Услуга сотрудникам
Михаил Фокин, руководитель "Инвестиционной компании — АКХС", рассказал, что предприятие работало по договорам инвестиционного займа. Деньги на строительство домов давал Сбербанк под залог имущественных прав. Когда дом вводили в эксплуатацию, кредитный комитет получал в залог квартиры, оформленные в собственность застройщика. Когда находился покупатель, банк выводил их из-под залога, и покупатели могли оформить право собственности.
"В начале 2000-х на рынке строительства жилья это была распространенная практика. Мы без проблем таким образом сдали два дома в Новосибирске, еще несколько в Барнауле — реализовали тысячи квартир. Долевками мы никогда не торговали. Продавали только готовые объекты, потому что не хотели обжечься на “обманутых дольщиках”", — поясняет Фокин.
Появление девяти семей, которые не могут оформить жилье в собственность, он объясняет тем, что предприятие оказало услугу своим же сотрудникам: по договору выкупа (заключены с 2007 по 2009 годы) компания заселила их в готовые квартиры и позволила постепенно рассчитываться за них.
"Почти все они отдали всю сумму, а остатки перед банкротством мы перечислили с оборота компании", — говорит Фокин. Однако кредитный комитет, который должен был вывести их из залога, не состоялся. Эксперт объяснил: тогда в Новосибирске создали Сибирский банк Сбербанка, и алтайское подразделение перешло в его подчинение. Спорная сумма была небольшой — около 28 млн рублей при общих претензиях более 1,5 млрд, поэтому решение вопроса отложили. К тому же, говорит строитель, конкурсный управляющий на заседаниях арбитражного суда заявлял, что проблем по физическим лицам не будет.
Важно, что когда дома сдавали в эксплуатацию, квартиры оформляли в собственность АКХС, уточняет юрист Дмитрий Косов, представляющий интересы 40 несостоявшихся собственников. "После того как АКХС заключил договоры с гражданами, он без их ведома передал квартиры в залог Сбербанку. Кредитор же не проявил должной добросовестности, разумности и осмотрительности при заключении сделки залога квартир", — говорит Косов. Он рассказал, что сотрудник Сбербанка не был на объекте перед тем, как оценить его и оформить залог: "Если бы он сделал это, то увидел, что там живут люди, а они узнали бы, что их имуществом интересуется банк".
Судебная коллизия
Позиция банка в этом вопросе нейтральная. Altapress.ru получил официальный ответ на запрос о том, почему квартиры, в которых с 2009 года проживают семьи, оказались в конкурсной массе обанкротившегося застройщика. Банк сообщает: таково решение краевого арбитражного суда, оно обосновано тем, что на момент банкротства АКХС обременения на данные квартиры в госреестре прав на недвижимое имущество не значились. Таким образом, "банк исполняет решение суда, и только решением суда обременение может быть снято".
Комментируя позицию Сбербанка, Дмитрий Косов говорит о том, что в суде кредитор заявляет о своем принципиальном намерении получить деньги. "В декабре 2015 года Сбербанк получил 101 млн рублей за реализацию последнего имущества банкрота. В предварительных судебных заседаниях проговаривалось, что часть из этих денег направят на то, чтобы квартиры вывести из конкурсной массы. Мы были воодушевлены такими перспективами. Но этого не произошло. Сегодня банк открыто заявляет, что обратит взыскание на квартиры граждан и выселит их. В силу этого семьи лишатся своего единственного жилья", — говорит Косов.
В свою очередь Михаил Фокин поясняет: "Банк не может принять решение списать деньги в счет квартир, поскольку дело в суде. А суд не принимает решения, потому что боится, что банк будет его обжаловать. Судебной практики на этот счет нет. Прогнозировать ситуацию сложно".
"Мы уже решить не в силах"
Очередное заседание суда назначено на конец августа. Тем временем во всех девяти семьях понимают, что нет никакой гарантии вынесения вердикта в их пользу. "Мы отчаялись. По сути, юридически все стороны правы, — говорит Владимир Маковеев, один из пострадавших. — Мы обращались и в банк, и в администрацию края, в другие инстанции. Просим помощи, чтобы вмешались власти, потому что мы уже не в силах решить эту проблему". Пикетами и письмами властям несостоявшиеся собственники пытаются привлечь к себе внимание, чтобы заручиться поддержкой. Пока власти не комментируют ситуацию, в том числе и обратившимся гражданам.
Добавим, что у АКХС больше не осталось имущества, которое можно продать, чтобы погасить долг перед Сбербанком. Поэтому в конце июля банк подал заявление о признании Михаила Фокина банкротом. Пока решения суда по этому вопросу не вынесено.
Договор дольщика — не панацея
Сбербанк заостряет внимание на том, что, если бы между гражданами и "Инвестиционной компанией — АКХС" были заключены договоры долевого участия в строительстве (ДДУ), проблем удалось бы избежать. Такие договоры регистрируют в Росреестре, что не позволяет застройщику самостоятельно распорядиться правами на данные квартиры.
Впрочем, и наличие ДДУ не всегда гарантирует отсутствие проблем. Примеров пострадавших дольщиков немало. Например, в период строительства домов АКХС компания "Ликом" должна была сдать новостройку на улице Коммунаров, 120. Однако она не справилась с проектом и в 2011 году стала банкротом. Граждане с легальными ДДУ на руках также выходили с пикетом к крайадминистрации. Позже дольщики создали ЖСК "Коммунаров, 120-а". Кооператив получил в аренду земельный участок и разрешение на строительство. Финансирование работ велось за счет средств членов ЖСК и от продажи свободных квартир. Дом введен в эксплуатацию в декабре 2014 года.
Отметим, что в этом году приняты поправки в Закон № 214-ФЗ, которые в том числе усложнили работу застройщиков на рынке долевого строительства. Эксперты утверждают, что большая часть строительных компаний не сможет выполнить требования закона к работе по ДДУ и начнет строить, создавая ЖСК. А этот механизм в законах прописан слабо, что влечет за собой дополнительные риски для будущих покупателей новостроек.
Цитата
Михаил Фокин,
руководитель "Инвестиционной компании — АКХС":
Я 40 лет проработал на строительном рынке. Концерн построил массу значимых объектов, и не только жилье: коксохимический завод, театр и многое другое. Конечно, больно все это переживать, тем более — банкротство предприятия. Произошло оно по многим причинам.
Во-первых, кризис 2008 года остановил продажи квартир в новостройках, а мы на тот момент сдали квартир более чем на 1 млрд рублей. Те единичные сделки, которые удавалось заключать, уходили на погашение долгов перед кредиторами.
Во-вторых, вокруг строительной отрасли появилось много "присосок", которые законно или не совсем стараются отхватить свой кусок. В-третьих, не секрет, что государство крайне тяжело рассчитывается за свои стройки. Концерн не получил более 200 млн рублей за выполненную работу по подписанным документам.
Сейчас кризис. Всем тяжело. Денег нет. Даже те госструктуры, которые вопреки общей практике всегда аккуратно рассчитывались, стали останавливать финансирование. Отрасль в очень тяжелом состоянии. Проблемы кризиса 2008 года и рядом не стоят с нынешней ситуацией.
Цифра
У 40 несостоявшихся собственников, купивших квартиру в АКХС, остался один способ решить свой вопрос — пикеты и письма власти
"Проблемные" квартиры:
Самое важное - в нашем Telegram-канале
