— Сергей Александрович, в последние годы ценовая ситуация на рынке недвижимости региона изменялась на все 360 градусов. Эксперты расходятся в своих оценках событий последних лет. Как, на ваш взгляд, повлияли эти перепады на сегодняшнюю рыночную обстановку?
— Следствием кризиса 2008 года стало снижение цены жилой недвижимости в 1,5–1,6 раза. Но мгновенного падения не было, процесс проходил плавно. Для этого рынка в принципе несвойственны резкие ценовые изменения.
— Можно ли утверждать, что сегодня алтайский рынок недвижимости вышел из кризисного застоя?
— Два последних года были стабильными в плане изменения цены. Летом 2011 года начался медленный рост стоимости недвижимости, и сейчас он продолжается.
Но я сомневаюсь, что в ближайшее время будет достигнут докризисный уровень цен. Рынок ожил, и это, конечно, с одной стороны, положительный фактор. С другой — взлет, произошедший за короткий период (по данным агентства RID Analytics, за девять месяцев средняя цена квадратного метра в Барнауле выросла на 14%. — Прим. ред.), может привести к очередному падению цен. В первую очередь ситуация будет зависеть от действий властей в отношении выдачи жилищных сертификатов. Хотя я думаю, что их массовое появление на рынке маловероятно — выборы уже прошли.
— Каковы причины роста?
— Во многом это произошло потому, что банки вновь стали лояльными и снизили требования к своим клиентам по выдаче ипотечных кредитов. Но главным фактором движения цен стало большое количество жилищных сертификатов, выданных властями молодым семьям, ветеранам и военным для улучшения условий проживания. Именно поэтому основной спрос был на жилье экономкласса — малосемейки, хрущевки, однокомнатные квартиры. И все в итоге опять прошло по той схеме, которая "раскручивала" сектор жилой недвижимости до 2008 года. Народ с сертификатами ринулся на рынок, но из-за нехватки качественного жилья экономкласса возник дефицит, и цены вновь стали постепенно расти.
Нельзя сбрасывать со счетов и выборный период. Президентские выборы породили различные домыслы и подстегнули к инвестированию "лишних" денег в недвижимость. Люди испугались возможных экономических изменений и решили обезопасить себя.
Необычная весна
— Все ли эти изменения на рынке недвижимости легко можно просчитать?
— Действительно, большинство из них достаточно четко можно предугадать и определить, так как есть устоявшаяся схема изменения цен. Осенью начинается плавный рост до начала следующего года, затем ровный промежуток, связанный с закрытием финансового года, а с началом весны цены обычно равномерно снижаются.
Факторы, влияющие на изменение стоимости жилья, условно можно разделить на две категории: прогнозируемые и непрогнозируемые.
В августе – декабре (III–IV квартал) начинается основное бюджетное финансирование во всех отраслях, сельхозпроизводители реализуют собранный урожай и т. д. У населения возникает сгусток "лишних" денег, которые оно стремится вложить в том числе в недвижимость. Это как раз тенденция, которая демонстрирует прогнозируемые от года к году изменения.
Вторая категория — непрогнозируемые, в нее как раз вошли все жилищные сертификаты. Сюда же можно отнести выборы, вернее, связанные с этим возможные изменения в структуре власти. Предугадать, как это отразится на рынке, заранее невозможно.
— Этой весной цены продолжают расти, хотя обычно они снижаются. В чем причина?
— Эта своеобразное нарушение тенденции. Дело в том, что на руках у людей еще остались необналиченные жилищные сертификаты. Возникший дефицит жилья в Барнауле продолжается, и пока непонятно, когда он закончится. Думаю, если ситуация будет и дальше складываться в таком темпе, то летом будет небольшое понижение цены, а затем придет традиционный осенне-зимний рост.
— Жилищные сертификаты серьезно повлияли на рынок вторичного жилья экономкласса. А в каком состоянии сегодня находится рынок элитной недвижимости?
— Любые изменения на рынке начинают отражаться с маленького по площадям жилья — это малосемейки, квартиры-студии и т. д. К примеру, цена квадратного метра однокомнатной квартиры в большинстве случаев будет выше, чем четырехкомнатной.
Все те изменения, которые происходили на рынке последние четыре года, не сильно отразились на элитной жилой недвижимости. Дело в том, что там рост цены на 100–150 тыс. рублей в процентном соотношении практически незаметен. Элитное жилье никогда не имело бешеного спроса, но на этом рынке всегда происходят периодические продажи, как и сейчас. У строителей всегда есть квартиры повышенной комфортности, которые они готовы продать в любой момент.
— Первичный и вторичный рынок жилья в ценовом плане изменяются одинаково?
— Направляющая у них одна, но колебания в цене новостроек за последние несколько лет были не такими значительными в сравнении с вторичной недвижимостью. "Вторичка" всегда будет идти впереди, так как сильнее подвержена влиянию рынка.
Тем более до кризиса строили все, а после 2008 года ряд компаний вынуждены были сократить количество стройплощадок, часть заморозить, а остальные сдавать не разом, а по очереди.
— Кстати, почему Барнаулу не хватает вводимого жилья? Оставшиеся строительные организации не справляются с объемами?
— В 2012 году на строительном рынке намечается интересная тенденция. Раньше компании на продажу выставляли все свои готовые объекты. Сегодня же они продают столько, сколько им необходимо для продолжения и развития своих проектов. Спрос на новостройки велик, но строителям в данный момент не нужно столько денег, и поэтому они стараются придержать одно-двухкомнатные квартиры, к которым в любой экономической ситуации будет интерес. Таким образом, они сохраняют свои деньги, чтобы в будущем не остаться без финансовой "подушки".
Продолжают вкладывать
— Интерес к загородному жилью сегодня остается на том же уровне, что и три года назад?
— Он значительно снизился, но люди продолжают периодически покупать дома и коттеджи в загородных поселках. Сейчас покупатели тщательнее подходят к своему выбору. Что касается отдаленных от города коттеджных поселков, то к ним интерес сошел на нет. Главный минус загородного жилья — это инфраструктура, которая не соответствует требованиям.
— Коммерческая недвижимость сегодня, как всегда, в цене?
— Как ни странно, но последние два года на коммерческую недвижимость упал спрос. Раньше выставляли на продажу магазин и за два-три месяца его покупали, а сейчас некоторые объекты стоят по году-полтора. Есть клиенты, которые хотят уменьшить свои площади. Конкретную причину этого я назвать не могу, вероятно, у предпринимателей сейчас трудности.
На мой взгляд, в Барнауле уже "перестроили" торговых центров и офисных помещений. Их сегодня с избытком, но качество этой недвижимости не лучшее.
— Согласитесь ли вы с экспертами, которые утверждают, что недвижимость стала менее привлекательной для инвестиций?
— Я так не считаю просто потому, что в Барнауле сегодня много жилья, которое куплено для сдачи в аренду или перепродажи. И в это люди продолжают вкладывать. Даже если случится очередной кризис, то недвижимость от этого пострадает меньше всего.
— Сможет ли Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края стать площадкой для создания СРО?
— Я уверен, что сможет. На одном из последних совещаний Российской гильдии риэлторов в качестве стратегической задачи национальный совет утвердил стопроцентный переход региональных ассоциаций к саморегулированию, а также создание Национального объединения СРО в области риэлторской деятельности. Барнаульские представители рынка недвижимости эту инициативу поддерживают обеими руками. В первую очередь это поднимет уровень нашей профессии, чего мы в последнее время и добиваемся.
О чем еще рассказал собеседник
О ликвидности недвижимости
— Относительно невысокая ликвидность недвижимости по сравнению с банковскими вкладами не снижает ее привлекательности для инвесторов. Кому необходимо в любой момент получить деньги из своих вложений, тому недвижимость не подойдет. Здесь бесспорно нужно инвестировать во вклады. Вложение в недвижимость — это стабильное сохранение капитала, а не гонка за дивидендами. А если вкладывать на этапе строительства объекта, то можно серьезно увеличить свои инвестиции при продаже готовой квартиры.
О конкуренции на рынке
— В предкризисный период, когда рынок был привлекательным, в профессию шли все кому не лень. По информации издания "Недвижимость Алтая", тогда в Барнауле работало около 270 агентств недвижимости. Сегодня их количество снизилось примерно в два раза и составляет 140 агентств. Но и это число я считаю избыточным. В профессии много дилетантов, которые приходят за быстрыми деньгами. Именно они оставляют темный след на репутации риэлторов.
Об объединениях
— Последние несколько лет барнаульские риэлторы стремятся к объединению — это дает положительный результат. Например, сегодня Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края, который я возглавляю, насчитывает порядка 38 организаций. Объединение позволяет заключать выгодные договоры с банками и страховыми компаниями. Так, мы смогли добиться для своих клиентов скидок по процентной ставке по ипотеке, уменьшение суммы страхового взноса и т. д.
Есть и другие примеры. Когда стоимость одного объекта за неделю повышалась на 50 тыс. рублей, у нас возникали непростые ситуации. Сотрудники, организовывая сделку по обмену трехкомнатной квартиры на две однокомнатные, сталкивались с тем, что, пока они искали жилплощади одной цены, трехкомнатная квартира дорожала, и сделка была на грани срыва, так как те квартиры для обмена уже не подходили. Члены нашего союза собирались вместе, для того чтобы найти выход в кратчайшие сроки. Подбирали подходящие квартиры, рассматривали разные варианты. Порой риэлторам приходилось отдавать часть своих комиссионных, чтобы сделка состоялась.
Что мы знаем о Сергее Фокине
Сергей Александрович Фокин родился 4 апреля 1967 года в селе Ключи Алтайского края. Окончил Алтайский политехнический институт им. И.И. Ползунова в 1991 году. С 1991 по 1992 год работал инженером-конструктором на Алтайском приборостроительном заводе, с 1992 по 1996-й — инженером в научно-исследовательском секторе Алтайского политехнического института, с 1996 года возглавляет агентство недвижимости "Вилль". Является председателем Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края. Женат, есть дочь.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
