- Мы инвестировали средства в объекты на Солнечной поляне, на ул. Малахова, 148, Взлетная, 9, Балтийская, 1 и пр. Социалистический, 52, - начал Андрей Герфанов. - Обо всех своих намерениях заключить договора с физическими лицами мы оповещали заказчика — МУП "Барнаулкапстрой" ("БКС"). И заявления руководства МУПа о том, что ему не было известно о заключении договоров с физлицами, просто не уместны хотя бы в силу того, что одним из дольщиков являлся начальник отдела по экономике "БКС" Алексеенко.
Сейчас я могу признать, что схема нашей работы с "БКС" мною тогда была недостаточно оценена с точки зрения рисков, особенно в части взаимоотношений с физическими лицами. Но в 2005-2006 годах представить себе, что я подам в суд на эту структуру, было нереально - ассоциировалось она со словом власть.
- На суде и в других инстанциях говорилось, что вы не имели права привлекать средства дольщиков. Почему все-таки привлекали?
- С банками работать было сложно, собственных оборотных средств у нас не было. Единственный вариант — заемные средства граждан. По ФЗ № 214 правом привлечения таких денег обладал только "Барнаулкапстрой" - земельные участки были у него. Но он напрямую работать с гражданами не хотел. В ходе судебного процесса Зинаида Герасимович, руководитель МУПа, поясняла, что "БКС" не мог заключать договора с физлицами, потому что у него не было для этого персонала. В этом месте в суде повисала пауза. Как предприятие с миллиардным оборотом не имело возможности создать штат для работы с дольщиками?
- Как выглядела схема взаимодействия "ЖСК-173" с "Барнаулкапстроем"?
- "БКС" выступал как заказчик-застройщик. Для того, чтобы подготовить площадку, "ЖСК-173" заключал с "БКС" договор инвестирования, согласно которому обязывался проинвестировать определенную стадию строительства. Сам заказчик при такой схеме ничего не оплачивает, все работы оплачивает инвестор, в том числе 3,25% от проинвестированных средств – заказчику за оформление документации. Однако на практике мы сами, а не заказчик, занимались сбором документов и решением всех сопутствующих проблем.
Затем "БКС" находит генподрядчика, поскольку сам ничего построить не в состоянии, и заключает с ним договор генподряда. Генподрядчиком был также "ЖСК-173". Оплата по договору генподряда производилась по зачетной схеме: “БКС” стоимость выполненных по договору подряда работ не оплачивал "живыми" деньгами, а зачитывал нам как инвесторам в погашение задолженности по договору инвестирования. Т.е. фактически мы инвестировали сами себя: строили объект, закупали на свои и привлеченные средства материалы, выплачивали налоги и т.д. Прав на этот объект мы не имели: по договору инвестирования мы лишь имели приоритетное право на заключение в дальнейшем договоров долевого участия (ДДУ). Причем возможность реализации нами наших прав в части заключения ДДУ целиком и полностью зависела от воли “БКС”. Таким образом даже проинвестировав определенную сумму денег в объект строительства мы не могли передать на эту сумму права требования гражданам.
- Какие конкретно события положили начало краху компании?
- Сначала схема работала нормально. "ЖСК" строил объекты, и по мере строительства проводились взаимозачеты. Затем мы ехали с представителем МУПа в регцентр и заключали договора долевого участия между "Барнаулкапстроем" и "ЖСК-173", в котором уже фигурировали квартиры (как правило, это было 20 квартир). А следующим шагом был договор, по которому "ЖСК-173" переуступал право требования квартиры физическому лицу по договору цессии.
В 2007 году "БКС" заключил с нами договоры инвестирования и генподряда по объектам на ул. Малахова, 148, Балтийской,1 и ряду других. Но чуть раньше, в июне этого же года, как я узнал позже, "БКС" заложил эти участки в Сбербанке под кредит в 1,3 млрд. рублей. Заложив землю, "БКС" лишился права заключать ДДУ, и вся схема распалась.
Цепная реакция
- В "Барнаулкапстрое" не объясняли вам, почему они это сделали?
- В "БКС" обещали, что все будет нормально, надо подождать. Представить, что тебя обманывают, понимая, что ты говоришь с властью, было невозможно... Граждане приходили в "ЖСК-173", платили деньги и забирали предварительный договор с согласованной датой получения ими договоров цессии. Подходит срок – март 2008 года. Люди требуют: "Дайте мне договор цессии!" Мы объясняем, что есть такая закавыка. Одни были готовы подождать, другие пошли в суд, где договор признали ничтожным. Люди потребовали вернуть деньги. Один, два, три человека… В 2009 году пошла цепная реакция. После принятия судами решений по искам физлиц приставы арестовывали материалы, счета, основные средства. Вложенные в объекты деньги оказались заморожены.
- Строительство дома на Малахова замедлилось из-за того, что в проекте были ошибки. Кто, на ваш взгляд, был виноват в этих ошибках?
- Проект дома на Малахова готовился по заказу "БКС". И в 2008 году там действительно обнаружилась ”ошибка”: выяснилось, что "грунты в этом месте непригодны для такого строительства". Я поехал в Москву. В НИИ им. Герсиванова на кафедре Ю.А. Багдасарова, известнейшего ученого в сфере строительства, его помощник рассчитал, и выдал мне исходные данные для проектирования фундаментов, добавив: "Скажите, пожалуйста, вашим местным специалистам, что они…" (Герфанов трижды стучит по столу. - Прим. "ВД"). Он сказал, что в нашем городе почвы нестандартные, поэтому мы должны брать за основу расчеты, сделанные опытным путем. С апреля по сентябрь 2008 года мы не строили, а занимались тем, что выполняли работу за заказчика – МУП "Барнаулкапстрой". Если бы мы ее не сделали, на объекте поставили бы крест.
- В приговоре есть сведения, что вы финансировали спортивные мероприятия, городские праздники, а "ЖСК-173" арендовал помещение у кооператива с тем же названием, разве это не наносило ущерб стройке?
- Деятельность всех фирм, на которые я имел влияние ("ЖСК-173 "Ключ", ЧОП "Скала", "Спарк", "Профиль-сервис", "СТК") была абсолютно прозрачной. Финансовые взаимоотношения между компаниями не скрывались и были общедоступны. Эту деятельность на предмет законности и чистоты оценивали и Сбербанк при прохождении аккредитации, и конкурсный управляющий Родионов, давая заключение об отсутствии у меня умысла на преднамеренное банкротство.
Что касается нашей благотворительной деятельности, то многое я делал на свои собственные средства. Это организация и оплата ремонтных работ в 42-й школе, и помощь детям из малообеспеченных семей. Это пожертвования на обустройство Иоанно-Кронштадского монастыря и новогодние подарки детям, живущим при монастыре.
- Ваша высокая зарплата входила в стоимость квадратного метра?
- Моя зарплата в ООО “ЖСК-173 “Ключ” составляла 35 тыс. рублей в месяц, что обуславливалось строительными объемами компании. Кроме этого, я имел доходы от оконного бизнеса, позволявшего мне и путешествовать, и подарить компьютер победителю детского турнира. В апреле-июне 2009 года вырученные от продажи доли в этом предприятии средства я передал дольщикам Социалистического, 52.
Я полагаю, что один из моих “доброжелателей" во время доследственной проверки пояснял работникам полиции, что я однажды снял большую сумму денег с банковской карты. Он рассудил, возможно, исходя из собственного опыта: "Где я мог взять эти деньги? Наверное, в "ЖСК". Предварительное следствие, проверив это утверждение, обнаружило, что ни в мой адрес, ни в адрес главного бухгалтера или иных лиц незаконных оплат не было. В суде я представил выписку со счета своей кредитной карты с 1 января 2006 года по настоящее время, которая в полном объеме показала происхождение моих доходов.
Благодетель или бизнесмен
- В дальнейшем вы пытались в арбитражном суде взыскать с "БКС" более 400 млн. рублей, но все процессы проиграли. Как вы это прокомментируете?
- Предчувствуя негативные события, я подготовил пакет документов, определяющих объемы работ по формам отчетности КС-2 и КС-3, согласно которым стоимость выполненных работ составила 423 млн. рублей. Мы пытались взыскать эту сумму в рамках договора подряда, но суд посчитал зачетную схему законной и указал, что подрядные работы оплачены зачетами по договорам инвестирования. Да, нам отказали. Но! МУП "Барнаулкапстрой" в ходе процесса согласовал увеличение наших инвестиций по Солнечной поляне с 56 млн. рублей до 86 млн. рублей, подтвердил инвестиции "ЖСК-173 “Ключ" по объекту Балтийская, 1 в сумме 32 млн. рублей, по Взлетной, 9 в сумме 181 млн. рублей. Он признал объем инвестиций по Малахова, 148 в сумме 72 млн. рублей.
В решении суда подрядные суммы были оценены как инвестиционные — то есть как средства, вложеные дольщиками. Это решение стало основой для заключения в мае 2012 года мирового соглашения между НП "Дольщики Малахова, 148" с одной стороны, конкурсного управляющего Родионова и МУП "Барнаулкапстрой" с другой.
Арбитражный суд определил, сколько средств и когда “ЖСК-173 “Ключ" проинвестировал в строительные объекты. Но к "Барнаулкапстрою" у меня остались вопросы. Так, на Взлетной 9, на июль 2009 года оставались без договоров 15 квартир примерной площадью 1 тыс. кв. метров.
При том, что на 1 июля 2009 года, согласно оценке руководства "БКС" и директора "Барнаулстроймонтаж" Молоткова стоимость работ до сдачи дома в эксплуатацию равнялись 7-8 млн.
Рублей. Зинаида Герасимович совместно со своим работником Крошиной создают ООО "Барнаулкапстрой", заключают между этими двумя "капстроями" договоры долевого участия и без оплаты
передают право требования указанных выше квартир третьим лицам.
Предварительное следствие и краевая прокуратура, к сожалению, не сочли возможным досконально разобраться в этом вопросе.
Также в арбитражный суд мной были представленны платежные документы "ЖСК-173 “Ключ", подтверждающих факт оплат по договорам инвестирования с МУП "Барнаулкапстрой". Требование провести акт сверки по расчетам между компаниями "ЖСК-173 “Ключ" и “БКС” осталось неисполненным.
- Но дольщики-то считают, что виноваты именно вы...
- Оперируем только фактами. Дом по Малахова, 148 успешно достроен. Площадь дома - 17,8 тыс. кв. метров. Согласно документам, подписанным сторонами, подрядные работы были выполнены на 326 млн. рублей. Плюс проектирование (5 млн. рублей), работы по демонтажу (8 млн. рублей) и прибавим “наши инвестиции” - 72 млн. рублей. Иных работ по данному объекту не проводилось. В итоге получается 411 млн. рублей, а доля в этом инвестиционном проекте составила - 3 118 кв. метров.
Если разделить 411 млн. на 17,8 тыс. кв. метров, стоимость одного “квадрата” составляет 23 тыс. рублей. Дольщики получили от "БКС" квартиры по 38,6 тыс. Кто он этом случае “БКС”: благодетель или бизнесмен? При этом согласно акту ввода объекта в эксплуатацию "БКС" стоимость жилого дома на Малахова, 148 - 546 млн. рублей. На что ушла разница в 136 млн. рублей? Напомню, что завершение строительства финансировалось в том числе из краевого и муниципального бюджета
- Будете ли вы предъявлять иски к "Барнаулкапстрою"?
- Получив протоколы судебных заседаний, сделав оценку документооборота я буду подавать заявление в прокуратуру. Мои права нарушены и я намерен их отстаивать: у меня были похищены квартиры по Взлетной, 9, разграблена компания.
Продали за копейки
- Конкурсное производство по "ЖСК-173" закончилось. Как вы оцениваете его результаты?
- После того, как была введена процедура наблюдения, были сняты аресты на счета и имущество, можно было готовить бизнес-план по оздоровлению, предъявлять его кредиторам. На собрании кредиторов я говорил, что нельзя принимать решение о ликвидации компании, потому что активы будут реализованы за копейки и никто ничего не получит. Однако Сбербанк как кредитор, имеющий большинство голосов (сумма долга 53 млн. рублей), проголосовал за ликвидацию. Решение банк принял в пользу "БКС", который был должен им 1,3 млрд. рублей.
Что в итоге? Офис компании площадъю 250 кв. метров и стоимостью около 8 млн. рублей продан за 1 млн. 44 тыс. рублей – г-ну Перязеву, другу конкурсного управляющего. Трех- и двухкомнатные квартиры, которые мы покупали под расселение, проданы за 220-350 тыс. рублей. Так Середа В.М., сестра Середы К.М. работника Сбербанка, входившего в совет кредиторов "ЖСК-173 “Ключ", приобрела две квартиры в доме по Партизанской 70-б. Квартира площадью 64 кв. метра - 346 тыс. рублей, вторая квартира площадью 44,8 кв. метров - 242 тыс. рублей.
Две квартиры в двухэтажном доме в центре города с землей в восемь соток продали в целом за 3,500 млн. рублей. Сегодня агентства недвижимости продают их за 18 млн рублей. Автомобильный парк, подъемные краны ушли по цене металлолома.
- Сколько всего выручил конкурсный управляющий от продажи недвижимости?
- 4 млн. 545 тыс. рублей за офис и шесть квартир. Еще одну квартиру (над офисом) изначально выставили на торги за 300 тыс. рублей, но я, узнав об этом, пришел к покупателю Перязеву С.Г. и сказал ему в глаза: “Ты у меня деньги из кармана воруешь, поэтому имей в виду — будешь объясняться в соответствующих органах”. Она была снята с торгов, а в дальнейшем продана за 2,68 млн. рублей. Догадайтесь кому.
Специальный вопрос
- Смогли бы вы достроить все дома в период, когда начался финансовый кризис, если бы "БКС" не прекратил регистрировать договора долевого участия?
- Конечно. Ситуация была создана искусственно, и она никак не была связана с финансовым кризисом. Подчеркиваю, мы были готовы работать, поставщики были готовы поставлять материалы по взаимозачетам. Мы зарабатывали на социальных объектах; строительстве краевой клинической поликлинники, средней школы в селе Завьялово, и полученную прибыль направляли на оплату работ по строительству жилых домов. Коллектив, а это 146 специалистов, работал. Мы старались, хотя и на бреющем полете, пройти эту ситуацию. Но нарастающий вал исков по возврату средств дольщиков и, как следствие, - исполнительные листы, арест счетов и активов компании полностью блокировали деятельность предприятия. На 1 июля 2009 года судами Барнаула были выданы исполнительные листы в адрес "ЖСК-173 “Ключ" на сумму около 27 млн. рублей. "ЖСК” не мог распоряжаться своими средствами, проинвестированными в объекты "БКС" в сумме, превышающими 170 млн. рублей.
О чем еще рассказал собеседник
О дальнейших действиях
- Я взял себе девиз: следуя истине, истину постигнешь. Сегодня у меня период, когда можно собирать камни, оценить свою жизнь и тех людей, с которыми ты живешь. Многое в нашей жизни наносное. И когда это наносное отпадает, ты думаешь — и слава богу. Чтобы быть счастливым, не обязательно иметь что-то, но цель необходима . Есть возможность иметь больше — хорошо, но не в этом счастье. Мы живем, чтобы совершенствоваться, делать то, что по душе. А что касается бизнеса… Поживем-увидим, а пока суды еще не закончены и точку ставить рано.
О следствии по делу
- То, что отказалось проверять следствие, мы смогли в полном объеме реализовать в стенах суда. Мы предоставили полученные чудесным образом документы (договоры инвестирования, генподряда, акты выполненных работ, договоры по расселению с их оплатой, переписка с прокуратурой, органами исполнительной власти, “БКС” и т. д.), которые следователи в свое время передали конкурсному управляющему Родионову. Он их хранил в вагончике на территории "Востокбурвода". Коробки, в которых они находились, были не запакованы, не опечатаны, что в ходе суда и подтвердил эксперт. В этих документах я нашел много материалов, которые в дальнейшем легли в основу оправдательного приговора. Они дополнительно подтверждали, что я не имел намерения и не похищал денежные средства граждан, напротив, моя компания инвестировала их в объекты. Следователи же эту документацию не анализировали и не оценивали. Более того, ввиду отсутствия документов на арбитражном суде (следствие нам их не выдавало даже в копиях), часть проинвестированных нами средств (читай: средств граждан) была просто "подарена" "Барнаулкапстрою".
Справка
Андрей Гарикарамович Герфанов родился 17 января 1966 года в Барнауле. После окончания школы № 64 работал в литейном цехе "Трансмаша". Был членом бюро Железнодорожного райкома ВЛКСМ. Службу в армии проходил в Германии.
Затем работал водителем в "Зелентресте", "Автоколонне 1243" на городских маршрутах. В 1990-х годах занялся бизнесом: розничной и оптовой торговлей товарами народного потребления. “Первый "миллион" моя компания "Арина-Гер" заработала в 1993 году”, - вспоминает г-н Герфанов. Одновременно он работал водителем замдиректора завода "Химволокно". В 1996 году был выбран председателям жилищо-строительного кооператива завода, достроил пятиэтажный дом, начатый предприятием. Жилищо-строительный кооператив №173 "Ключ" создан в 2000 году, Андрей Герфанов был членом этого кооператива и его председателем.
Женат, трое детей.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
