Ситуация в отрасли должна бы стабилизироваться с запуском программы "Жилье для российской семьи" и льготной ипотеки, адресованной только "первичке". Однако строители пока не делают ставку исключительно на бюджетные деньги. Потребуется и административный ресурс, чтобы не допустить заморозки объектов.
Причины ситуации на "первичке"
Сергей Сухоруких, директор компании "Карнеол" сообщает, что его компания на 50% сократила объемы строительства в этом году. И он не одинок.
Александр Мишустин,
первый замдиректора ИСК "Союз":
Мы запланировали сокращение темпов ввода жилья к уровню прошлого года на 30-40%. Пока наши пессимистичные прогнозы не сбываются, но процентов на 30 пришлось упасть. Это, безусловно, связано с сокращением спроса на жилье, что, конечно, не радует. ИСК "Союз" может строить и продавать гораздо больше, но искусственно насыщать рынок мы не будем.
Одна из причин провала продаж на первичном рынке - это ажиотажный спрос в конце прошлого года. Тогда долевки раскупались часто с целью инвестировать средства. Теперь строители опасаются, что, одумавшись, покупатель потребует свои деньги назад. По словам Михаила Фокина, президента Союза строителей Сибири, это не запрещено законом.
Другая причина - ситуация на рынке в целом. Здесь и подорожание строительных материалов, и проблемы с получением кредитов как конечными потребителями, так и самими строителями.
Слабые утешения
В таком состоянии рынок живет менее полугода и пока ему лишь отчасти помогает льготная ипотека (с государственным субсидированием части процентной ставки) под 12% годовых. Инициатива Правительства РФ, конечно, подняла продажи, но в среднем речь идет о 3-4 сделках в неделю. Так, по словам Александра Мишустина в ИСК "Союз" программа помогла отделу продаж "не провалить апрель", однако в других компаниях этот инструмент не выровнял положения дел - развитию программы мешают глубокая закредитованность населения, снижение доходов, повышение стоимости продуктовой корзины и т.д.
Другой инструмент, который предусмотрительно разработан Минстроем РФ накануне кризиса 2015 года, - госпрограмма "Жилье для российской семьи". Она должна с одной стороны обеспечить ряд социально незащищенных слоев населения относительно дешевым жильем по цене 35 тыс. рублей за кв. м, а с другой - поддержать застройщиков за счет компенсации затрат на строительство сетей из госбюджета. Но по словам Михаила Фокина, которые приводит "Российская газета", есть ряд препятствий для реализации этой программы, особенно в Барнауле.
Эксперт рассказал, что одна из проблем в том, что цена квадратного метра в рамках программы заметно ниже рыночной - 35 тысяч рублей. Для сравнения, студии в доме, что в мае начали строить на ул. Интернациональной, 18 в Барнауле предлагаются по цене от 45 тыс. рублей за кв. м. Более того, чтобы получить компенсацию, застройщикам еще нужно обосновать цену "квадрата".
Михаил Фокин,
президент Союза строителей Сибири:
Для этого в городе должен быть генеральный план застройки, план обеспечения инженерной инфраструктурой. А у нас городов с полным пакетом документов очень мало. Так что соблюсти все условия программы будет сложно. Барнаул пока в нее не вошел, поскольку себестоимость жилья здесь значительно выше заявленной. А в Новоалтайске (там в программу вошли два проекта) сложно набрать столько льготников, имеющих право и возможность приобрести жилье по этой программе. Пока муниципалитет не подготовил списки участников, хотя уже дал согласие на строительство "программных" домов.
Михаил Фокин.Дмитрий Кудрявцев
Кризисный минимализм
Своеобразным лицом кризиса 2015 года, видимо, станут дома с очень маленькими квартирами. Сегодня сами застройщики переориентируются на подобные объекты - высотки коридорного типа, в которых "нарезаны" студии по 18-20 кв.м. А также им помогают частные инвесторы, выкупая крупногабаритное жилье на первых этапах строительства и переделывая его в студии.
Александр Мишустин,
первый замдиректора ИСК "Союз":
Сейчас практически встали продажи больших по площади квартир. Если 1,5 миллиона рублей человек может заплатить за долевку, воспользовавшись ипотекой, то 3 и более - это уже проблема. Поэтому строители вынуждены планировать новые дома с маленькими по площади квартирами. По моему мнению, это не правильно. Семьи будут расти и им рано или поздно потребуются большие площади. Опять же на рынок периодически выходят локальные сегменты покупателей, которые интересуют большие квартиры. Это, например, получатели военной ипотеки. И если сейчас строители начнут строить маленькие квартиры, то завтра им нечего будет предложить покупателям.
Краткосрочный прогноз
Утешает одно - инертность строительного рынка. Она не позволяет в одночасье свернуть проекты, которые начались еще два-три года назад. Как результат мы видим начало строительства новых домов. Продолжается работа и над ранее анонсированными крупными жилыми объектами. Это кварталы в районе новостроек, квартал на месте бывшего стадиона "Локомотив", а также целый ряд точечных объектов: высотка на месте бывшей школы на горе, десятиэтажка на ул. Интернациональной, жилой массив "Парковый", и т.д.
Как надеется Михаил Фокин, при условии, что кризисные явления закончатся в этом году, "как то прогнозируют специалисты в макроэкономике", строительная отрасль довольно быстро наверстает упущенное в первом полугодии 2015 года. Однако провала объемов ввода жилья не избежать. И это уже факт. И примечательно, что сейчас строителей волнует даже не это.
Александр Мишустин,
первый замдиректора ИСК "Союз":
Ряду компаний может потребоваться административный ресурс, чтобы справиться с ситуацией. И я надеюсь, что администрация вовремя среагирует на возможные проблемы честных застройщиков. В кризис 2008 года этого не получилось. С рынка ушел, например Игорь Алферов ("Альфа-инвест"), обанкротился еще ряд крупнейших застройщиков. А компании были вполне жизнеспособными. Просто им не помогли вовремя перекредитоваться.
Отметим, что цена предложения на первичном рынке пока не снижается.
Факт
Падают темпы работ на объектах с низким уровнем готовности, запланированных к вводу в 2016-18 гг. Это происходит потому, что капиталы с таких площадок изымаются и перенаправляются на достраивание объектов, почти готовых к вводу: подвести дольщиков, уже ожидающих заселения, никак нельзя.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
