Рынок жилья продемонстрировал оживление

Кто обеспечил спрос

Активные продажи в начале года – необычное явление для рынка недвижимости в принципе. Особенно странно, что оживление наступило после периода стагнации второй половины 2008 года. "В преддверии 2009 года мы скучали, да и вообще весь 2008 год был застойным периодом, – делится наблюдениями директор агентства недвижимости "Гравитон" Ирина Снитко. – Зато конец января и февраль стали месяцами активных продаж. Причем большая часть клиентов сейчас приходят с "живыми" деньгами".

Ирина Снитко,
директор агентства недвижимости "Гравитон":

Практика показывает, что при дисконтировании на уровне 30-40% покупательская активность заметно увеличивается, несмотря на минимальное присутствие в обороте ипотечных кредитных средств. Сказалось и то, что в течение всего прошлого года цены продолжали падать. Поэтому те, у кого была потребность в продаже или покупке жилья, решили в начале года расставить все точки над "i".

При этом эксперты считают, что сейчас цена квадратного метра уже близка к критичной.

Константин Никитеев,
руководитель компании "Ключ-риэлт":

Те, кто собирался вложить сбережения в недвижимость в прошлом году, занимали выжидательную позицию, а сейчас – на пике падения цен – делают выгодные покупки.

Помимо этого, на рынок недвижимости пришли участники различных социальных программ: "Молодая семья", "Жилье для военных", активно используется материнский капитал для расчета по ипотеке. То есть молодые люди, понимая, что могут рассчитаться за жилищный кредит материнским капиталом, осознанно берут заем на покупку квартиры.

Еще один нюанс заключается в том, что за последние месяцы существенно сократилась разница в цене между двух- и трехкомнатными квартирами.

Константин Никитеев,
руководитель компании "Ключ-риэлт":

Если в начале прошлого года разброс в стоимости между двух- и трехкомнатной "серийкой" был в пределах 500 тыс. рублей, то теперь он сократился до 100-250 тыс. рублей. И этот разбег стал вполне преодолимым без ипотечного кредитования". То есть поменять "двушку" на "трешку" с небольшой доплатой стало проще, что тоже придало импульс для активизации рынка.

С другой стороны, по словам Константина Никитеева, столь маленький разброс между ценами на такие квартиры говорит о том, что в одной из категорий идет завышение цены. Очевидно, предполагает он, что двухкомнатные квартиры в перспективе могут еще подешеветь.

Риэлторы также отмечают, что именно сейчас на рынке появились покупатели из сельских территорий, которых традиционно ждали осенью. Однако в конце 2008 года большая часть аграриев придерживали зерно, не решаясь продать его по низкой цене. В январе, когда урожай получил достойный ценник, селяне реализовали его на приемлемых условиях. Получив наличные деньги, некоторые аграрии инвестировали их в жилую недвижимость.

Велика сила торга

Самый ликвидный товар сейчас – однокомнатные квартиры и малосемейки.

Ирина Снитко,
директор агентства недвижимости "Гравитон":

Стоимость однокомнатной квартиры сейчас колеблется в пределах от 800 тыс. до 1 млн. рублей, – говорит Ирина Снитко. – Но по-прежнему велика сила торга. Потенциальный покупатель начинает торговаться буквально еще до просмотра объекта. Не редки ситуации, когда при просмотре квартиры, которая стоит 1,2 млн. рублей, клиент задает вопрос: "За миллион будете показывать?"

Также в ходу на данный момент серийные квартиры и жилье повышенной комфортности. При этом строящиеся дома сейчас относятся к категории "рискованных сделок". Во-первых, неизвестно, будет ли долевка сдана вовремя или превратится в долгострой. И дело не столько в финансовом положении застройщика, сколько в реальной платежеспособности других инвесторов.

Татьяна Семенова,
директор агентства "А-Центр":

Не факт, что все дольщики смогут своевременно вносить регулярные платежи, – говорит – Поэтому люди вкладывают деньги либо в уже сданные новостройки, либо в те, которые близки ко вводу в эксплуатацию". Именно поэтому отдельные застройщики пошли на беспрецедентные меры, предлагая возводимое жилье по 26 тыс. рублей за "квадрат", тогда как большинство компаний ниже 30 тыс. рублей ценник не опускают.

Под знаком покупателя

Большая часть наших респондентов не решаются давать каких-либо прогнозов на 2009 год. Но сейчас можно с некоторой уверенностью говорить о том, что наступивший год пройдет под знаком покупателя. Поскольку количество предложений значительно превышает спрос. При этом, по мнению участников рынка, резкого обвала цен не будет.

Татьяна Семенова,
директор агентства "А-Центр":

Прогнозы можно делать только исходя из того, каким образом будет развиваться общая экономическая ситуация. Если инфляция продолжит рост, а рубль будет падать, то наверняка цена квадратного метра увеличится. На оживление на рынке может повлиять ипотека, но не в том виде, в каком она есть сейчас, когда заемщиками могут стать, по сути, только работники бюджетной сферы со стабильными зарплатами.

В этом году краевые власти намерены поддержать первичный рынок недвижимости, поскольку именно он находится в критическом состоянии. Реанимация этого сегмента запланирована за счет поддержки застройщиков различными федеральными программами: "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья", "Предоставление жилья инвалидам и участникам ВОВ", выдачи сертификатов для военнослужащих, уволенных в запас и т. д. В общей сложности из федерального бюджета на поддержку строительной отрасли планируется получить более 1,5 млрд. рублей.

Стимулировать продажи на вторичном рынке сможет только ипотека при адекватных процентных ставках. Такие перспективы есть. Например, речь идет о поддержке кредитных организаций, работающих по стандартам АИЖК. Возможно, эти банки в ближайшее время пересмотрят процентные ставки в сторону понижения, но для этого АИЖК необходима государственная финансовая поддержка. Тогда эффективная ставка войдет в границы от 11 до 15%. Такой подход внесет какое-то оживление в ипотеку. И рынок опять всколыхнется.

Как риэлторы адаптировались к кризису

В местных компаниях, работающих на рынке недвижимости, происходят серьезные структурные изменения. Так, агентства недвижимости "Дом" и "Ключ-риэлт" сместили акценты на юридические услуги, связанные с сопровождением сделок и спорными ситуациями с объектами недвижимости. При этом, как уже сообщало "ВД", агентство "Дом" объявило о дополнительном наборе сотрудников.

Директор агентства "А-Центр" Татьяна Семенова также говорит о необходимости сохранения штата. "На сокращения идут небольшие фирмы, у которых в бизнесе задействованы кредитные средства, – говорит она. – Риэлтор получает проценты от сделки, у него нет оклада, поэтому чем больше специалистов работает в компании, тем большие прибыли получает фирма".

Отметим, что сокращение персонала сейчас ведут компании, в структуре которых работали специализированные подразделения, например ипотечные отделы. Теперь брокеры не особенно востребованы на рынке. Именно поэтому в краевом центре сменила профиль своей деятельности федеральная компания "Русипотека", занявшись коллекторским бизнесом.

Самое важное - в нашем Telegram-канале