«Заградительные» ставки
На рынке сложилась беспрецедентная ситуация — сейчас он находится в состоянии стагнации, отмечает президент Союза риэлторов Алтайского края Марина Ракина.
Народ за два года расслабился, ведь льготная ипотека на новостройки (6,5%) и хорошая ставка на «вторичку» внушали надежду — ежемесячный платеж был вполне приемлем. Сейчас же минимальная ставка по жилищному кредиту на новые квартиры в 11,5%-12,5% годовых и высокие цены на жилье ставит покупку недвижимости под большой вопрос.
С другой стороны, отмечает эксперт, сам факт государственной поддержки строительной отрасли вселяет надежду. Есть большая вероятность, что сработает сценарий гибридных кризисов 2008 и 2014 годов, когда стремительный взлет цен на жилье сменит плавное планирование вниз.
«Например, в 2008 году, когда не было такого объема новостроек, но были высокие ставки по ипотекам, цена на „вторичку“ со временем по многим позициям откорректировалась на минус 25%-30%», — пояснила Ракина.
Эксперт добавила: уже сейчас просматривается тенденция на снижение цен на «вторичку».
«В конечном итоге рынок снова выстроится, ведь, несмотря на потрясения, всегда будут люди, которым нужно решать жилищный вопрос здесь и сейчас. А «заградительные» процентные ставки на вторичном рынке, как и увеличение стоимости ипотеки на первичном, — явление временное», — отметила риэлтор.
Купить сейчас, ведь лучше не будет
Тем, кому нужно решить вопрос с жильем, квартиру лучше купить сейчас, а потом перекредитоваться, уверен председатель краевого Союза строителей Александр Мишустин.
Эксперт предположил, что на фоне снижения так называемой «незавершенки» и «заградительной» процентной ставки проектного финансирования может возникнуть дефицит нового жилья. А это не способствует снижению цены.
На сегодняшний день строящихся объектов, которые должны обеспечить город квартирами в будущем, снизился до исторического минимума — 700 тыс. кв. м. Проектное финансирование в этом году не получил ни один застройщик. Ситуацию осложняет отсутствие земли под жилую застройку и уменьшение пула крупных девелоперов в крае.
Вдобавок, в отрасли вновь открылась одна из старых «ран» — бюджетные стройки. Есть вероятность, что край останется без детских садов, школ, поликлиник и т. д.
«Жилье находится в тесной связке с объектами соцкультбыта. Данная сфера не может развиваться без них. Поэтому проблемы, возникшие в отрасли, нужно решать только комплексно. И пока этого не сделано, сложно говорить о перспективах, особенно в обстоятельствах, когда все меняется буквально на глазах», — рассказал Мишустин.
Снижения не будет
Замдиректора по маркетингу компании «Жилищная инициатива» Роман Клевакин отметил, что о снижении цен на новое жилье лучше забыть. Для этого нет никаких предпосылок.
По словам спикера, для этого слишком много чисто экономических причин. В первую очередь, возможное сокращение строек связано с новым видом финансирования строительных объектов.
Раньше, когда девелоперы возводили дома на деньги дольщиков, в случае проведения аукциона они могли параллельно купить земельный участок, разработать проект и запустить его. Так бизнесмены постепенно переходили от одного объекта к другому. И это был непрерывный процесс.
Сейчас застройщики видят деньги дольщиков только после раскрытия счетов эскроу, то есть — к завершению объекта. Все это время деньги копятся в банке, а финансовые поступления идут только в рамках текущего проекта. А для того, чтобы купить еще один участок, девелоперу вновь нужно получить кредит.
В «Жилищной инициативе» нашли более «щадящий» способ. Согласно этой схеме, девелопер должен наполовину построить объект, продать часть будущего жилья дольщикам, наполнить эскроу-счета, чтобы банк снизил процент по проектному финансированию, и только после этого брать кредит. Но в этой схеме есть важное и очень уязвимое звено.
«Если каждый раз застройщик будет вкладывать большое количество собственных средств в проекты, то по мере движения всего „паровоза“ денег будет все меньше. И с каждым новым инвестиционным циклом он сможет вкладывать все меньше средств в новые проекты. Одну часть всегда будут „съедать“ банки, а другая будет заморожена на эскроу-счетах и т. д. Мы рассчитали: каждый такой цикл будет вымывать не меньше 40% собственных средств строительной компании. Получается, что сегодня я возвожу 20 домов, потом все меньше и меньше», — рассказал Клевакин.
Кто продаст дешевле
Несмотря на «тающие» финансовые возможности, желание жить в новом жилье у населения Алтайского края останется, считает управляющая агентством недвижимости «Жилфонд» в Барнауле Людмила Авдюхина. Покупатели не исчезнут. Другое дело, что их будет меньше, да и выбирать они будут тщательнее.
Эксперт подчеркнула: если самые негативные прогнозы сбудутся, и строить жилье станут меньше, а финансовые возможности рядовых потребителей не увеличатся, то останется лишь узкий круг потенциальных покупателей. На этом фоне рынок так или иначе стабилизируется, а жители края пойдут по европейскому пути — перейдут на рынок арендного жилья.
Что касается цен, то эксперт подтвердила: «вторичка» действительно начала дешеветь. С конца марта стоимость квадратного метра б/у упала на 10%. В этот период началась игра «кто продаст дешевле». И не исключено, что в 2022-ом повторятся события 2015-го, когда цены на вторичном рынке упали на 30%.
Эксперты также заметили, что февральские события еще раз подстегнули интерес людей к частным домам. При сложившемся уровне цен, такая недвижимость уже не кажется покупателям слишком дорогой и недоступной, особенно в свете «сельской» ипотеки.
В целом же, спикеры сошлись во мнении, что грядет смена модели рынка. Частные инвесторы, вероятно, выберут другие формы вложения денег. А обычные люди покупать будут меньше, а вот снимать, вероятно, еще больше.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
