Рынок строящихся квартир в Барнауле и Алтайском крае сжимается. По данным Алтайкрайстата, за первые пять месяцев 2016 года в эксплуатацию введено на 11% меньше квартир, чем в прошлом. Скорее всего, ввод будет падать и дальше. На текущие стройки потрачено на 9,1% меньше средств, чем в январе – мае прошлого года. Падают продажи квартир в новостройках. В таких условиях застройщикам жизненно важно максимально точно отвечать на запрос покупателя.
Студии всегда в цене
В России регулярно случалась "мода" на дома с маленькими квартирами. Это было и экономическое, и социальное решение. Строительная отрасль получала мощный заряд на развитие, а люди — жилье. Так, например, появились хрущевки.
Последний всплеск строительства квартир-"малышек" пришелся на реализацию федеральной программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. В 2009 году край получил 893,7 млн рублей на расселение почти 3 тыс. жителей 127 аварийных домов и 57,6 млн рублей добавил из своего бюджета. Старые "квадраты" меняли на новые в соотношении один к одному. Дополнительную площадь предлагалось оплатить переселенцам. У большинства денег не оказалось. Строителям пришлось серьезно подумать, как изменить планировку, чтобы не дарить лишние метры и, упаси Бог, не упустить бюджетные деньги.
Решение нашли, и оно пришлось по вкусу не только переселенцам.
Павел Луценко,
генеральный директор федерального портала “Мир квартир”:
Все чаще молодые люди стараются жить отдельно, покупая в ипотеку или с помощью родителей пусть маленькую, но свою квартирку. Студия считается молодежным форматом: для студентов, молодых специалистов и молодых семей. Бывает, что увеличивающаяся семья покупает небольшую квартиру одинокому родителю-пенсионеру. Или при разводе бывшим супругам нужно срочно разъехаться, а бюджет не позволяет приобрести две полнометражные квартиры. Маленькие квартиры или студии выручают и тут.
В условиях растущего рынка такие квартиры покупали в первую очередь. "Очень часто они рассматривались как варианты для инвестиций — можно было пристроить скопившийся миллион рублей, а потом получать доход от сдачи внаем", — говорит Константин Никитеев, руководитель АН "Ключ-риэлт". Но и в кризис маленькое жилье стоимостью около 1 млн рублей находит покупателя. Такие квартиры проектируют даже в "дорогих" домах, как, например, в новостройке бизнес-класса на ул. Никитина и еще нескольких высотках, которые начали строить в этом году.
Известный в городе предприниматель Евгений Ракшин, совладелец "Марии-Ра", запустил проект, в основе которого принцип малогабаритности. Он намерен построить 16-этажную высотку на пр. Строителей — дом коридорного типа, в котором по 20 квартир на этаже (площадью 23 и 31 кв. метр) стоимостью чуть больше 1 млн рублей. Впрочем, продажа студий здесь была остановлена буквально через несколько дней после старта. О причинах такого решения Ракшин не говорит.
Павел Луценко,
генеральный директор федерального портала “Мир квартир”:
Снижается платежеспособный спрос — падает и средняя площадь. Застройщики стараются предложить покупателям лоты со все более низкой общей ценой, потому что именно они пользуются наибольшим успехом, их всегда легко продать. “Мелкая нарезка” выгодна еще и потому, что цена квадратного метра выше, чем у больших квартир.
По словам Ирины Ильиной, специалиста отдела продаж компании "ВОТЭТОДОМ", если у студии удачная планировка, то продать ее не составляет труда даже в кризис: "В доме на улице Шумакова два стояка распланированы под студии. Из 50 квартир меньше чем за год продано около 40. Мы довольны результатом и продолжаем планировать такое жилье в других новостройках".
Константин Никитеев,
руководитель АН "Ключ-риэлт":
Как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию проданы практически все квартиры площадью меньше 30 “квадратов”. Остаются самые неликвидные варианты, например на первом и последнем этажах. Двух- и трехкомнатных квартир не продается гораздо больше, и это невыгодно для строителя: затраты на их содержание в новом доме несет он.
Цифра
23,1 кв. метра — такова общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Алтайского края в 2015 году, сообщает Алтайкрайстат.
Будущие гарлемы
Однако, несмотря на, казалось бы, прочные позиции малогабариток, сегодня ситуация начинает меняться. Построенные квартиры вливаются во вторичный рынок, который и так насыщен хрущевками, гостинками, кухнями-прихожими и студиями последнего поколения. Сейчас в компании "Союз" отмечают, что малогабаритное жилье насытило рынок.
Александр Мишустин,
зам генерального директора ИСК "Союз":
Если мы продолжим массово строить маленькие квартиры, они прибавятся к тем, что уже есть. А спрос и цена на них падают.
Действительно, по данным портала "Недвижимость Алтая", за последние полтора года стоимость маленьких квартир на вторичном рынке упала примерно на 15%. Полноценные одно-, двух- и трехкомнатные варианты потеряли только около 9% от своей цены. Более того, "Мир квартир" сообщает, что сейчас количество студий, выставленных на продажу в новых домах, значительно больше, чем на "вторичке", — 11,5% против 2,5% соответственно (от общего числа объектов).
Александр Мишустин,
зам генерального директора ИСК "Союз":
Первые дома квартала “Времена года” построены по старому принципу. Там хоть и не много студий — по одной-две на этаже, но они есть. Новые дома мы планируем предложить с другой планировкой. Для этого изучаем спрос, ищем оптимальные решения.
"Я считаю, что студии и другие варианты небольших квартир не нужно строить вообще. Их и так достаточно", — продолжает Юрий Гатилов, руководитель компании "Жилищная инициатива". Именно он на обсуждениях планировок для переселенцев из ветхого и аварийного жилья выступал наиболее эмоционально, предупреждая, что многоэтажки из студий — это будущие "гарлемы" и социальная бомба. "В таких домах проблемы повсюду. Там даже оплату за коммуналку толком собрать не удается, люди просто не платят, а дом приходит в негодность, — говорит Гатилов. — Мы строим дома с просторными квартирами. И время доказало — это позволяет создать комфортное социальное пространство".
Цифра
От 700 тыс. до 1,2 млн рублей стоят студии в Барнауле.
Намек понят
У тенденции сокращения строительства студий есть и другая причина. Порталу РБК глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков сообщил, что рынок недвижимости ждут перемены, не связанные с падением в экономике. На смену молодым семьям, которые массово скупали дешевые квартиры, придут те, кто созрел для улучшения жилищных условий. Новые покупатели нацелятся на жилье повышенной комфортности в престижных районах. "Я полностью согласен с этим утверждением", — говорит Юрий Гатилов.
Ирина Ильина отмечает, что на первичном рынке очевиден дефицит трехкомнатных квартир обычных размеров — около 80 квадратных метров. В отделе продаж "Жилищной инициативы" также подтверждают, что "трешки" находят покупателя. В том числе благодаря владельцам жилищных сертификатов. Особенно высок спрос со стороны военнослужащих. В общей сложности они располагают суммой около 3 млн рублей и готовы купить для своей семьи полноценную трехкомнатную квартиру.
Но пока только две строительные компании города — "ЖИ" и "Союз" — заявляют, что намерены строить преимущественно большие квартиры. Другие в силу сложившихся обстоятельств отказываются от таких вариантов.
По мнению Константина Никитеева, застройщики находятся в постоянном поиске, какой вариант будут лучше всего покупать: "Важно предложить свою фишку, создать уникальный объект, который будет выделяться на рынке среди прочих. У “Алгоритма” выстрелили “евродвушки”, и сейчас они пробуют “евротрешки” маленькой площади. У “Жилищной инициативы” конек — это трех- и четырехкомнатные квартиры площадью около 100 “квадратов”".
Российский аналитик Геннадий Стерник сообщил gazeta.bn.ru, что ключ ко всем прогнозам — это платежеспособный спрос. А поскольку в этом отношении погода на рынке ожидается пасмурная, те, кто мечтает о просторном жилье, будут вынуждены довольствоваться малым. Пока.
Факт
За последние полтора года больше всего в цене потеряли квартиры типа "кухня-прихожая" — минус 15%. Из них 12,5% в этом году. Меньше всего — четырехкомнатные варианты, минус 8,4%, сообщает "Недвижимость Алтая".
Однако эксперты говорят, что большие по площади квартиры просто снимают с продажи в период кризиса. Состоятельные собственники не нуждаются в быстрой продаже, поэтому предпочитают подождать.
Структура предложений квартир в Барнауле
Самое важное - в нашем Telegram-канале
