Во-первых, практически пустая с точки зрения спроса первая половина года позволила насытить его довольно внушительным предложением. Во-вторых, бизнес требует более комфортных и статусных офисов. Как результат множество площадей за последние полтора-два месяца обрели своих арендаторов. При этом владельцы офисов не спешат повышать цену. Ведь это вновь может привести к оттоку арендаторов и их миграции в более дешевый сегмент.
Учись у умных
В этом году офисный спрос практически полностью сосредоточился в сегменте аренды. Если еще пару лет назад экономически выгодным было приобретение площадей для размещения там сотрудников, то сегодня цена аренды такова, что дешевле и целесообразнее снять офис. "Продажи носят разовый характер. Компании больше стали интересоваться арендой", — комментирует Аркадий Вахлов, индивидуальный предприниматель, работающий на рынке коммерческой недвижимости. "Для большинства компаний нецелесообразно отвлекать существенные средства на приобретение коммерческой недвижимости", — продолжил мысль Владислав Исаев, руководитель пресс-службы инвестиционного холдинга "Финам".
"Учиться нужно у умных, — констатирует Константин Никитеев, директор агентства недвижимости "Ключ-риэлт". — Посмотрите, например, на опыт зарубежных банков, которые открывают свои представительства у нас. Все они предпочитают именно аренду. Это делает компанию мобильной: не может она позволить себе офис такого уровня — съезжает в более дешевый, подрос бизнес — ищет что-то лучшее. А если офис в собственности, то хоть плачь, но содержать его надо".
Эксперты отмечают, что арендатор очень взвешенно подходит к вопросу выбора помещения и его площади. "В 2007 году цена не изучалась столь скрупулезно, как сейчас, — говорит Людмила Гайворонская, помощник руководителя бизнес-центра "Парус". — Сегодня арендатор, который претендует на площадь 200 и более "квадратов", настойчиво диктует свои условия". В свою очередь "поумнели" и собственники офисов. Они нанимают управляющие компании, которые выстраивают отношения с арендаторами. Г-н Никитеев приводит в пример центр "Форум", который, с одной стороны, не очень удачно расположен (на квартал ниже проспекта Ленина), но с другой стороны, грамотно управляется, и его площади не пустуют.
Фавориты и аутсайдеры
Как констатирует "Финам", по итогам января – июля наблюдалось умеренное восстановление спроса, что способствовало некоторому сокращению доли вакантных площадей и росту ставок аренды. "Восстановление носит скорее "точечный" характер, — уточняет Владислав Исаев. — Наибольшей популярностью пользуются современные объекты высокого класса. Здесь действительно наблюдается улучшение конъюнктуры. Ставки в объектах класса А* и В с начала года выросли в диапазоне 10–15%, доля вакантных площадей сократилась в среднем с 20–30% до 5–10%".
В среднем арендная ставка в центре Барнаула в офисах, которые расположены в новых комфортных зданиях, установилась на уровне 500–600 рублей за квадратный метр в месяц. "Одновременно для объектов низкого класса подобные изменения нехарактерны, — продолжает г-н Исаев. — В данном сегменте по-прежнему много вакантных площадей, а ставки остаются на уровне 2009 года или даже демонстрируют тенденцию к снижению". Например, пустуют площади в Доме быта на пр. Ленина (здание устарело, оно неудобно спланировано и часто меняет собственников). Всегда можно найти офис в зданиях на проспекте Комсомольском, 120 и улице Деповской, 7. Причем как подороже с отделкой, так и подешевле без нее.
Специалисты отдела маркетинга управляющей компании "ГЕОмаркет", напротив, говорят, что для Барнаула характерен высокий спрос на дешевые офисы. "Небольшие бухгалтерские, дизайнерские фирмы устраивают маленькие и дешевые офисы в старых домах, например, на ул. Льва Толстого". Эксперты отмечают, что аппетит арендаторов снизился до 10–15 кв. м, ранее это было 20–25 кв. м. Г-н Вахлов отчасти согласен: "Сейчас легко сдать маленький или дешевый офис. К концу лета стало гораздо легче подобрать арендатора на большие площади до 1000 кв. м".
Событие сезона
Открытием нынешнего сезона рынка аренды офисных площадей станет запуск нового торгово-офисного центра "Проспект", сдаваемого на пересечении пр. Ленина и ул. Чкалова. Участники рынка боялись, что новичок обрушит установившийся порядок цен, однако этого не произошло. Проанализировав рынок, собственники приняли решение установить ценник на отметке 780–1 000 рублей за "квадрат". Они объяснили это тем, что здание имеет уникальное расположение в центре города и пока единственное в Барнауле с собственной подземной парковкой для автомобилей. А, например, у того же офисного центра "Премьер" с парковкой проблемы.
Других громких событий на рынке офисной недвижимости в этом году не предвидится. Собственники не намерены поднимать арендную плату до конца года и даже в начале следующего. Новых зданий вводиться не будет. "На наш взгляд, подобная ситуация в среднесрочный период может привести к росту дефицита предложения, — дает прогноз Владислав Исаев. — Но, естественно, это будет происходить только по мере восстановления массового спроса".
* Имеется в виду офис класса А, характерный для Барнаула. По московским меркам это скорее В+.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
