одном доме, в одном подъезде, на 2 этаже двухкомнатная квартира без ремонта стоила 800 тыс. рублей, а на третьем такая же продавалась за 1.5 млн, но с хорошим ремонтом.
— Люди не хотят уходить в длинный ремонт?
— Да, им нужен готовое жилье, готовая ипотека. Продавцы считают, что лучше за 800 тыс. рублей продать, а покупатель говорит: "Я не могу купить квартиру, в которой мне пришлось бы делать еще и ремонт".
С одной стороны, хорошо, что не будет самовольных, каких-нибудь очень экзотических перепланировок, юридические документы по которым довольно сложно оформить, а саму квартиру — продать. Подобная тенденция многое говорит о потребителе в нашем регионе.
Наблюдается еще одна тенденция по рынку в этом году. Правда, она эксклюзивная, не массовая. Квартиры большой площади дробятся на более компактные, а затем продаются. Раньше люди объединяли две квартиры, присваивали им один адрес — допустим, с площадью где-то 200-300 квадратов. Но время прошло, дети выросли и уехали, коммуналка давит.
— Налог на имущество не за горами
— Да! И поэтому люди хотят вернуть первоначальное состояние квартир, уйти в меньшую площадь. Застройщики, например, больших площадей вообще сейчас не делают. В среднем на вторичном рынке покупают квартиры площадью 50-70 кв. метров.
Студии, двушки и трешки
— Не так давно популярными были квартиры-студии.
— Студии тоже представляют сегодня сложный сегмент рынка. Они перешли из первичного на вторичный рынок, их сложно продавать, потому что слишком много предложений, выбор огромен.
Нужно понимать, что покупательская способность у людей начинает проявляться тогда, когда они имеют доход и детей. Соответственно им нужно жить в квартирах побольше. Сейчас в Барнауле наблюдается высокий спрос на двухкомнатные квартиры от 50 кв. метров и трехкомнатные площадью 60-70, максимум 80 кв. метров. Все что больше — сегмент, который продается от полугода
— Неужели так долго?
— 10 лет назад мы, выставив в экспозицию квартиру, продавали её в течение месяца, причем с учетом непосредственно сделки. И это не смотря на большой объем документов, надо было техника вызывать, нужно было много чего подтверждать.
А сейчас даже на кредитные решения в банке дается 3 месяца, потому что люди выбирают из огромного количества вариантов и не могут определиться.
Цена не меняется
— Что произошло с ценой квадратного метра в целом? Вы говорите, что стабильность эта выражается и в цене...
— Да, мы наблюдаем стабильную ситуацию на рынке. На протяжении 1.5-2 лет цена держится примерно на одном уровне. Если мы говорим о росте цены, то разница заключается лишь в том, что тогда от заявленной цены торговались на 100-200 тыс рублей, а сейчас — на 20-50 тыс. Поэтому нельзя говорить, что цены выросли.
Если говорить о падении цены, то уменьшалось предложение в рамках ликвидности объекта, то есть в соотношении "квартира с ремонтом — без ремонта". Правда, не стоит забывать о влиянии первичного рынка.
Цена "первички" сейчас подросла до цены "вторички". Почему увеличился спрос на вторичный рынок? Потому что сумма дохода при инвестировании снижается и в таком случае, а люди готовы сразу приобрести готовое жилье с ремонтом и заселяться.
Подогрев рынка
— Вы отмечаете стабильность на вторичном рынке. Но согласно статистике, доля "вторички" в Барнауле выросла примерно на 10% в сравнении с прошлым годом и сейчас составляет 70%. Об этом, если не ошибаемся, было заявлено в августе. Не наблюдается ли и сейчас тенденция роста спроса?
— Об этом не случайно сказали именно на восьмом месяце: из-за перехода на эскроу-счета на рынке были заблокированы продажи нескольких тысяч квартир. Людям нужно было решать ситуацию здесь и сейчас.
Продавая свою квартиру, они хотели вложить капитал в жилье, которое в будущем сдавалось бы в аренду. Поэтому они дружно побежали на вторичный рынок. Именно поэтому вырос спрос и цена подросла в августе. Мы очень ждали повышения предложений по спросу в ноябре-декабре, но пока его не наблюдаем.
Кроме того, спрос на нашем рынке всегда подогревается сезонностью. В начале осени мы замечали рост предложений по спросу: дети поступили в школу, сельское хозяйство реализовало свой урожай — в рынок пошли деньги.
Сейчас мы наблюдаем стагнацию. Объявление о продаже жилья висит по 2-3 месяца. Ждем, пока наш покупатель до нас дойдет, хотя ипотека сегодня позволяет использовать кредитные ресурсы за 6% годовых — и что только не придумывают банки, чтобы стимулировать спрос. Но даже такая дешевая ипотека сегодня вторичный рынок подогревает слабо
В поиске стимулов
— Как раз следующий вопрос связан с драйверами продаж. Сегодня государственные инструменты поддерживают вторичный рынок в тонусе? Позволяют увеличивать число сделок? Например, была государственная программа по стимулированию рождаемости (второй - третий ребенок), раньше были военные сертификаты. А что сейчас является драйвером?
— Сейчас нет такой массовости молодых семей с третьим ребенком, чтобы они могли как-то влиять на рынок.
Военные - люди прагматичные. Для приобретения квартиры они могут выбрать любой регион в России, и крайне мало военных пенсионеров, которые хотели бы возвращаться после выхода на пенсию в Алтайский край.
Программа расселения из ветхого аварийного жилья практически не работает. Словом, сейчас нет ни одной госпрограммы, которая могла бы подогреть вторичный рынок нашего края. А если и есть, то они направлены на молодые семьи.
А молодые люди, конечно, выбирают первичный рынок. Но давайте посчитаем: молодой семье нужна как минимум двухкомнатная квартира — это примерно 1,8 млн. рублей. При этом 700 тыс. им дает государство, нужна еще ипотека на 1,1 млн — это ориентировочно 11-13 тыс. рублей платеж в месяц. Поэтому, конечно, молодые семьи среди клиентов тоже встречаются нечасто.
Страшная миграция
— Скажите, миграция населения сейчас сильно влияет на вторичный рынок? То есть, условно говоря, переезд людей в Барнаул или из Барнаула в Москву и Санкт-Петербург отражается на рынке?
— Этот процесс очень остро отражается на нашем рынке. Ситуация плачевная — каждый пятый, обратившийся в нашу компанию, это человек, который уезжает из Барнаула. Мы, конечно, не весь рынок, наша целевая аудитория — это сегмент "средний-средний плюс".
А приезжают к нам из сел и малых городов Алтайского края. У людей денег ровно 1-1.5 млн рублей, что хватает на покупку жилья эконом-класса.
— А куда переезжают барнаульцы?
— Обычно в Санкт-Петербург. По нашей статистике, это самый популярный город среди барнаульцев для переезда. Наверное, по менталитету и культуре нам он близок. Перемещаются также в теплые районы - Краснодар, Сочи.
На четвертом месте Новосибирск, он географически ближе и роднее, там более качественный уровень жизни. А у кого совсем много денег, те переезжают в Москву. Уезжают от нас люди, которые вырастили детей, поехали с ними учиться, у них есть деньги, возможности.
Мне даже немного страшновато думать об этом, но цифры, о которых говорит наша статистика, показывают, что уезжающих может быть даже больше.
Нет в крае того отраслевого магнита, который позволил бы нам здесь создавать рабочие места, развивать предприятия, формировать достойную зарплату.
Миллион парадоксов
— Еще один важный вопрос хотели вам задать, как эксперту. Существует национальный проект "Жилье", который в том числе касается Алтайского края. Он подразумевает, что к 2024 году мы должны построить и сдать 4,9 млн квадратных метров жилья. Но кто это будет покупать? В среднем 700 тыс. квадратов в год строится у нас, рынок и так избыточен по предложению. А предлагается строить и сдавать по миллиону.
— Если что-то произойдет выдающееся, и поток населения к нам будет прибывать, если наши дети захотят оставаться в местных учебных заведениях и жить именно в Барнауле, то наверное, будет кому покупать эти квартиры. На самом деле застройщики продают активно и быстро —к моменту сдачи дома, как правило, не остается не проданных квартир. Вопрос только в том, что в будущем эти квартиры тоже перейдут на вторичный рынок.
Рынок может подогреть переходящее состояние, вызванное применением эскроу-счетов, когда застройщик будет вводить за свой счет в эксплуатацию объекты, а продавать начнет их позже. Но это палка о двух концах. Либо раскупят весь дом, как только его откроют к продажам, потому что создастся дефицит жилья.
Либо, напротив, жилья будет переизбыток, и тогда возникнет конкуренция между первичным и вторичным рынком. И тогда на рынке будет такое количество квартир, что можно прогнозировать коллапс с точки зрения полного отсутствия желания у покупателя что-то приобретать.
Дело в том, что активность потребителя ежегодно снижается, мы идем к ситуации, когда на рынке будут представлены два сегмента примерно в одинаковых условиях. Поэтому, конечно, хочется думать, что те люди, которые пишут эти госпрограммы и нацпроекты, понимают, что делают.
Ипотека на ипотеку
— Несколько месяцев назад в крае наблюдался пик объема выдачи ипотеки, теперь наблюдается тенденция к спаду. При этом эксперты отмечают, что сегодня растет популярность на так называемую “ипотеку на ипотеку”. Популярна ли она сейчас на вторичном рынке?
— Да, однозначно — закредитованность населения высокая. Каждая третья-четвертая квартира либо была в ипотеке, либо находится там в данный момент. Раньше при ипотечной сделке мы рисковали средствами покупателя.
Мы должны были деньги у покупателя взять, по предварительному договору внести их в банк, снять ипотеку. А что за это время происходило с продавцом - сказать сложно. Он мог поругаться с женой, могло дойти и до летального исхода. В этом были колоссальные риски. Банки нас услышали и начали ипотеку перекредитовывать. Если заемщик желает купить квартиру, которая сегодня находится в ипотеке у одного банка, то, являясь его клиентом, он может получить услугу перекредитации.
Но здесь еще возникает вопрос юридического оформления. Потому что за это время в крае было использовано очень много материнских сертификатов в счет погашения ипотечных кредитов. А что делать, если я в период действия кредита погасила часть ипотеки таким образом?
По окончанию погашения всего кредита мне нужно наделить детей долями, соответственно, у банка возникают большие риски. Как он может перекредитовать объект, который нужно вывести из залога, наделить детей долями, получить постановление органов опеки, и только тогда он подлежит новому кредитованию с новой ставкой?
Сейчас с такими ситуациями мы сталкиваемся часто. А ведь еще нужно понимать, что есть банки, которые выдали ипотеку и ушли с рынка Алтайского края.
Горожане переезжают в центр
— Раньше люди пытались уехать из спальных районов Барнаула в центр. Сейчас нет обратного процесса, в связи с тем, что центр стал переполнен и чрезвычайно загазован?
— Мы видим, что люди стали еще больше переезжать из новостроек в центр, потому что здесь, в центре, появилось новое жилье. Каждый год происходит одна и та же история: дети идут в вуз или школу, родители начинают активно покупать жилье рядом со школами, поскольку ужесточились правила прописки и проживания.
Например, тот, кто купил жилье в Фирсовой слободе и завел детей, столкнулся с тем, что целый день тратит на доставку ребенка в школу, в секции. Поэтому люди стали покупать квартиры в центре, в качестве второго жилья на период учебного года.. Это сегмент покупателей "средний" и "средний+".
Вообще, портрет покупателя значительно изменился. Сейчас при выборе квартиры для людей важны коммунальные платежи, управляющая компания и образ жизни соседей. Раньше покупателями были наши родители, которые приобретали жилье для детей. Или люди в возрасте 30-40 лет, которые уже встали на ноги.
— А какой портрет покупателя жилья сегодня?
— Это активные люди, которые ездят по миру, которые могут сесть и уехать куда-нибудь далеко на выходные. Им сейчас нужно ликвидное жилье небольшой площади. Такое жилье, которое необременительно в обслуживании и эксплуатации.
Если наши мамы и папы покупали квартиру один раз и на всю жизнь, чтобы детям и внукам досталась в наследство, то сегодняшний покупатель об этом совсем не задумывается. Он не размышляет о покупке 3-4-х комнатной квартиры.
Он считает: мы лучше детям купим потом однокомнатную квартиру. Современная тенденция такова, что люди живут там, где можно покушать и переночевать. Все остальное время они занимаются чем-то вне дома.
Союз неизбежен?
— Как вы прогнозируете изменение взаимоотношений между застройщиками и риэлторами? Понятно, что у застройщиков сейчас возрастут расходные обязательства — раньше они пользовались деньгами клиента, сейчас таких денег нет. А тратиться на рекламу и маркетинг по-прежнему необходимо. Не думаете в связи с этим, что ваше взаимодействие станет более тесным?
— Вся центральная Россия именно так и думает. Застройщики понимают, что через полтора года дома, построенные по эскроу-счетам, станут конкурентами вторичному рынку. Все эти квартиры также будет размещаться на Avito, которая от этого выигрывает — в неё будет вливаться много денег.
Центральная Россия говорит: ”Нам проще сейчас продавать по эскроу-счетам через риэлторов, потому что это самая дешевая услуга”. Маркетинг — это в среднем 10% от стоимости сметы проекта, банк — это 7-10% от стоимости кредитных средств, а риэлтор — это 3-5% от общего внесенного денежного потока для застройщика.
Местный рынок сегодня разделился на две части, Одна часть застройщиков говорит “Спасибо, мы попробуем сами”, а вторая - “Мы поняли, что лучше работать с риэлторами” и продолжают с нами сотрудничать.
Риэлторы сейчас в выигрышном положении, потому что у нас есть вторичный рынок, мы из него легко переходим в первичный. К нам приходят люди, которые планируют покупать "первичку", хоть мы и занимаемся продажей вторичного жилья.
У застройщика отсутствуют такие отделы продаж — их дорого содержать. Нужны постоянные тренинги, продавцов нужно учить. Если клиент пришел к риэлтору и по принципу "единого окна" получил информацию сразу обо всем рынке, то к каждому застройщику покупатель должен дойти самостоятельно.
И уже на пятом застройщике у него начинает кружится голова, он не может определиться с выбором. Поэтому я очень надеюсь, что наше сотрудничество с застройщиками будет более качественным и крепким.
О чем еще рассказала Марина Ракина
Специальный вопрос
— Марина Сергеевна, давайте попробуем дать прогноз: сколько будет стоить квадратный метр жилья в Барнауле в конце 2020 года?
— Сегодня средняя цена составляет 47 тыс. рублей. Через год, я думаю, должна быть 49 тыс. Пессимистический сценарий — 45 тыс. Все-таки ценовые колебания будут малоощутимы в целом для рынка.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
